惠天然长沙梅溪湖 项目定位及物业发展报告 长沙同策项目组 第一印象 代表区域的标杆性项目 有文化基调品质项目 为开发商实现高利益的项目 项目要解决的问题 1、如何对项目进行产品和形象定位。 2、是否做精装修产品？ 3、4.4万平米商业如何利益最大化？ 一、立地条件及开发适应性分析 1、项目地块解析 2、项目SWOT分析 二、经济环境与城市发展研究 1、城市总体概况 2、城市总体规划与区域规划分析 三、市场环境研究 1、区域整体市场格局 2、区域楼市供求关系发展评估 3、区域产品供应特征分析 4、区域客户构成及特征 6、区域商业环境分析 7、精装修市场研究专题 报告思路 为什么？ 做什么？ 如何做？ 项目定位背景研究 项目定位规划 项目开发运营 四、项目定位 1、形象定位 2、客户定位 3、产品定位 总体规划结构 外立面建议 案例借鉴 景观绿化系统 户型建议 户型创新 商业发展思路 会所及物业提升建议 4、价格定位 五、运营策略 1、经济测算 2、企划表现 一、立地条件及开发适应性分析 项目开发条件及资源 构建项目地块s.w.o.t体系 1、项目地块解析 一、项目地块解析 项目经济技术指标分析：容积率不低，中等规模开发，具备打造精品特色项目先天条件 本体素质——项目四至 第一师范大学 万科城市花园 枫林路 阳明山庄 安置小区 地块素质——地块基本平整，用地情况比较简单，北向低、南侧 高，地内有低洼水池、坡地。 植被、水系蕴藏丰富，有轻度污染，地块中央存在数块洼地，易平整。 地块北地南高，目测约有30米高坡度。 地块内拆迁已基本完成，有2座庙待拆。 交通配套——目前已经形成的交通条件及未来规划中的交通路线构成本项目的交通网络非常发达。 项目距离枫林三路约3分钟步行距离；车行至西站交通枢纽仅8分钟。 枫林路、西二环，以及规划中的玉兰路、龙王港路等构成本项目的交通网络。未来通达性非常强。 一站式教育资源——从小学，到重点名校，教育配套优势明显。长郡中学2012年九月开学，将拉动周边房地产市场提升。 一公里 本案 涉外经济学院 一师范 长郡中学 梅溪湖小学 规划中学 长郡中学规划设计图 地块片区市政配套规划齐全，从幼稚园到大学，距离本地块很近，车程均不超过5分钟。 川城小学 地块与梅溪湖关系客观分析——略显美中不足。本案是梅溪湖规划正式出台后的商品房试水项目。享受梅溪湖国际规划的大配套。拥山而居，山居价值大于国际生活价值。 本案 本案北侧直临梅岭山体公园，此为 地块最大优势，与其他项目相 比，我们特点如下： 1、直临享受400亩梅岭山体公园资源； 2、最大景观资源在项目北侧，与 长沙居住习惯相比，不是最佳方位； 3、项目拥山环绕，资源性稀缺； 5、因此项目实际意义上的山居价值大于梅溪湖国际配套价值。 周边配套——项目临近西站商业中心，车程低于10分钟，周边规划有医 疗、金融、教育等设施齐全，但有待健全。 地块本体近周边市政配套设施目前不够齐全，设施正在不断完善中。 西站中心商区距离本地块车程5分钟，西站商区居民生活配套齐全，银行，大型超市，百货商场，电器城，家具城，酒店，休闲中心等集中分布，非常方便。 2、项目SWOT分析 威胁Thread 1、地块周边住宅用地较多，各项目之间存在着大的竞争。 2、近地块周围的市政配套设施不完善，有待进一步发展完善。 优势Strength 1、本案临近枫林大道，处于规划中的骑龙路与骑川路交汇，毗邻西二环，交通网络条件发达，方便居民出行。 2、本案四至，北有大型在山体梅林公园，西南部临近即将建成的长郡中学和梅溪湖小学；西北侧是涉外经济学院、第一师范大学教育资源配套。 3、本案距离西站仅5分钟车程，未来轨道交通站离项目约10分钟。 劣势Weakness 1、地块本身较不平整，加大了地块前期整理难度。 2、地块近周边公交系统不够发达，项目建成后可 以与相关部门协调适当延长公交线路。 3、项目周边环境比较差，需要时间成长。 4、地块本身占地面积偏小，不具备规模优势。 机会Opportunity 1、梅溪湖国际大都市的规划与发展： 根据政策，梅溪湖国际性的规划理念，给整块区域带来了较高的形象价值。 2、政策信息： 梅溪湖周边的可持续开发建设，存在有巨大商 机。本项目可建成集中型商业及酒店公寓、居住于一体的高层项目。 SWOT分析 项目属性的界定：关注度极高的国际城区项目 区位属性 宏观区位上属于梅溪湖国际规划城区内。 享受学区教育配套资源，距离西站中心不到5分钟车程。 项目所在区域配套设施逐步完善覆盖本项目周边，长郡中学、梅溪湖小学进驻，对房地产的拉动效应可观。 项目属性 属于非主城区的中等楼盘开发项目，对长沙人来说并不陌生，对河西本地人来说更是热点区域，升值前途一片光明。 项目可达性好，昭示性强。但项目周边配套设施匮乏 地块为典型的平地地形，拥梅岭山体公园，山居资源非常强势。 区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会 通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源