项目认知与理解
项目介绍
项目地块位于宜春市宜阳路与高士北路延伸段交汇处，与宜春市最大原始深林公园袁山公园面临，东临市区宜春宜阳新区行政区，南面向宜春市原始深林袁山公园；从高士北路直通市中心15分钟，穿过市中心东风大街至宜春火车仅需10分钟车程；北面向宜春中学高中部，东面行政中心、成熟大型小区（都市春天、丽景山庄、泊铭翰、翰林世家、丰硕华庭等）、建材市场；西邻汽车城、沪昆高速。

2、技术经济指标
项目占地41977平米，本地块分为两大部分，其中东面地块建设用地面积94322平方米，多层建筑面积30141.86平方米，高层建筑面积4581.27平方米，商铺建筑面积7007.22平方米，道路用地面积约6652.73平方米，绿化率30%，建筑密度为37.9%，容积率为2.01，由12栋多层、1栋11层小高层及底层为二层商铺组成。西面地块建设面积41730.35平方米，住宅建筑面积62249平方米，商业建筑面积32073平方米，绿化率35%，建筑密度为57.3%，容积率为4.44，由2栋32层高层、1栋17层小高层、二层裙楼及临街商铺组成。

道路红线距离：临高士北路东面多层退5米，21米小高层退5米；临高士北路西面高层退5米。

（后附：项目地块经济技术指标一览表）
东面地块
西面地块
编号
指标名称
指标值
指标名称
指标值占地面积
7854.66㎡
占地面积
12185㎡建设用地面积
41730.35㎡
建设用地面积
94322㎡绿化率
30%
绿化率
35%建筑密度
37.90%
建筑密度
57.30%容积率
2.01
容积率
4.44
3、开发背景
宜春市三陆康实业有限公司创始于2004年，是一家以房地产开发为核心，集教育产业、物业管理、建筑施工、实业投资于一体的综合性民营企业。旗下现有越飞房地产开发（宜春）公司、远程物业发展公司、乐居工贸公司、宜春市第八建筑工程公司、华侨理工学校等多个控股和参股企业，是宜春市综合实力较强的民营企业之一。开发的地产项目有月亮湾、御园、乐居名都、乐居名郡、御景东方和御景香江，投资建设的宜春市重点项目有明月立交桥工程、平安路工程等，具有一定的当地品牌和口碑知名度。

4、周边配套
医院：无
学校：宜春中学（高中）
银行：农村信用社
超市：无
商场：无
农贸市场：无
酒店：博能宾馆、一千零一夜宾馆
娱乐：君悦KTV（博能）
交通：17（内线）路、7路、11路、
公园：袁山公园（深林公园）
政府单位：国税局、消防中队、市公安局、城市展示馆、环保局、袁州区行政中心
服务机构：联通公司、邮政、
5、地块理解
①、经济指标：项目规模不大，由于项目地块分为两个地块，所以不具备大型规模小区；
②、区位条件：本项目位于宜阳新区，是城市市政府重点发展区域；
③、配套条件：目前生活购物、休闲娱乐等配套设施匮乏，不能满足居民日常生活之需；
④、环境条件：景观资源优越，项目南面为宜春市原始深林袁山公园，以及袁山公园北大门广场，北面为宜春中学大门校区；
⑤、地块条件：地块形状基本规整，地块周边尚有未拆迁的民房；
⑥、交通条件：交通道路系统较为完善，但目前只有公交线路17路内线、11路、7路直达市区，居民出行不够便利；
6、SWTO分析
优势（S）：
▲区位优势明显，高士北路延伸段与宜阳路交汇处，区域前景良好；
▲教育、景观资源优势明显；
▲区域交通便利，交通通达性好；
发挥优势，抢占机会
充分诉求产品优势；利用袁山公园、宜春中学（高中部）、行政中心，热点诉求升值潜力；形象包装突出优势，弱化劣势，捕捉竞争间隙，进行项目快速销售；充分利用项目自身景观和教育资源优势。

劣势（W）：
▲新城区，离目前的市中心较远；
▲生活配套设施比较缺乏；
▲公交系统欠完善；
▲整体地块中心横川马路，把整个地块划分开，不完整无法做到整体性；
▲地块不规则；
利用机会，克服劣势
充分利用袁山公园高档片区发展，借助机会，打造高端精品物业，提升项目价值；打造自身高价值特色产品，最大限度发挥项目的景观、产品优势。

威胁（T）：
片区开发中高档项目居多并已成型，竞争物业的市场挑战压力增强；
发挥优势，转化威胁
利用名称、包装等前期高端形象抢占市场制高点；借助竞争对手推广手段进行借势营销；选择最佳上市时机。

机会（O）：
▲宜阳新区的稳定发展开发，区域楼市已成一定规模及档次；
▲发展势头良好，市场前景广阔；
▲居民对项目所在片区认可度逐步提高；
▲袁山公园及市政府市政建设宣传等规划为片区带来价值提升；
▲宜春市商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。

做好项目前期展示及包装，造成包装成熟且精致的市场印象，减小劣势，避免威胁。

7、定位的核心问题点
★如何利用项目现有的区位条件，营造项目优势：宜阳新区，目前区位整体环境没有形成生活配套商业氛围，只有住家生活环境。

★如何弥补项目及周边生活配套不足给居民生活带来的不便：地块周边生活、商业配套匮乏，市政配套有待完善。

★如何整合配套并打造差异化产品，发挥项目竞争优势：项目靠近名校、地块内有市政、交通等公建规划。

★产品如何定位可使项目在市场中取得先机：项目周边有大量市政府机关单位、大型企业、成熟大型住宅小区、居住人口居多。

宏观环境综合审视
GDP总值突破700亿元，为房地产发展提供经济支撑市场消费能力较强
年份
第一产业
第二产业
第三产业
GDP
2005
98
156.3
117.9
372.2
2006
101.56
204.81
133.35
439.72
2007
113.15
255.69
140.02
508.86
2008
133.59
319.8
161.61
615
2009
146
370.76
183.49
700.24
★2005年—2009年期间，宜春市整体经济发展形式良好，至2009年内，GDP突破700亿大关，为房地产发展提供良好的经济支柱。

★宜春市历年来第二产业发展趋势：

★全市城镇居民人均可支配收入13006元，比上年增长8.9%，人均消费支出9922.54元，增长18.2%，居民消费能力进一步提升。

②、投资对区域经济发展拉动明显，投资环境利好
年份
固定资产投资额
同比增长
2005
166.8
37.40%
2006
202.7
21.50%
2007
259.04
27.80%
2008
360
39%
2009
490
43.50%
★宜春市历年来固定资产投资及发展趋势
在金融危机下，政府出台经济政策，加强基础设施建设，拉动内需促进经济增长，取得良好效果，基础设施的完善，改善了居住环境，有效的支撑起房地产市场的发展，为宜春房地产市场升级提供了良好的保障。

③、未来几年，宜阳新区将成为宜春城市重点规划发展中心
“山水渗透”是指以规划范围内自然优美的山体、秀江滨河生态景观带，构成新区重要