天津交通建筑设计院
天津大学管理与经济学部

目录

第一章 综合物流园项目概述 1
1.1开发背景 1
1.2开发范围 2
1.2.1空间范围 2
1.2.2产业范围 5
1.3开发依据 6
1.3.1国家和地方相关规划和政策 6
1.3.2法律法规 6
1.3.3国家和地方相关技术规范及标准 7
1.4起步区开发计划 7
第二章 综合物流园建设必要性 9
2.1综合物流园建设是渤化集团实现新价值增值方式的重要机遇 9
2.2综合物流园建设是加快实现滨海新区经济增长方式转型的重要助推剂 10
2.3 综合物流园建设是促成天津建设成国际物流中心和现代服务中心的重要步骤 12
2.4综合物流园的高附加值和高技术密集性不单填补了滨海新区南部物流园的空白，而且将为提升天津物流业运作层次起到示范作用 13
第三章 综合物流园已具备优势条件分析 16
3.1物流园的区位优势十分明显 16
3.2物流园周边未来的公路、铁路、水运等综合交通条件十分便利 17
3.3 物流园土地渤化自有，具备规模优势，且发展备用地储备充足 20
3.4渤化集团的供应链业务可作为本物流园起步的基础 21
3.5物流园项目能够得到集团的资金支持 21
3.6 物流园可以借助渤化集团的品牌影响力 21
3.7物流园项目可以从优秀物流企业振华物流借鉴有效物流经验 21
3.8物流园已经开发了周边企业的部分物流需求 22
3.9 渤化集团与地方政府、银行有良好关系 22
第四章 国内外物流园案例研究 23
4.1国外典型港口物流中心 23
4.1.1鹿特丹港口物流园特点及其借鉴意义 23
4.1.2新加坡港口物流园特点及其借鉴意义 25
4.1.3香港港口物流园特点及其借鉴意义 26
4.2国内典型港口物流园运营案例 27
4.2.1飞马国际（股票代码002210） 27
4.2.2保税科技（股票代码600794）——物流电商平台概念物流园 28
4.2.3国内其他临港物流园 28
4.2.4 国内典型港口物流园运营案例对渤化海晶综合物流园借鉴意义 30
4.3 总结 31
第五章 综合物流园业务筛选及战略策划 34
5.1综合物流园市场分析 34
5.1.1天津市物流业发展分析 34
5.1.2天津市各运输方式货运量分析 38
5.1.3 滨海新区物流园区规划及主要竞争对手分析 41
5.1.4渤化海晶综合物流园发展基础 43
5.2综合物流园业务筛选 44
5.2.1业务筛选原则 44
5.2.1 建议的业务筛选方案 46
5.3 综合物流园的战略策划 48
5.3.1战略定位 48
5.3.2发展目标 54
5.3.3发展路径设计 55
5.3.4 发展路径 56
5.3.5发展策略 59
第六章 综合物流园面临的机遇、困难与抉择 67
6.1物流园开发的机遇 67
6.1.1滨海新区南部缺乏为周边产业提供综合物流服务的物流园 67
6.1.2可以与周围物流园区优势互补，促进周边产业集群形成 67
6.1.3 政府优惠政策支持物流园区发展 68
6.2 物流园开发的困难 68
6.2.1 渤化集团对高端物流业务不熟悉 68
6.2.2物流园周边公铁联运条件暂不具备 68
6.3 物流园开发的挑战 69
6.3.1 物流园周边产业不成熟，中部新城还未形成规模 69
6.3.2新区物流园区布局规划初步成型，物流市场竞争激烈 69
6.4 应对策略与抉择 69
第七章 综合物流园起步区功能布局及关联性分析 71
7.1功能布局划分 71
7.1.1大宗散杂货堆场区 72
7.1.2木材仓储与加工区 73
7.1.3普通仓储区 73
7.1.4保税仓储区 74
7.1.5增值加工服务区 75
7.1.6 商务服务中心 76
7.1.7 综合服务中心 76
7.2 布局占地规模安排 78
7.3 关联性分析 79
第八章 综合物流园起步区开发模式 81
8.1项目开发的组织方式 81
8.2可能的融资方案 82
8.2.1资本金筹措分析 82
8.2.2债务资金筹措分析 82
8.2.3建议融资方案 83
第九章 综合物流园起步区开发经济评价 85
9.1项目总投资估算 85
9.1.1投资估算依据 85
9.1.2投资估算结果 85
9.2项目财务分析 87
9.2.1项目现金流量分析 87
9.2.2项目财务指标 90
9.3效益分析 91
9.3.1经济效益 91
9.3.2生态效益 92
9.3.3社会效益 92