2014年市场调研报告 调研部门：策划部 调研时间：2014年3月 调研范围：锦州在售楼盘 一、房地产相关政策解读 汇报提纲 二、锦州市社会与经济概况 三、锦州市土地市场分析 四、锦州市商品房市场概况与分析 五、锦州市市场趋势分析 六、结论与建议 一、房地产相关政策解读 1、三中全会政策解读 2、两会期间李克强总理报告中有关房地产相关政策 3、近期政策预期——开发企业长期利好①市场化改革——市场保障并行走 2013年10月中央政治局集体学习，明确 “保障的归政府、市场的归市场”的住房 供应体系总方针。 1、房地产相关政策解读—三中全会 高端住宅市场有望逐步放开 限价限售 作为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。 继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益 融资环境 以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。 不同城市区别化对待 限购政策 新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为 逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。 短期内难以全面放开 购房限贷 虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。 8 1、房地产相关政策解读—三中全会②土地制度改革——长期而艰巨的任务 三中全会用词较多地阐述了打破土地二元结构，实现农地入市 流转的决心，然而，鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，其将 是一个长期的任务。 但不容置疑，接下来各地将开启大规模的开展土地改革的试点。 1、房地产相关政策解读—三中全会“赋予农民更多财产权利” “建立城乡统一的建设用地市场” 长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。 与十七届三中全会 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步” 二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉 面广，改革依然是一项长期工程。 首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转 模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。 小产权房有望转正：对已经形成的‘小产权房’，或有望按照不同情况补缴一定数量的 土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题 长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应 农民最大的财产：土地 长期目标：赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。 目前多地已试点农民对于集体建设用地开发经营权的流转，最终农地转让权的开放将有 赖“城乡统一的建设用地市场”的建立。 1、房地产相关政策解读—三中全会 逐步取消按农业户口、非农业户口区分城乡户口 统一户口 的登记方式，实行城乡统一的户口登记管理制度 使流动人口在就业保障、社会救助、了女就学、法 律援助等方面，逐步享受 “同城待遇”。 户籍政策逐渐放开的表现，购房不再作为外来人口 取得“合法稳定住所”这一落户条件的唯一途径。 登记制度 居住证 制度 购房落户 逐渐取消 ③户籍改革 随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐 年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促 进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。 户籍改革方针： 小城镇和中小城市将 优先开放落户限制； 大城市人口向心力 大，需要控制其合理 人口承载量，户籍政 策的开放谨慎。 1、房地产相关政策解读—三中全会大城市内城镇化 城中村改造 目前全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大，城乡一体化的发展目标将加 快对城中村的整体规划与改造计划。 城市外扩，去中心化 随着中心城区土地资源日益减少，居住成本高涨，大城市逐步“去中心化”成为 发展趋势。郊县区域对中心城区挤出部分具有强大的吸附力，随着政策规划利 好、城市轨道等交通网络覆盖以及生活和商业配套的完备，这种吸附力日渐加 强，为城市“向外扩张”奠定基调。 1、房地产相关政策解读—三中全会④财税改革——房地产税收改革任重道远 房地产行业涉及税种较多，涉及面较广，如何真正完善税收，逐步使地方政府拜托土地财政的困扰，任重道远。 时下热点的房产税或将在城市、税率、征收对象等方面进一步扩容。 1、房地产相关政策解读—三中全会