2014年中国养老产业盈利模式调研报告 1、服务机构现状分析 A、服务机构类别 1、一般性服务机构：托老所 日间护理机构（案例：北京城区老旧小区试点 场地 服务 费用 政策试点） 2、专业性服务机构：医疗（社区医院老年病专科医院 民营医院医保体系 ） 3、综合服务机构：养老院（特例——公办，第一福利院，财政划拨，客户群体，单价） B、基本专业名词解释 1、Ccrc：Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100 多年的历史。 2、自理老人、健康老人：55-65，完全自理 健康活跃 ； 3、介助老人介护老人（借助辅助工具或者他人） 半护理老人：65-75，可以部分自理，或者医院治疗后可以回家康复理疗的老人； 4、失智失能老人 全护理老人：75岁以上，因老致残，（6项基本生活，吃饭，洗澡，方便，穿衣，上下床，室内行走其中一项不能自理，认知功能退化） 5、“9064”养老服务模式：《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，不断完善“9064”养老服务模式(到2020年，90%的老年人通过社会化服务在家庭养老，6%通过政府购买服务在社区托老，4%入住养老服务机构集中养老)，形成以“居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为补充”养老服务格局 国家行业和规范标准： 《老年养护院建设标准》住建部、发改委2011（失能老人） 地方《养老机构星级划分与评定标准》北京市技术监督局 建筑标准 床位数量 工作人员配比 政府补贴 公立福利院现状综合分析：示范效应 以标准化模式打造现代一流养老服务机构，2011通过市质量技术监督局和市标准化协会的评审，取得《服务标准体系确认合格证书》，并获得由市质量技术监督局和市民政局联合颁发的“服务标准化示范单位”荣誉。标准化文件（即《北京市第一社会福利院标准体系大纲》、《北京市第一社会福利院技术标准体系》、《北京市第一社会福利院管理标准体系》、《北京市第一社会福利院工作标准体系》），在组织架构方面，院根据标准体系建设要求，成立了《标准化工作委员会》和《标准化工作办公室》。 民营养老院现状综合分析：大多在存活边缘（1200-1500每人每月） 公建民营：开展公办养老机构改制试点。有条件的地方可以积极稳妥地把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业，完善法人治理结构。政府投资兴办的养老床位应逐步通过公建民营等方式管理运营，积极鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。要开展服务项目和设施安全标准化建设，不断提高服务水平。 公立福利院 北京市第一福利院：北京市第一社会福利院是由市政府投资兴建的老年福利事业单位，也是经卫生局批准的首都第一家集医疗、康复、颐养、科研、教学为一体的北京市老年病医院。具备医院、福利院两种功能。现有建筑面积20000多平方米,主要接收国家优抚、需要照料的离、退休老人、归国华侨以及老年病患者，同时具有对区县养老机构的人员培训、业务指导和重症病人的住院康复、治疗等功能。北京市第一社会福利院称，目前有1100张床位，前面排了7000—9000人，老人要住进来，至少得等10年。经调查数十家公办养老院，数百人的排号很常见，其中一些养老院不收不能自理的老人。第一社会福利院算是北京养老院的“样本”，2010年有过扩建，现在的床位超过了1000张，由于有财政资金做保障，那里的收费并不算高，普通百姓都能承受得起。“不过确实很难进，一般都需要托关系、批条子才能进来。” 2005年，由于该院原有设施已无法满足社会养老需求，北京市当年正式启动北京市第一社会福利院扩建工程。该工程总用地面积23500平方米，新增床位500床，总投资1.47亿元。 算起来，这笔资金摊在每张床位上是29.4万元。按这个标准，北京市第一社会福利院想要安置正在排队的9000多名老人，政府至少还需要投入26.46亿元。 街道民营养老院：规模小、条件差、床位少、空间小、位置偏、护理缺，几乎成了街道养老院的共性。因为入住老人少，所以收入少，资金不充裕。因为资金不充裕，所以很难改善环境，老人不愿意来。再加上宣传力度不够，街道养老院陷入了恶性循环。 北京市现有养老院类机构不低于400家，周围成规模的养老项目为23家，分为低、中、高三个收费等级 ——运营模式差异（收费方式：保险，出租，租售结合，出租使用权，会员制。） 北京高端养老地产抽样调查表—收住人群差异 出租 北京康梦圆国际老年公寓坐落于朝阳区十八里店乡吕家营村六道口临300号，东临京津唐高速，南接南四环东路，地理位置优越，是京城一个集政治、经济、文化新中心的交汇地。占地面积是18000平方米，建筑面积是21000平方米。其中园林占地面积为6580平方米。设有516张床位. 由于本项是以出租为目的进行地产方面的盈利，在地产开发中，土地的选取选择性比较多样，可使用居住用地、商业用地、综合性用地、工业用地、旅游配套用地、农业配套地等。建议使用旅游配套用地或农业配套用地或工业用地，可减少前期的资金投入。但由于地产不能出售切不可办理产权，建筑不可作为抵押物进行银行贷款。 盈利模式：短租的租赁费用、根据租赁时间、房间大小、朝向因素的不同，费用从2800元/月，3800元/月——5800元/月不等，押金从60万到70万不等。护理费用在3000—6500元不等。 长租：