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亿利金威地产集团营销管理制度实施细则DOC.doc

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文档格式:DOC
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2015/3/15(发布于山东)

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文本描述
营销管理制度实施细则3.0
文 件 号
JW-OP-YX-01
可阅范围
全体人员
编 制
古玉建
审 批
薛海涛
批准
王文治
共 18 页
第1页
日 期
2011-2-28
日 期
2011-2-28
日期
生效日期




标 记
处 数
更改单编号
更改人
更改日期




标 记
处 数
更改单编号
更改人
更改日期
1.目的
根据公司总体战略发展要求,本着利润实现最大化,提升企业及项目市场知名度为原则,建立并健全对项目发展的全程营销管理体系,指导营销工作按规范流程推进和有序开展,不断提高营销管理的整体水平和市场竞争力。特制定本管理制度,供部门员工遵照执行,同时为相关部门提供参考

2.适用范围
本制度适用于亿利金威建设集团公司在内蒙及全国投资发展的所有房地产项目

3.职责
本制度的工作内容须由各房地产项目部的专职策划推广岗位负责人如实填写,并交由项目部负责营销工作的项目经理审阅确认后提交集团客户与品牌营销部,要求按时保质

4.适用文件
4.1市场类(无)
4.2营销策划类
4.3销售管理类
4.4公司品牌管理类
4.5营销类重点工作
5.市场类工作
5.1.项目前期可行性研究工作
5.1.1工作要求:
已有开发项目区域:公司在正式拿地前应对项目所处的地块进行前期可行性研究分析,在已有开发项目的区域,应由集团客户与品牌营销部联系区域营销物业部负责人组织市场基础调研数据收集工作,并提交集团客户与品牌营销部。由集团客户与品牌营销部审核通过后,作为后期产品可研报告的基础数据。并由集团发展部完成后期的项目可研报告;
在无开发项目新区域:公司在正式拿地前,应对项目所处的地块进行可行性研究分析,在无开发项目的新区域,应由集团发展部组织牵头,集团客户与品牌营销部负责目标市场基础数据的调研工作,形成调研成果,报送集团发展部完成后期的项目可研报告;
5.1.2上报内容:《某某地块前期市场调研报告》
5.1.3上报时间:调研工作完成后7日内

5.1.4审批目的:通过项目地块前期市场分析,从市场角度对项目地块价值进行客观的技术研判

5.1.5审批流程:
5.2.市场调研类工作
5.2.1例行市场调研工作
工作要求:区域营销物业部应坚持日常性的市场信息收集、研究工作,确保及时、准确地了解市场信息,为项目经营决策提供科学依据。月度市场信息,每月4日前根据模板,由区域营销物业部提交《月度区域市场动态简报》,集团客户与品牌营销部汇总各区域简报后报运营管理部备案

上报目的:了解市场情况,为决策提供依据

审批流程:
5.2.2专项市场调研工作
工作要求:为完成某专项工作而进行的专门性调研,在调研中,需根据调研结果的应用目的,有针对性的设计调研工作重点及调研方法。区域营销物业部根据集团业务需求针对某区域或专项内容编制《专项市场调研报告》,上报至公司集团客户与品牌营销部

关注要点:市场信息收集的内容,包括但不限于以下方面:
A、市场的宏观信息(例如城市的经济发展状况、市区及所在区域房地产市场的供应量、存量、开发量、销售量等);
B、竞争对手信息(竞争楼盘价格、产品特点、产品配置、户型配比、销售情况推广策略等);
C、消费者信息(当地人文、消费及行为习惯等)

上报目的:对我公司的产品定位、户型配比、建造标准提供指导意见;
审批流程:
5.2.3项目产品定位
工作要求:
A、集团公司在取得土地后,由集团发展部组织开展调研工作,论证产品定位方案,并对市场情况、竞争对手(包括已上市或近期上市的项目)户型配比情况及销售情况充分调研后,形成《项目市场调研报告》,集团客户与品牌营销部根据《项目市场调研报告》及市场状况,编制并上报《项目产品定位及户型配比建议书》。在报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素等进行深入的分析并提出结论性建议

B、召开项目产品定位会:区域营销物业部应在专项市场调研完成后编写形成《市场调研报告》提交集团客户与品牌营销部,由集团客户与品牌营销部拟定《项目产品定位及户型配比建议书》,并组织召开项目产品定位会,此会议由项目部人员、区域公司相关人员、集团客户与品牌营销部相关人员、集团设计与研发部有关人员参加。会议审核、研讨《市场调研报告》及《项目产品定位及户型配比建议书》,最后确定产品定位结果,并形成最终上报的《项目产品定位及户型配比建议书》

上报内容:《市场调研报告》及《项目产品定位及户型配比建议书》
上报时间:会后2天内

审批目的:确定项目产品定位及户型配比

审批流程:
关注要点:项目的产品定位、客户定位、户型套数比、面积比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素(开间、进深、层高、分割面积)等

