数年前，杭州西溪，1500亩，绿城翡翠城。 创造广告概念：《杭州人的，翡翠城》。 今天的翡翠城，还在售卖。

2006年，成都，420厂，华润二十四城。 创造广告概念：《领演城市变迁》。 翟永明，贾樟柯。今天的二十四城，已在重庆、武汉等地复制。

2007年，青岛，4100亩，绿城理想之城。 创造广告概念：《城市让生活更美好》。 这个与世博会一样广告口号的项目，开创了青岛许多个第一。

命运中的安排不会毫无理由，所以今天我们站在了这江边。

历史总是出现惊人的相似性。 2011年，地点换到了泸州蓝田，3000多亩土地。 开发周期，长得可以让一个孩子读完三次大学。 如同之前我们面对的项目一样， 这艏地产航母，对城市的影响力将是前所未见。

核心课题 基于大社区开发模式下的三个棘手问题出发
江湖地位 3000亩的社区注定有多种户型多种产品， 人们会将项目归入中档楼盘的印象？ 在城市发展的进程中， 蓝田项目应该占据怎样的姿态和城市对话？ 或者说简单点，如何让蓝田项目成为泸州的叫人尊敬的作品？ 也就是项目的高度。利润来源 这是一个和容积率相关的问题，但利润是来自面积还是单价？ 解决商业配套和生活配套所降低的面积， 在单价上的提高会大幅度扩大利润。持续销售力 这是最令人头疼的问题，超过十年的销售期， 蓝田项目将以什么样的方式进行产品序列开发售卖？ 蓝田项目将如何在人们面前保持十年的新鲜活力？我敢打赌，在接下来的时间里， 你们将清晰地看见我们解决问题的逻辑。 在案子结束后， 如果诸位没有明白我们打造这个大型项目的方式。 “我们卷起电脑，不敢拍屁股，就走人。”
ONE城市印记与核心概念
沱江
长江
国窖大桥
长江大桥
项目
三星街
城市布局像极了重庆，却是酒城泸州。

忠山公园
西行政区
“知道，知道，泸州老窖。” 其他广告公司都会去剖析泸州这个城市， 我们也不例外，但都大同小异。 三星街、国窖广场、百子图、忠山公园， 沱江和长江、酒城、机械制造之城卫生城、历史文化名城……
“城市西贵和蓝田坝的未来。” 泸州西贵，是毫无疑问的。 公务员，政府人，有钱人，好小区，几乎都在这。 至于蓝田坝，那就是个镇嘛，听说在改造，未来应该不错。

“蓝田旧城改造项目，是个什么东东？” 很遗憾，3000亩的旧城改造，知道的人真的并不多。 这个大家伙，十年逐步呈现的生活，就是最需要翻译的。 不像一条江，我看得见；不像一个湖，我摸得着。
旧 新 既然是＊旧＊城改造，那就需要像＊新＊的方面前行。 泸州的地产开发还处于“旧”的状态。 城市建设、生活方式、现代化进程、城市理念……都如此。

新改变 升级·万象更新·国际前沿
估计这是新旧之间的最直接表现， 其他广告公司也会这样说。但改变的真正意义是什么？
3000亩的土地能够改变什么？ 泸州老窖改变了这个城市在中国版图上的地位， 史无前例的规模，前所未见的规划，独一无二的改造。 蓝田项目改变了泸州城市化发展进程， 为泸州的城市化生活带来更多可能。 站在这个角度看，它理当呼应泸州老窖， 仿佛，它让＊新泸州开始＊了。

过去，现在，未来。 把一座城献给一座城市。 为了明天的泸州，为了更好的泸州。

3000亩 国际化新城市 这就是项目的核心定位， 把“城市综合体、复合全能体”之类的一并送上西天。 因为这项目就是个不折不扣的微型点的城市。

新城市 城市战略 新泸州开始 江湖地位初见端倪，3000亩国际化新城市。 蓝田项目不再是一个单纯的地产项目， 是一个改变泸州的＊城市战略＊。 一定是站在“新城市”这个层面上 所带来的泸州人生活的“改变（国际化）”。

城市之外的城市。 惯有意识之外的新城市，惯有经验之外外的新城市。 既有老道的一面，也包容其他的新锐和激进。 老酒城 国际化新城市
对内：刻画新泸州的未来 对外：展现新泸州的机会
“3000亩国际化新城市”的城市意义
江湖地位的城市范畴
江湖地位，是一个长达数年的目标，我们容后再表。 只要诸位明白了我们的＊高度＊问题。

TWO容积率与商业配套博弈
容积率就关乎利润，地产界的不二法则。

诚然，容积率能够带来销售面积的增加。 但销售价格的小步提升会带来利润的大步上扬。 这才是利润的最佳砝码。

3000亩国际化新城市的利润战略 适当改变容积率配比升级商业配套和生活配套
住宅面积减少
销售单价提升
减少的利润 < 增加的利润
如何升级商业配套裕生活配套？ 来自万科四季花城、绿城翡翠城、华润24城等 成功大盘的借鉴。 3000亩土地值得我们发挥。

蓝 田 项 目 配 套
社区艺术中心
中央主题公园
滨江商业中心
社区博物馆
社区教堂
社区公交枢纽中心
品质生活馆
社区学校
社区医院
社区学校
蓝田古镇保护区
滨江餐饮、超市、休闲、社区街区
会所、钢琴房、画室、展览厅
广场、体育、桂花、溪流、雕塑
球场、球馆、咖啡、图书馆、音乐
更多的东西需要 建筑设计院去完善