汉口城市广场整合推广方案 谨呈双联创和置业有限公司 报告大纲 PART1:市场与竞争篇 PART2: 项目分析篇 PART3: 推广策略篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART5: 平面创意篇 { 第一回合市场判研战 第二回合定位延展战 第三回合专案推广战 第四回合视觉表现战 “汉口城市广场”之整合推广战略 PART1:市场与竞争篇 PART2: 项目分析篇 PART3: 推广策略篇 PART4: 推广执行及营销建议篇 PART5: 平面创意篇 宏观市场分析 2011年作为名副其实的政策调控年，对楼市影响深远。 本次楼市调控历时20个月有余，对全国楼市均产生明显影响，楼市成交普降，武汉市场亦无法避免。 相较于一线城市而言，武汉市场受影响程度相对较小，在市场加大供应、项目稳价销售、加大 促销力度等多方面因素的推动下，2011年亦取得了千万方的销量，销量同比降幅亦低于一线城市。 但随着调控的持续、刚性需求的逐步释放，市场竞争激烈程度、销售压力都将加大。 而从当前政府态度看，楼市后续调控暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧较为严峻，武汉市场2012年特别是上半年的压力依旧较大。 2011年楼市调控影响 成交普降 武汉影响有限 调控不放松，压力持续 武汉住宅销量居全国第三位，同比跌幅最小 2011年，楼市调控更为严厉，抑制全国各城市成交，统计的10个重点城市成交面积同比普降，降幅多超过13%，其中，重庆降幅最高，达到31%，南京、北京、杭州成交量同比降幅亦超过20%，相较而言，武汉同比降幅相对较小，为3.36%。 从成交量排行看，重庆成交17.23万套、1543.86万方，位居首位；其次为上海，全年成交12.94万套、1308.9万方；武汉市位居第三位，全年成交11.05万套、1109万方。 2011年 武汉市场表现 3、开发趋势：发展住宅全方位调控，资金避险转战商办物业，推进商业市场发展 相较2010年，2011年住宅调控力度加强，从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控，手段严厉、力度加强。住宅市场投资、投机需求全面被限，持有成本亦增加，住宅相对商业物业的资金杠杆优势下降甚至消失。而在通货膨胀预期压力下，市场上资金投资转向，转战商业、办公物业，推进商办物业快速发展。 商业板块宏观环境分析 1、市场环境：武汉城市地位、经济发展、强劲消费力，为商业市场发展提供了有利大环境 武汉城市的建设发展为商业地产提供有力大环境。从经济实力上看，武汉地区生产总值连续跨越3000亿元、4000亿元、5000亿元3个台阶，2011年预计超过6500亿元，预计将跻身全国前十行列。，2011年前11月，武汉社会消费品零售总额达到2614.22亿元，同比增长17.8%，相比2010年全年增长3.61%。2015年预计突破5000亿元。 2、经济趋势：通胀压力，加重市场投资保值需求，市场投资转向商业地产 2008年底，政府推出4万亿投资计划救市，货币供应量大增，CPI也出现快速上涨，随后通胀压力开始出现, ，资本保值增值需求加强，而住宅市场投资被限制，促使市场投资资金转向商办物业。 1、商铺新增供应约152.13万方，占比47%，占比相比上半年增加8% 2、全市成交96.27万方，同比增加3.52%，占商品房成交量的7.39% 2011年，全市商业成交面积96.27万方，同比增加3.52%；占全市商品房成交量的7.39%，与2010年商业物业成交占比7.33%相比，上涨不足0.1个百分点。 注：该“商业”统计含公寓、产权酒店、纯商铺等三种物业形态。 2011年商业物业市场表现 3、公寓式办公物业集中入市，整体去化良好 2011年，公寓式办公物业如SOHO、LOFT等小户型产品集中入市，从项目开盘情况看，去化基本过半，中心区域项目去化率则多在80%以上。南国北都城市广场推出30-70平方米5.2米挑高LOFT，商业性质，产品投资自住均可，总价多在60万以内，开盘售罄。经开万达SOHO、积玉桥万达SOHO、水岸国际LOFT等产品，划归于办公物业范畴，但产品面积基本均在60㎡以内，总价亦均在80万以内，投资性强，开盘去化8成以上。从购买客户看，投资型客户成为置业主体。在住宅投资被限的环境下，此类商业性质小户型产品受到市场追捧。 2012年住宅市场格局不容乐观，特别是上半年由于2011年积攒的房源将会给销售带来巨大的压力和竞争。 政策层面将延续2011年的不放松政策。 商业物业成为众多开发商转型的首选，成为未来的开发主流。因此商业物业既存在机会，但是竞争压力也将随着开发热潮的趋势而增加。 本案推出的商业与LOFT产品迎合市场发展和投资机遇，且因不限购等因素相对于纯住宅而存在更多的市场空间！ 市场研判小结：