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本次操盘经验分享关键点
品牌营销的极致
标杆价值的搭建
CHAP.1
CHAP.2
CHAP.3
精准定价·精准营销
景
背
项目基本概况
片区内最大规模体量的大盘
总用地面积：约167000㎡
总建筑面积：约565902㎡
先行启动区域2#项目技术指标
莱蒙·水榭春天位于深圳二线拓展区，龙华人民路旁，毗邻地铁4号线红山站，是片区内唯一具备如此大规模体量的地铁生活的高品质大盘.
占地面积：约8.5万㎡
建筑面积：约29万㎡
住宅建筑面积：约26万㎡
容积率：≦3.44
户数：一期约501套
产品定位：一期以走量为目标的小3房为主
项目位于新兴的二拓片区核心地带
项目一期入市前，营销难点矛盾点——聚焦
受政策调控影响，入市期与定位期市场变化幅度大
难题一：10000元/平的产品标配，如何买到20000元/平，
项目如何适应“被高价了”？
定位期
入市期
后海湾风头正尽，二拓关注较少
后海湾、水榭山为代表的豪宅抢手
上塘道价格仅13000元/平,但受欢迎程度不高
难题二：做为片区最大规模体量大盘，持续3-5年的开发，如何把片区做热？
集团目标非常明确，可以量化
高销售速度： 14万m2/年
高价格期望：高与同片区上塘道20%以上
量化的指标--回款速度及价格期望
难题三：高速与高价
14万m2/年什么概念？ 高20%什么概念？近在咫尺的上塘道价格仅13000-15000元/平,开盘才卖90套
高20%, 一路之隔高出上塘道5000元/平高出年初的圣莫3期首批开盘价格20000元/平
深圳最高年销售各盘速度——12万m2
价格震撼价——看似难以完成任务
黄埔雅苑：48万m2 ，00年7月一期开发，04年售罄，年销售12万/m2
万科城：53万m2 ，04年7月一期开发，08年底售罄，年销售11.7万/m2
第五园：80万m2 ，05年一期开发，至今销售50万平米，年销售10万/m2
中信红树湾：65万m2 ，04年一期开发，预计10年上售罄，年销售11万/m2
四季花城：53万m2 ，99年一期开发，03年售罄，年销售10.5万/m2
盘点历年大盘成功案例——24CHAP.1
品牌营销的极致
做为片区最大规模体量大盘，
一期如何走，最为关键！给市场什么影响？
是强调体量、规模
还是便捷生活配套（2万平米大商业）
还是5.6万平米大园林
….？
正确答案必须来自一线数据收集
策划驻场——每周深度访谈客户3-5名
访谈显示：水榭品牌是消费者目前对水榭春天最认可的因素
来访客户关注点排名——调研问卷
核心竞争力：品牌×（规模＋区位+地铁+商业配套）
根据客户调查反馈，梳理得出项目核心竞争力
但每个项目都在谈品牌每个发展商都是品牌发展商这个品牌该如何谈
水榭品牌代表什么？
水榭系产品价值输理
共同点：豪宅品质控制体系
水榭花都——豪宅品质控制体系
地段：选择香蜜湖先天优越地段
开发理念：超前的产品开发理念
开发团队：一流的团队著力打造：
建筑规划：澳大利亚柏涛
大堂装修设计：香格里拉酒店御用设计大师
建筑立面国际招标
承建商：华西公司承建
配置：高标准的硬件配置及生活配套
成就水榭花都香蜜湖标杆楼盘地位
水榭山——豪宅品质控制体系
地段：选择CBD中央别墅区先天优越地段
开发理念：与自然相融合的百年经典美式纯别墅
开发团队：一流的团队著力打造：
建筑设计：浙江绿城东方
景观设计：香港易道园林设计专家ALFREDFULTON
室内设计：港督府设计大师STEPHENJAMES
承建商：江苏华建
配置：高标准的硬件配置
成就水榭山中央别墅区标杆楼盘地位
输理完成得出
水榭品牌价值——豪宅专家
豪宅血统，片区唯一！
1、水榭花都——深圳中心区二手价格最高的楼盘!
2、水榭山——深圳中心区品质最高的别墅项目！
价值缔造专家，增值奇迹创造者！
豪宅品质控制体系——前瞻性的开发理念、高品味的设计、高品质的配置标准、严谨的工程质量！
水榭春天，与水榭花都、水榭山一脉相承，源于水榭高于水榭！
核心竞争力：品牌×（规模＋区位+地铁+商业配套）
根据项目核心竞争力
广告诉求：根据每阶段诉求重点，选择不同卖点组合
品牌×规模
豪宅专家在造城
品牌×区位
从来只聚焦中心，水榭十年布局最具价值土地
在新中心，再造3个水榭花都，7个水榭山
水榭系 非凡品
用超越水榭花都和水榭山的苛求，打造水榭春天
品牌×（地段+规模）
品牌×品质
