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新联康地产沈阳高力商业项目定位报告PPT_194页

资料大小:6289KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2015/9/20(发布于辽宁)

类型:金牌资料
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文本描述
沈阳高力项目项目定位报告 报告导读 宏观政策背景 房地产市场分析 宏观市场研究 地块区位、指标 周边环境 周边配套 交通网络系统 项目区位分析 浑南的发展进程 市场进入情况 曝光情况 浑南新城发展形势 浑南市场情况 浑南项目分布情况 浑南整体市场成交情况 浑南典型个案情况 高端市场情况 在售高端项目分布 代表性高端项目情况 未来豪宅市场格局 未来豪宅市场发展形势 高层建议 多层建议 景观建议 外立面建议 推售计划 商业建议 市场表现 商铺价值梳理 商铺建议 写字间 推售节奏 价格策略 全年销售目标 宏观市场研究 宏观调控背景 房地产市场分析 宏观政策回顾 3月10日,国十一条出台,强调房地产用地监控。 4月17日,首套自住建面90平以上家庭首付30%,贷款购买二套房首付不低于50%,利率1.1倍。 5月2日,央行年内第三次上调存款准备金率。 6月4日,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准。 9月29日,契税上调,暂停三套贷款 政策调控背景 2010年国家开始了对房地产行业的频繁调控,2011年持续收紧,限购政策全面铺开 2010年 2011年 调控频繁且逐渐严厉 国务院:1月26日,国务院出台8条政策,对房地产市场进行调控。核心措施主要有:二套房首付提至6成,设定房价控制目标、调整营业税征收、限购令全面铺开等。 中国人民银行:频繁上调准备金率和加息 1.20 上调存款准备金率 2.9 加息 2.24 上调存款准备金率 3.25 上调存款准备金率 4.6 加息 4.21 上调存款准备金率 5.18 上调存款准备金率 6.20 上调存款准备金率 7.7 加息 政策调控背景 沈阳政策梳理 限购细则:3月1日,沈阳市对外发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),规定对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房。 政策特点:区域限购 与其他城市限购政策的对比 北京——严厉版 北京:从空间看,在全市范围进行限购;从时间看,对非户籍人口购房的纳税证明限制要求提升至5年,这点明显严厉于其他城市。 上海、广州——中规中矩版 在空间上对全市范围进行限购;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求为1年。其中上海、杭州、济南对非户籍人口购房纳税证明要求购房前两年内累计满1年即可。 沈阳——温和版 这类城市的限购令在空间上对部分区域进行停购,一般为市区或者中心城区;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求1年 沈阳出台的限购令仅限于二环区域内,与其他城市相比,政策相对温和 宏观调控政策:出台频繁、力度不断加大 沈阳限购政策:区域限购、相对宽松 现阶段沈阳房地产市场运行的状况如何? 房地产市场分析 沈阳市近年商品房供求情况 2009年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势,供求比为为1:1.22, 2010年供求比1:1.05,2011年1月-8月商品房供求比1:0.96,供需基本达到平衡 2011年8月,沈阳市商品房整体均价达到6247元/平方米,较10年增长18.02%,较比去年增长幅度下降了8.98%,去年沈阳价格高速上涨,今年成交价格涨幅出现了明显的萎缩 沈阳市近年商品房价格走势 历年成交情况 近两年沈阳房地产市场增长较快,特别是2010年,保持了09年的良好势头,并且价格上涨迅速,直至2011年8月,市场供需基本达到平衡,但价格涨幅出现明显的萎缩。可见限购对于市场还是具备一定的影响力 房地产市场分析 整体市场情况 供应情况:供应量较比去年同期相比,整体市场出现了提前,而且供应量大幅增加。今年4-8月对比去年同期,供应量上升了14.5%。 成交情况:限购令之后,环比1-3月的成交量,沈阳商品房月度成交量出现了明显的萎缩,传统淡季1-3月的月均成交量比旺季4-8月的月均成交量高出30.8%。 今年4到8月,全市的成交量约为605万平,对比去年同期下降了11.3%,供应量大幅增加而成交量持续萎缩,市场严重供大于求,供求比为1.54:1. 价格走势:1-8月沈阳商品房价格涨幅5.5%,较比去年同期的涨幅下降了19.9%。受政策调控的影响,全市整体价格并没有像去年出现快速冲高的现象,预计今年全市房价将呈现出小幅稳步上涨的状态 在限购的影响下,4-8月成交量较去年同期和今年1-3月萎缩明显,同时供应大幅放量,整体市场出现了供大于求的态势。