谨呈:福州世欧房地产开发有限公司 世联地产.10.02.28 福州王庄项目 战略及定位策划报告 项目解析---高地价项目：60亿成交总价，创福州土地拍卖总价新高 09年至今福州土地拍卖总价10亿元以上宗地一览表 60亿成交总价，8653元/平方米楼面价格，创福州土地拍卖总价新高，成为福州第一地价 问题一：高地价决定项目的高获利，如何实现项目合理的最大获利？ 一环 二环 白马路 六一路 二环路 项目解析---市中心区域项目：项目位于城市一环边界，属市中心板块，区位优势明显 问题二：市中心板块、城市核心区域项目，如何建立项目的高形象以及品牌影响？ 本项目 市中心板块——市中心板块为福州房地产传统黄金板块，优越的地段优势与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌。同时稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨 项目解析---旧改大盘项目：总建面127万平米，福州市区有史以来规模最大的旧改项目 福州规模较大楼盘一览表 问题三：超大规模的旧改项目，如何实现项目的滚动开发、快速回现？ 报告解决的核心问题： 核心问题一：高地价决定项目的高获利，如何实现项目合理的最大获利？ 核心问题二：市中心板块、城市核心区域项目，如何建立项目的高形象以及品牌影响？ 核心问题三：超大规模的旧改项目，如何实现项目的滚动开发、快速回现？ 整体战略 整体定位 整体运作 整体战略——基于市场研究的项目整体战略思考； 项目指标——127万建筑面积，其中54.7万商品房、15万商业 国贸路 长乐路 晋安河 54.7万的商品房与15万的商业，如何选择与平衡项目的核心盈利点？ 商业物业战略思考 视角一：城市发展趋势 视角二：区域商业趋势 视角三：项目商业趋势江滨板块为福州传统高档住宅开发的热点区域。由于福州市民对江的热爱，江滨板块住宅价格坚挺，均价1.8元/平米 东区板块作为城市发展的新城区，开发处于初级阶段，开发项目少，开发水平不高 西区板块生活配套弱，以别墅大盘开发为主，代表项目大儒之家 金山板块规划为福州南部最集中的生活新区，近几年这里的楼盘不断开发落成，但生活配套缺乏，均价1万元/平米左右 随着福州“东扩南进西拓”战略的实施，形成了东区板块、西区板块、滨江板块和金山板块 东扩 西拓 南 进 城市发展趋势 随着“东扩南进西拓”的发展，并未形成新的城市核心，福州仍呈现以市区为核心的单核模式 未来地铁的开通，交通的改善，将全面促进城市新区的发展，福州将由单核模式逐渐向多核转化 城市规划将形成六条地铁线，其中将于2014年开通的地铁一号线，与2018年开通的地铁二号线，在中心城区形成“黄金十字架”，与2010年通车的温福、福厦等铁路相交叉，适应福州主城区南北向、东西向主客流通道的交通需求。2号线对于福州东部、西部地区的未来发展将有很强的支撑作用 地铁2号线 地块位置 地铁二号线可以极大的缓解王庄地块区域的交通压力，交通更便捷 福州城市发展趋势： 福州目前的发展方式是典型的单核心发展模式，鼓楼区是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 随着福州的向东向南的发展，城市必然走向多核化，而原有的单核核心面临着放大化 法国经济学家弗朗索瓦·佩鲁提出 城市发展的增长极理论：新核心区建设是促进城市发展和进步的“增长极”和“动力源” 随着单核核心的放大，紧邻城市核心区域的本项目必然纳入其中，承载城市商业商务功能 目前福州商业主要集中在鼓楼区与台江区，呈现三足鼎立的态势，而本项目不在传统的核心商圈之中； 东街口商圈——包括以百货、服装鞋帽零售为主的东街口商业；以酒店、餐饮、娱乐 、购物休闲、银行等服务业为主的五一广场商业；以服装鞋帽零售为主，处于纽带地位的八一七路商业街 东街口 五一广场 八一七路 台江步行街、中亭街商圈——包括主要以中低端服装零售业态为主，台江区最早零售商业中心的中亭街；福州最早的贸易批发区域的台江步行街 台江步行街 中亭街 万宝商圈——最近新形成的区域级商圈，以万象城及宝龙广场为代表的商业 万宝商圈 区域商业趋势 随着城中旧村改造，区次级商务中心的兴起，以及地铁的开通，将促进区域的快速更新 福新路 福马路 国货路 前横路 长乐路 福新路次级商务中心 福马路次级商务中心 鼓山新区 地铁2号线 地铁二号线预计于2018年开通，可以极大的缓解王庄地块区域的交通压力，交通更便捷； 晋安河东岸、福新路和福马路等地区次商务中心建设逐步推进； 鼓山新区、新店新区建设和旧屋区改造全面推进，城市综合配套设施日趋完善 本区域属性改变： 由城市边缘老城区向城市核心区转变 本项目所在区域内形成的新兴商业圈，将与未来福州两大新型商业：茶亭街、世茂百货和万达广场，共同升级传统上全，扩大城市核心商圈范围 万达广场——位于台江区江滨大道北侧，总投资额40亿元，是一个总建筑面积约40万平方米的超大型城市综合体。 万达万千百货、万达院线等一线商业的入驻，将带动附近的商业发展 茶亭街、世茂百货——茶亭街包括茶亭河水街、群众路现代商业中心、洋头口商业步行街，总长近1000米，总建筑面积32万㎡；世茂百货总建4万㎡，增加餐饮和娱乐两大块，是购物、娱乐、休闲、美食一体的综合性时尚商场 本项目所在区域内形成的新兴商业圈，将改变整个老城区的形象，促使老城区向城市核心商业中心发展 项目所在城东老片区，以中低档的集中商业和街铺为主，缺乏大型商业购物中心，项目需主动发力，营造商业氛围 王庄人口密度高，与传统商圈有一定距离，缺乏大型集中商业，本项目承载着商业氛围营造的重任 本项目距离城市核心商圈存在一定距离 区域商业趋势 王庄片区现辖12个社区，面积3.6平方公里，常住人口11166户，30748人，出租户1568户，外来人口4833人 项目所在区域商业以集中商业和街铺为主 从区域商业现状来看：与三大核心商圈相比，本项目所在区域商业租赁价格较低，难以实现项目商业价值 本项目周边街铺租金价格远远低于三大核心商圈的租金 本项目主导发力，以大型集中商业营造，而大型集中商业，物业经营权必须高度统一，培育期长 大型购物中心60%-70%以上面积为主力店与此主力店，签约年限较长，需要长期持有物业； 通常情况下大型购物中心形成主要经过三个阶段：筹备期、培养期、成熟期，大约需要5-8年 大型集中商业由于业态丰富，商户繁多，培养期较长，物业经营权须高度统一，项目无法实现快速回现 商业市场研究总结： 1、本项目将成为城市级新兴核心商圈； 2、区域内商业氛围弱，需由本项目主动发力营造； 3、以大型集中商业为主营造商业氛围，短期内难以实现快速回现 战略 1、战略一：主动营造商业氛围，以特色商业启动，树立高度和形象 2、战略二：集中商业在中后期启动，降低前期投资，并短期内持有经营，以保证商业氛围的营造 3、战略三：主力街铺在项目商业价值形成后再销售 商业战略思考：