——X项目2011营销策略报告 2011年6月8日 CLD 城市 · 生活 CLD——城市生活奇迹 九曲湖 祥和 生态 人文 拥有完善的城市生活体系和人文、生态的绝佳配套，是都市生活高效便捷的驿站。城市精英与高收入白领青睐的中高档居住区；聚集大型购物中心、展览中心等商业居住区等等。 纽约的曼哈顿中央花园（介绍） 纽约中央公园(Central Park)不只是纽约市民的休闲空间，更是全球人民所喜爱的旅游胜地。1850年新闻记者威廉·布莱恩特在《纽约邮报》上进行公园建设运动之后，1856年Frederick Law Olmsted和Calbert Vaux两位庭院设计师建成了此公园。中央公园坐落在摩天大楼耸立的曼哈顿正中，占地843英亩，是个纽约最大的都市公园,也是纽约第一个完全以园林学为设计准则建立的公园。 中央公园以第59大街（59th St.）、第110大街(110th St.)、5路(5th Ave.)、中央公园西部路(Central Park West)围绕着，里面设施浅绿色亩草地、树木郁郁的小森林、庭院、溜冰场、回转木马、露天剧场、两座小动物园，可以泛舟水面的湖、网球场、运动场、美术馆等等。公园里有一座称为草莓园的(Strawberry Fields)公园是纪念约翰·列南的和平公园，由此可见从世界各地来的各种花卉。中央公园经常可以在电影以及电视剧看见，如电影《爱情故事（Love Story）》等。 2008年，在CLD，从一块土地开始书写传奇。。。。。。 2009年，鸿升 · 世纪东方城横空出世 。。。。。 从此，鸿升——创响品牌时代 项目一期基本情况回顾 1、产品情况： 一期2栋11层小高层，288平方米联排别墅；376—681平方米独栋别墅；376平方米双拼别墅； 2、销售情况： 小高层3500元/ ㎡, 联排别墅均价5500元/平方米；独栋别墅均价8000元/平方米；双拼别墅均价8000元/平方米；临街联排别墅（一楼商铺）均价5500元/平方米 。二期为高层洋房单位，2010年下半年推出。 别墅07年取得预售, 销售二十套左右,剩余80套别墅当认筹阶段, 2010年三四月份开盘. 3、客户： 以水口片区和周边产业客户为主 提案思考 Q1:如何看待一期市场表现？ Q2:我们目前面临一个什么样的市场？ Q3:区域发展与项目机会？ Q4:项目本批单位市场站位与客户？ Q5:本项目营销思路在哪？ Q6:本项目如何提升价值？ 思维导图 市场竞争楼盘对比 惠州整体楼市规划与水口 宏观楼市发展 水口微观楼市发展 二期市场定位（定性CLD城市与生活的融合） 客户分析 营销策略 一期价格 一期去化 核心问题思考CHAPTER.1项目一期解析 一期市场销售思考 关键 : 价格、去化 世纪东方城：此项目一期别墅产品户型面积较大，销售情况较差，目前处于二期建设阶段。 总体规划示意图 一期别墅区 二期高层区 一期高层 项目整体布局与规划分析：整个项目采用内部别墅，外围临街联排+小高层+高层的布局方式，别墅集中分布于项目西半区。 排布方式（点式、板式 ）高层小高层采用板式建筑线形排布，别墅区根据地块形状，呈排列状布局，中规中矩。 建筑间距：中央园林处间距最大达300米，别墅区建筑间距相对较小，建筑密度较高。 景观：中央园林规划与项目东区，基本在别墅区视线范围之外。 户型分析：二期即将推出5栋高层产品，主要为自居型产品，预计在2010年下半年推出，一期剩余别墅销售缓慢。 项目二期高层产品： 项目一期别墅产品： 一层 二层 三层 独栋别墅为六房三厅六卫一厨； 一层赠送花园； 多阳台、大露台设计 整个户型设计内部空间尺寸阔绰、居住品质高，彰显业主尊贵身份； 入户大堂挑高 项目一期小高层户型分析，一梯三户，二期高层户型图还未出来。 四房（建面148㎡ ，约送11㎡） 四房主要分布在1、2号楼： 客厅开间4.8m，户型布置方正实用，紧凑合理，不浪费面积，每个功能区区间分明； 大面积花园阳台； 主卧全景观弧形落地窗设计； 卧室大凸窗设计 五房（建面216 ㎡ ，送12㎡） 五房主要分布在1、２号楼： 户型方正、南北通透，功能分区稍显紊乱； 客厅开间5.5m，独立式餐厅； 主卧开间4.5m的长条型； 大面积入户花园及客厅南向景观阳台，阳台朝向社区园林 卧室大凸窗设计，主卧弧形落地窗设计。 客户分析：一期别墅产品定位与市场需求严重错位，形象推广缺乏主题，导致客户认可度不高，以内部客户消化为主。 客户分析 客户1：李先生（企业老板） 因素2：宋先生（小商业主） 面积太大，间距也太小，没什么特色，园林做得也不好，一点别墅楼盘的形象都没有； 但价格确实便宜，再考虑一下。 片区的规划和配套确实不太好，买个东西都不方便； 但是价格便宜，6000多能买个别墅住也不错，先买了等周边配套成熟了，再过来住吧。 看重低价格，自住兼投资为主 一期别墅产品定位与市场需求出现严重错位，形象推广主题缺乏，客户认可度不高，以内部客户消化为主； 置业因素：低总价，片区规划，升值潜力。 项目整体建筑及园林风格分析 小高层：简约的现代风格。没有很明显的特色； 别墅：欧式风情； 园林：规划打造欧式风情园林，已经打造好的园林由于后期护理不到位，植被品种少，难以体现出项目品质感。