莱蒙置地广场 定位思路报告 报告思路与结构 项目分析 项目思考 项目定位 营销攻略 本地块性质为商业用地，不兼容住宅，“商业产品+商务产品”是唯一组合思路 本区域非主流商务区，未来不以商务为核心，四栋塔楼定位是战略方向的核心 在红牌楼“商业副中心”区域定位基础上，实现稳健快速销售是战略实现的保障 未来写字楼市场竞争将异常激烈，四栋塔楼定位方向选择是营销成败的关键 战略思考一 战略思考二 战略思考三 战略思考四 如何科学规划本项目物业形态组合定位，有效规避未来市场风险？ 如何确保项目快速销售？ 如何突破区域限制，拓展大体量商务类产品的差异化市场空间？ 各物业形态的营销特征不一，如何平衡各物业形态之间的矛盾和冲突？ 战术思考一 战术思考二 战术思考三 战术思考四 商业部分如何扬长避短，实现可售商业价值最大化与可持续经营的统一性？ 战术思考五 在深入研究市场竞争格局的基础上，寻求最优化产品组合方式 结合市场及产品组合，制订最佳的开发节奏及推售节奏，确保稳健快速销售 产品功能互补，降低配套成本，拓宽客户层面，提升竞争力 深入分析地块价值，结合不同物业形态的产品特征，对总体规划设计提出最优化的建议 战术思考一 战术思考二 战术思考三 战术思考四 以品牌主题大卖场为载体，以可持续经营概念提升商业价值 战术思考五 报告思路与结构 项目分析 项目思考 项目定位 营销攻略 土地属性：商业用地 东：置信丽都花园、武侯区国税局 南：优客联邦三期 西：东方家园家居卖场 北：二环路 S优势 品牌主题大卖场，提升项目整体价值及市场影响力 临二环路主干道，展示性较高； 区域内商务旗舰型项目，以复合功能满足多元化市场需 求； W劣势 项目整体限高60米，在成都未来超高层占主体的市场 里，整体昭示性受一定影响； 紧邻二环路高架桥，交通组织受到一定影响； 处于区域商圈边缘位置，商业人流导入有一定困难； O机会 未来高端市场趋于饱和，中端、中高端市场存在差异化市场空间； 区域级商圈逐步形成，商业价值凸现，中高档综合商业、主题化特色餐饮娱乐配套等商业存在较大市场机会； 商住倒挂现象将导致“剪刀差”趋势加大，类住宅式的小面积、低总价的商务产品的市场空间持续扩大； 区域内存在大量以民宅办公、前店后办公等形式为主的小型办公客户，小面积的可居住式办公物业符合客户需求； T威胁 未来写字楼市场供应加剧，市场潜在风险逐步加大； 写字楼产品面临核心商务区内同质产品竞争； 金融政策和政府房地产调控走向不明朗，对房地产行业将造成一定的影响。 以五大专业团队整合形式，开展精细化营销，确保销售走势。先易后难、先小后大，确保现金流稳定性的同时，逐次提升项目价值；以小面积、低总价的商务公寓或可居住式办公产品，扩大客户层面；以品牌主题大卖场为载体，辅以持续经营概念，提升客户价值预期；以商务复合型产品组合，扩大客户层面，有效应对单一化产品市场风险；占领写字楼中高端细分市场，创造差异化竞争优势； 报告思路与结构 项目分析 项目思考 项目定位 营销攻略 以跟随战略占领市场 以差异化战略占领市场 因土地性质、地段及项目规模等因素，本项目有两种战略方向可供选择： 以甲级、乙级等常规写字楼定位方向，参与市场竞争 以四栋塔楼的产品差异化定位参与市场竞争，获取竞争优势 我司建议：本项目应采取差异化战略占领市场 红海市场 蓝海市场 关于差异化战略方向的探讨 类甲级写字楼方向： 项目整体限高60米，整体昭示性受限，不具备高端写字楼必须的基础条件要求，且未来高端写字楼市场供应加剧，市场竞争将异常激烈； 以鼓楼国际、新希望国际等项目为代表的类甲级写字楼，在价格定位相对理性的前提下，依托投资市场的升温，目标锁定投资客户，均能实现月均4000㎡以上的销售速度，及一定的利润预期； 精装商务公寓方向： 以城市理想一期、趣园为代表的70年产权精装公寓，销售价格在1.2万/㎡左右，销售速度皆能达到月均50-70套左右； 以叠翠峰和城市理想二期为代表的40年产权精装商务公寓，销售价格均突破万元，销售速度保持在月均30-40套左右，显示出成都市场对40年产权、70年产权没有明显心理抗性； 住宅性质的公寓热销将进一步带动整体公寓市场持续走高； 可居住式写字楼方向： 商住倒挂现象，凸显住宅性质的办公产品在购买门槛和运营成本等方面的超高性价比优势，可居住式写字楼受住宅市场的持续升温影响，市场空间日益扩大； 从市场调查来看，本区域现有办公物业类型为早期综合楼、民宅等，区域写字楼客户是以家居/家具商家、装饰设计、广告设计、物流等为主的小型、中介服务类公司，租赁面积集中在80㎡-100㎡左右，上述客户相当看重办公的自由度和物业的性价比优势； 以SOHO沸城等为代表的可居住式写字楼，以可办公、可居住的多用途功能及较低的办公成本，满足了绝大多数小型、中介服务类客户的办公需求； 我司建议四栋塔楼的产品差异化战略方向为： 类甲级写字楼+精装商务公寓+可居住式写字楼