5.3.市场研究工作
5.3.1年度全国房地产市场运行状况
工作要求:针对上一年度的全国房地产市场运行状况进行研究,首先收集上一年度的全国总体市场数据,通过数据分析,对上一年度的房地产运行状况进行分析,为我公司全国发展战略提供数据参考;
上报内容:《某某年度全国房地产市场运行状况分析报告》,主要内容包括但不限于;土地市场状况、开复工状况、销售情况、政策情况、未来市场发展预期等;
上报时间:次年的4月30日前(受官方数据出台时间制约)
审批目的:通过全国市场的运行情况分析,对未来全国总体市场情况进行研判;
审批流程:
5.3.2年度区域房地产市场运行状况
工作要求:区域营销物业部针对上一年度的区域房地产市场运行状况进行研究,首先收集上一年度的区域总体市场数据,通过数据分析,对上一年度的区域房地产运行状况进行分析,为我公司维持区域内地产开发领先地位提供数据参考;
上报内容:《某某年度区域房地产市场运行状况分析报告》,主要内容包括但不限于;区域土地市场状况、区域项目销售情况、重点竞争公司(项目)运行情况、未来区域市场发展预期等;
上报时间:次年的4月30日前(受官方数据出台时间制约)
审批目的:通过区域市场的运行情况分析,对区域发展及竞争环境情况进行研判;
审批流程:
5.4.房地产政策研究
5.4.1工作要求:针对国家或地区出台的房地产各类相关政策进行解读,并分析新政策对房地产市场的影响及对我公司的影响;
5.4.2上报内容:《房地产市场信息、政策快报》,主要内容包括但不限于;新政策内容、新政策对未来市场的影响、新政策对我公司项目的影响、未来新政预期,同时提出相关应对措施及建议;
5.4.3上报时间:新政出台后2天内
5.4.4审批目的:通过房地产新政的研究,对新政对房地产市场的影响及对我公司项目的影响进行研判;
5.4.5审批流程:
6.营销策划类工作
6.1 营销策划 (含售前与售中)管理
6.1.1 营销策划把控
工作要求:带领区域营销物业部编制区域(项目)的年度营销计划、执行方案及年度总结,并督导区域营销物业部的年度营销计划、执行方案的落实和执行情况,对年度营销工作进行分析汇总

上报内容:《**区域**年度营销计划》、《**区域**年度营销工作总结》;
上报时间:《**区域**年度营销计划》在当年2月28日前上报

《**区域**年度营销工作总结》下年度1月30日前上报
审批目的:对销售任务、推盘计划、营销节点、推广费用等营销数据进行审核,并在年终对项目年度营销工作和执行情况进行评定,

关注要点:
A、年度营销计划及执行方案应明确区域(项目)的销售目标、营销策略、实施步骤及执行方案;
B、根据项目优势和市场趋势,为实现年度销售任务提出切实有效的营销策略、推售方案、推广渠道、营销费用及阶段性活动方案等;
C、根据销售任务,提出价格策略及推售方案等;
D、制订营销费用比例、构成和使用计划明细(总比例及分项额度双向控制)

E、对区域营销物业部的年度营销计划及方案的执行情况和工作成效进行汇总品顶

审批流程:
标准格式:
6.1.2阶段性策划工作督导
工作要求:区域营销物业部以公司批准的《**区域**年度营销计划》为基础,以自然季度为节点编写《**区域**季度营销计划》和《**区域**季度营销工作总结》;
《**区域**季度营销计划》中应包含区域(项目)达成季度营销目标的具体方案和措施以及下一季度的推广策略计划、营销费用计划等内容;
《**区域**季度营销工作总结》包括上一季度的营销计划执行情况、营销费用使用情况、营销推广效果评估等

上报内容:《**区域**季度营销计划》、《**区域**季度营销工作总结》
上报时间:《**区域**季度营销计划》每季度末月25日上报;
《**区域**季度营销工作总结》每季度首月5日上报

审批目的:作为营销推广工作的指导,各项发布、实施业务的审批依据

关注要点:《**区域**季度营销计划》、《**区域**季度营销工作总结》
审批流程:
标准格式: 季度总结格式与年度一致
6.2营销费用管理
6.2.1项目营销推广费用预算管理
工作要求:
A、营销费用比例在总销售额的1.5%~2%范围内(不含售楼处、建筑面积测量、产权交易三项费用);
B、具体营销费用比例及金额,由集团客户与品牌营销部根据各区域公司营销物业部提交的方案,视项目所在地市场情况、项目特征、经营要求、公司所属同类项目标准等因素拟定,报总经理审批后执行,作为签订项目决策文件依据

上报内容:《**项目**年度推广计划》、《**项目**季度推广计划》
关注要点:营销费用控制
A、营销费用不得超支;
B、在项目营销费用总比例不变的情况下,经公司审批后的营销费用各分项指标(如媒介广告费、促销活动费)如有调整,须由区域营销物业部向区域总经理申请立项批复后,上报集团客户与品牌营销部审核后报集团总经理审批;
C、计划中明确各项费用使用范围和数额,并严格执行

审批流程:
标准格式:
6.3广告发布管理
6.3.1营销广告的发布管理
工作要求:
A、首次宣传,各类推广物料,包括楼书、海报、户外、围挡、电视、短信等一切宣传途径及内容,首次宣传前,需报公司集团客户与品牌营销部审核,审核完成后报总经理审批

B、所有与项目销售有关的印刷制作物料、媒体广告及对外报道等所涉及的文字和图片宣传资料都必须经公司相关部门会签,并经总经理批准后,方可对外发布,重要内容需要经公司法律顾问签字;涉及集团公司层面的宣传,须集团公司办公室审批;
C、前期已会签和审批过的资料可直接用于宣传,新的或发生更改的文字、图片内容则需重新按上述程序审批,方可用于宣传;
D、关于营销广告发布的确认:项目部以各种形式对外发布的所有广告均须经项目经理审批后方可发布;
E、项目销售部负责收集和整理所有对外广告和宣传资料并完整保存。每季度整理、分类提交光盘电子版(楼书、会刊、产品手册等同时提交十份印刷版)集团客户与品牌营销部备案

上报内容:一切对外广告和宣传资料

上报时间:广告发布前10天

关注要点:项目部在销售过程中,所有对外宣传或承诺的广告、楼书、沙盘、合同、协议、口头介绍等,必须真实、合法、准确,且必须遵守以下禁止性规定:
A、在销售广告中一律不得承诺具体数据;
B、不得含有实际不存在的设施设备;