 ==>> 点击下载文档 |
前期物业管理阶段通常分为三个阶段：一是项目接管验收，二是项目试运行阶段，三是日常运行阶段。委托方与物业公司应共同组织验收小组进行，物业公司与项目委托方是直接的责任关系，是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验，是对竣工验收的再验收，主要内容不仅包括公共的主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等公共部位，需要特别重视对综合功能的验收。接管验收的作用要明确交接双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造有利条件，接管验收要严格按照有关标准和要求实施。在入住阶段，物业公司协助委托方策划入住仪式及其相关准备工作，以物业公司为主办理业户入住的各项手续。
一、物业进驻的内部准备工作重点和计划
1、交付前60天：人员招聘、培训
2、交付前45天：一期人员进场
3、交付前45天：各项管理细则、制度、流程完善
4、交付前30天，配合开发商参与一房一验和综合验收
5、交付前30天：制订采购计划，并于15天内采购完毕
6、交付前15天：各类文件准备完毕
7、交付前15天，组织公共设备、公共部位的承接查验
8、交付前10天：办公室布置到位
9、交付前5天，各类标识、制度上墙，入住现场演练
二、前期介入进驻时间为中标后，前期介入主要是分阶段派驻工程、管理人员熟悉情况、提出物业管理建议，配合接管验收，做好承接查验和交付入驻手续办理的准备
三、物业投运的外部协调的工作重点和计划
1、接管合肥京城国际项目后，根据物业投入使用准备阶段实际，特制定工作计划表如下：
物业内部与外部的关系
工 作 计 划
物业部门职能部门
1、组织工程、秩序维护、环境及客服等部门人员成立前期工作小组。
2、物业相关各部门根据工作需要、积极主动与各职能部门联系，获得其支持，保证项目全面良好运转。
3、处理好与各部门的工作关系，加强沟通，做好公关工作。
秩序维护部 公安、消防
办公室、环境部市 容
办公室、工程部市政
工程部水电气部门
工程部、客服部 有线电视部门
工程部 电信、移动等通信部门
办公室 物价部门
2、建立物业服务的外部系统与网络，与房管、消防、市容、市政、街道、
公安、交通、环保等相关部门进行联络、沟通，了解相关情况，办理有关事宜，保持良好的合作关系，确保项目全面顺利地运转。
四、房屋质量整改与入住交织期间，物业工作的重点
1、对业主反映的质量问题进行确认，并及时反馈给地产
2、对力所能及的小型整改，自行解决
3、对不属于质量问题的业主投诉，做好业主的解释
4、协助开发公司对施工方进行监管，确保各类返修及时
第二节 销售配合及工程跟进策划
一、销售配合
1、配合开发公司项目营销宣传；
2、协助设立物业管理咨询台，现场解答准业主关于物业管理方面的问题。
3、销售现场派驻保安值班，充分展现物业管理的企业形象（费用另计）。
4、协助物业前期合同、业主临时管理规约的制订和签订。
二、工程跟进策划
为确保项目内所有的设施设备状态良好，我们将派出业务技能强的工程人员全面跟进，抓紧对所配设备的学习与了解，尽快掌握项目的所有工程资料和设备运行情况，以利于接管项目后的物管工作。
各项
工作
工作规划
工程跟进的重点内容
措施
办法
物业成品保护
熟悉对物业成品的种类、规格等
1、了解项目内外装修标准与质量2、了解物业结构的安全性评估，地基沉降，主体验收等情况3、分专业了解主要设备的配置，设计的合理性，安装的质量。
每日巡检、记录
发现问题，及时提出整改建议
设施设备调试
参与制造商、安装单位、建设单位组织的现场工作
1、所有设备的调试、测试，重点是①消防系统的联动；②给水系统的试运行；③通球试验；④蓄水试验；⑤电气的绝缘、接地测试；⑥有害气体（环境）测试。2、所有设备的操作，重点是电气的切换、各类水泵的启闭、故障排除。
每日巡检、记录、分析
施工现场管理
每日参与施工现场管理及各项工作
1、配合建设、安装等单位的现场管理工作2、熟悉竣工图纸，对隐蔽的管线做到心中有数3、接受设备制造、安装单位的培训或讲座，熟知设备使用说明书。4、采取设备防水、装饰及其他有关的保修合同。保修单位的联系方式、保修的范围，主要易损件的配购、价格、建立正常的协作关系5、培训必要的工种员工。6、对各配置、系统的不合理、不完善或质量问题以及不便于检查维修的情况，提出具体建议和整改要求7、对火灾等灾害的预防工作。
每日巡检、记录
第三节物业承接查验方案
承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
在我公司对京城国际充分了解的基础上，通过承接查验这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与物点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。
一、承接查验的前提条件
实施承接查验的物业，应当具备以下条件：
1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
7、法律、法规规定的其他条件。
二、物业承接查验按照下列程序进行：
1、确定物业承接查验方案；
2、移交有关图纸资料；
3、查验共用部位、共用设施设备；
4、解决查验发现的问题；
5、确认现场查验结果；
