世茂云湖山庄项目思考 了解一个项目，从了解一块土地开始 今天这块土地，从一个湖开始！ Part 1解读与思索 区位： 三岔湖，AA国家风景区、拥有27平方公里水域， 号称“天府明珠”，“成都后花园”。 西北距离成都40余公里，东北距简阳32公里，距离成都规划的第二机场15公里左右。 在今天成都人的印象中，这是农家乐、垂钓、户外拓展等为主的亲水景区，在成都近郊旅游度假目的地中，三岔湖绝非顶尖，但也不至于沦为周边县城毫无亮点的农家小据点。平民化的旅游休闲方式，在成都人心目中占有一定的地位。 显然，从房地产开发的角度讲 这是一块“生地”！ 无论从单纯的旅游休闲度假，还是依托休闲度假而兴的近郊度假型房地产产品， 三岔湖建设起步晚、先天资源不占优势、甚至在成都人周末休闲的“刻板印象”中，也不是重点考量的目的地之一。 区域规划： 但因为成都第二机场的兴建，以及天府新区对各功能板块的规划，三岔湖快速通道、成都二绕等规划，三岔湖瞬间完成华丽转身： 而多元化开发、多开发商共同介入，不同于保利石象湖一家开发的做法，使三岔湖有理由跻身重量级旅游度假产品行列。 不过对世茂来说， 较长的开发周期、区域竞争环境、同质化的自然条件、规划条件，使本案脱颖而出的困难增大，我们将同时面临： ①同区域产品挑战；②挑战现有成都近郊旅游度假类产品 竞争环境面临两个层级的挑战，难度倍增! 产品解读： 18平方公里，四大组团，环湖分布,拟规划建设集休闲度假、旅游、体育运动、健康养生、高端居住、临空产业。现代服务业等于一体。 ·旅游度假组团 ·三岔新城组团 ·健康休闲及高端居住组团 ·临空产业园组团 在产品端口 功能板块与市场上大多数产品相差不大 户型面段也非目前普遍开发商开发的小面积产品 面对今年4亿的去化任务，我们迫切需要找到差异化的核心吸引力，但在产品亮点不够，户型面积过大的情况下，传播诉求很难有实质性区隔。 “生地“、”双重竞争环境“、”传播诉求难有差异化的支持“…… 但，我们必须找到不同的需求点。 Part 2发现与锁定 找到不同的需求点，先解决一个问题 who am I 我是谁？ Q1.在功能使用上，如何界定我是谁？第一居所还是第二居所？ Q2.在产品类别上，如何界定我是谁？我是旅游度假地产、近郊休闲度假产品？ Q1.如何界定我是谁？第一居所还是第二居所？ 前文提到：生地、距离成都40公里、在今后很长一段时间内，项目周边不能形成满足日常所需的生活氛围…. 显然，作为第一居所，对本案来说是一种苛求。 那么作为第二居所呢？ 这个问题比第一个问题更好解答。 近看青城山、石象湖、龙泉、远至峨眉山，第二居所面临的市场竞争庞大到令人发指。其次，在天生的自然优势上，三岔湖毫无优势可言。 就现有市场来说，无论是第一居所还是第二居所，都存在着弊端，不如跳开这个话题，交给消费者自己判断，我们只负责提供有价值的生活模板。 世茂云湖山庄， 在功能使用上，跳开第一居所、第二居所的判断 探求第二个问题。 我们从一本 书谈起… 城市病了 19世纪，随着工业化革命的大规划推进，现代主义大行其道，人们普遍相信：他们在描绘美好的物质空间的同时，也在设计着美好的社会和美好的生活。他们注重了空间的物质属性，却忽略了空间的社会属性，似乎只要用新环境来替代旧环境，各种社会问题就能自动解决。 过度膨胀、无序发展,激化社会问题 现代主义创造了许多钢筋混凝土森林，使城市容纳了更多的人口，但却没能提供一个温馨的家园，反而造成了各种消极后果： 过度拥挤 城市公共配套匮乏 社会结构被肢解 人际关系被割裂 种族隔离、贫富差异、犯罪率上升 小汽车肆虐、社会动荡等问题越来越尖锐…… 人类开始了关于城市的全社会反思 不要去想六个笼罩于烟雾之中的郡县，不要去想轰鸣的蒸汽与活塞的撞击， 不要去想丑恶城镇的扩张，而是去想山丘上的驮马，以及伦敦的梦想，小巧、清白并且洁净，明澈的泰晤士河水萦绕于田园绿野之间。 ————威廉·莫里斯，《人间天堂》（The Earthly Paradise，1**8） 让每个黎明的拂晓给你带去生活的开始，让每次太阳的沉落给你带去一天的收尾。然后，让每个这样短暂的日子给你留下一些为他人做善事的记录——也留下一些为你自己很好掌握的力量与知识。这样，日复一日，越来越强，你应当真正通过艺术、思想以及公正意愿来进行建造，对于一座英格兰的教会建筑你不能这样去说：“看，这石头有多么的好！”而是说：“看，这里的人有多么的好！” ————约翰·拉斯金，《艺术讲座》（Lecture on Art，1**0） 却走上另一个极端：过度郊区化 随着二战的结束，人们为了追求更好的居住环境，为了拥有私密性、机动性、安全性和私有住宅的梦想，开始了大规模的迁往郊区，但经过了近半个世纪的郊区蔓延发展之后，出现了： 自然生态破坏，景观人工化 基础服务设施落后，跟不上生活需求 城市空间结构破碎 过度依赖汽车，造成人流潮汐大规模流动