国际上流行两种顾问模式，一种是|守城|，另一种是|攻城| 在国内外新经济形势下，上实采用攻城战略，与开发商共襄盛举。 Therearetwotypicaltypesofconsulting.Oneismoreconservativewhiletheotherismoreaggressive. 谨呈：太仓市怡景南园项目 由：上海上实置业投资咨询有限公司20090413 前言一 我们的目标 我们的一切研究都以现实条件为基础， 以共同的目标为导向。 产品\成本 利润\成交\品牌 持续经营 核心问题 项目界定 解决方案 市场环境： 市场概况 区域感知 房产感知 竞争个案 四大目标： 平稳快速去化 产品实现热销 实践企业使命 企业持续经营 非期望结果——由特定情境导致的特定结果 期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 ——此岸(项目条件)自我认知 彼岸——自我实现(项目目标) 前言二 界定问题 市场供求现状难以支撑目标实现! 如何深度挖掘资源突破局限 核心问题 区域市场竞争剧烈，如何吸引消费者？ 恶性竞争的市场条件下， 如何挖掘消费者对本区域的认知价值？ 重点制定大户型的去化方案， 力争创造太仓市“量/价/速度”的营销神话！ 解题大纲 市场的再定义 定位深度挖掘 传播传统颠覆 业务模式突破 我们始终追求…… 壹篇：发现价值——项目价值发掘 解题方案之一 市场再定义 城市视角－地理位置 南临上海，属于大上海都市圈 距上海市中心45公里 距上海虹桥机场35公里 距上海浦东机场80公里 拥有郑和下西洋起锚地——太仓港 坐拥五大都市圈 城市视角－经济总量 2008年，太仓市GDP达到528.02亿元； “十一五”期间，太仓市GDP年均增长率16.9%，远远高于全国平均水平； “十一五”期间，财政收入年增长率为38.9%。 在国际上，人均GDP从8000美元到超过10000美元时期被称为“黄金发展期” 这一时期的主要特征是：工业化转型 城市化加速 经济国际化提升 2008年太仓市人均GDP79449元人民币 城市视角－经济结构 2000年三次产业结构图 2008年三次产业结构图 中国40% 发达国家70% 太仓36.9% 第三产业比重 城市视角－产业分布 1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%。 2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家。 3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家。 4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）。 以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高 为区域房地产提供产业人口支撑。 城市视角－城市规划 新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。 南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。 老城区：继续实施改造，形成繁华商业街区。 西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。 中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局； 城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显。 宏观环境总结 城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速 对房地产市场支撑明显 太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足； 太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区； 受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力； 城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发展趋势明显。 2003年-2008年太仓房地产投资情况 2008年，太仓房地产开发投资发展较去年有大幅度增长，全年完成投资39.24亿元，同比上涨81.55%，占全社会固定资产投资的15.8%； 2005年的宏观调控对太仓房地产市场影响较大，导致06年房地产投资额剧减。 太仓市房地产投资