首页 > 资料专栏 > 营销 > 营销策划 > 其他营销 > 贵阳万科地产悦城年度营销策划报告PPT(89页).ppt

贵阳万科地产悦城年度营销策划报告PPT(89页).ppt

资料大小:3847KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2018/11/10(发布于贵州)

类型:金牌资料
积分:--
推荐:升级会员

   点此下载 ==>> 点击下载文档


文本描述
贵阳万科地产悦城年度营销策划报告 目录 2012年市场回顾 2012年工作回顾 2013年战略思考 2013年策略思考 2013年阶段战术 2013年销售保障 2012年市场回顾宏观市场分析 区域市场分析 竞争市场分析 知 彼 筑府发〔2012〕68号 《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》 (十五)凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的,根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证,享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇,不受入住时间和购房面积的限制。 (十七)降低公积金贷款购买普通住房的首付比例,职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房,套型建筑面积在90平方米及以下的,贷款首付比例为20%。 (十九)为促进产业发展,给投资者生产经营创造良好的条件,凡购买商业、办公用房金额每满500万元,并在我市开办企业(公司)或经营,有合法营业执照的,可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌 解读一:购房落户,享受本市户籍同等待遇,吸附外来人员,推动城镇化率加快。 解读二:下调首套小户型购房首付款,降低刚需购房压力,鼓励刚性需求入市。 解读三:大贵阳格局建设展开,利好政策吸引外商投资,加快发展 【政策解读】 国务院对贵州省《关于贵阳市部分行政区划调整的请示》(黔府呈〔2011〕46号)进行了批复,同意撤销贵阳市花溪区、小河区,设立新的贵阳市花溪区;同意设立贵阳市观山湖区 按照《国务院关于同意贵州省调整贵阳市部分行政区划的批复》(国函〔2012〕190号)有关内容,设立的贵阳市新花溪区,以原花溪区、小河区的行政区域为新的花溪区的行政区域,花溪区人民政府驻贵筑街道明珠大道192号;设立的贵阳市观山湖区,将贵阳市乌当区的金阳街道、金华镇、朱昌镇和清镇市的百花湖乡划归观山湖区管辖,以金阳街道、金华镇、朱昌镇、百花湖乡的行政区域为观山湖区的行政区域,观山湖区人民政府驻金阳街道北京西路8号 贵阳市作重大调整,已设新花溪区和观山湖区 解读:金阳当前为城市新中心,现区域向西扩张,将更名为观山湖区,区域发展进入新阶段 【政策解读】 2012年市场整体低价走量,进入下半年以来,价格略有回升,销量持续保持高位 2012年1-11月贵阳市场整体成交895.22万㎡,成交均价为4332元/㎡。 2011年月均走量平稳,成交均价集中在4700-5200元/㎡,进入2012年,由于3月份市场底价房源推售热销,拉低市场成交均价,主要集中在4100-4300元/㎡,成交量高于2011年月均水平 【楼市成交】 注:以上存量为新增预售备案存量 截止2012年11月,贵阳市场新增预售存量主要集中于南明区、云岩区,分别存量为459万㎡、147万㎡,去存需10个月左右;此外,乌当区新增预售存量87万㎡,去存时间最长,需26个月;金阳区新增预售存量为208万㎡(包含西南国际商贸城148万㎡商业),月均去化6.37万㎡,抛开商业余货去化需9个月时间 截止11月底,预售存量高达974万㎡,存量集中度较高,主要集中于南明、云岩区少量大盘项目 【楼市存量】 2012年1-10月贵阳土地市场供销量与2011年同期基本持平,土地端持续保持放量状态 近3年,贵阳土地市场供、销双活跃。2012年1-11月供、销分别为1066.09万㎡、947.06万㎡ 【土地市场】 贵阳土地市场供销量主要集中于金阳区域 2012年1-11月,贵阳土地供销量主要集中于金阳区,区域供应378.79万㎡、成交344.76万㎡,成交供应比91.02% 从土地用途看,2012年1-11月贵阳市场商业用地为供销主力,供应296.64万㎡、成交269.41万㎡。 此外,住宅用地供应158.63万㎡、成交158.29万㎡;商业用地供应306.37万㎡、成交291.21万㎡ 【土地市场】 【各区域土地供销明细】 2012年市场回顾宏观市场分析 区域市场分析 竞争市场分析 知 彼 金阳区量价走势 金阳区月度成交量主要集中在4-6万㎡,排除主城区,处于区域成交量中上水平;区域成交均价保持增长态势,主要集中在4800-5300元/㎡ 区域成交价本年度稳步攀升,同期成交量趋于稳定 【区域楼市】 【金阳区域2012年1-11月月度现场跟踪项目成交量价】 2012年市场回顾宏观市场分析 区域市场分析 竞争市场分析 知 彼 项目区域内竞品集中分布于金阳大道与长岭路两侧,后期存量较大。 竞品项目:美的林城时代、中渝第一城、远大生态风景、观府壹号、金阳新世界、中铁逸都国际、金龙星岛国际。 竞品项目路网密集,占据城市交通主干道优势,可达性强 【竞品项目】 高层产品成交价格5300—5800元/㎡之间,月均去化90套,价格变化主要受项目内景观资源及物业区位影响。 7+1洋房成交均价8000元/㎡,月均去化40套,当前洋房已基本售完,剩余房源不足5套 项目市场口碑较好,成交量、价均为区域标杆 【美的林城时代】 项目竞争力研判:项目优越区位不可替代性 关键因素竞争分析 【美的林城时代】 项目规划产品线丰富,首次开盘推售洋房,以7200元/㎡均价持续销售,市场关注度较高 高层产品11月10日开盘,开盘当日成交70套,成交价格5300元/㎡。 9+1、11+1全跃层洋房成交均价7200元/㎡,月均去化70套。后期剩余房源不足200套。 备注:数据来源:现场跟踪 【中渝·第一城】 关键因素竞争分析 项目竞争力研判:综合竞争力强,项目内部配套自成体系,产品设计创新,简欧建筑风格,项目整体品质较高 【中渝·第一城】 项目体量大,一期已经交房入住,后期持续开发周期长,排除不同物业成交权重影响,项目整体表现价稳持续走量 项目销售主力产高层电梯产品,月均去化30套,成交价格4700元/㎡ 【远大生态风景】 关键因素竞争分析 项目竞争力判:沿小湾河造景,但项目内部配套有限,高度依赖会展城大体量商业;户型设计无创亮点,非品牌物管 【远大生态风景】 一期 二期 三期 四期 项目产品包含别墅、洋房、高层,9月首批次高层入市,均价5400元/㎡,开盘去化30.66% 9月项目首次开盘推售高层237套,开盘当日成交42套,成交均价5400元/㎡, 11月11日再次开盘,推售5+1洋房84套,当天共计成交26套,成交均价7200元/㎡ (开盘成交截止当日12点) 【观府壹号】 项目竞争力研判:纯住宅项目,项目内部无配套,项目配套依赖周边项目 关键因素竞争分析 【观府壹号】 区域内大盘,开发缓慢,后期体量大,整体成交表现量、价稳定,价格主要集中在5000-5300元/㎡ 一期 二期 三期 四期 商业 高层电梯产品,月均去化60套,当前成交均价5300元/㎡ 【金阳新世界】