谨呈：淄博恒景房地产开发有限公司 西五路兰雁大道交叉口地块操作思路提报 版权声明： 本文仅供客户内部使用，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2014-1-2 目录 宏观市场分析 房地产市场研究 项目周边市场研究 目标客群分析 项目地块分析 项目SWOT分析 项目定位建议 项目价格及营销策略 实现营销策略方法 案名建议 合作方式 项目目标 项目核心问题 营销战略 项目背景 市场背景分析 营销策略 市场上的营销现状 营销节奏 实现策略方法 我们解决问题的技术思路 宏观市场分析 大家一起来研究淄博 宏观市场简析 淄博城市经济怎么样 2012年，全市实现地区生产总值3557亿元，比2011年增长8.4%,近五年平均增速为14.9%，2013年上半年同比增长9.3%，全年保9难度较大，经济增速放缓。 城市GDP增长速度呈下降趋势，符合目前国家整体经济发展走向，房地产业面临稳定发展阶段。 淄博以第二产业为主导，第三产业比重较低，这也决定了淄博房地产市场发展空间有限。 淄博是以化工、医药、陶瓷、建材、纺织工业为主的现代工业化城市。淄博市实施结构优化战略，着力培植支柱产业，推进高新技术产业的发展； 2012年高新技术产业总产值2983.8亿元，占规模以上工业总产值的比重达到26.6%。 淄博坚持以科技进步带动产业结构优化升级的原则，第二、第三产业共同推动经济增长的格局得到巩固； 陶瓷 建材 医药 纺织 城市产业概况 固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。 消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。 城乡居民收入水平不断提高。全市农民人均纯收入10878元，比2010年增长18.3%；城市居民人均可支配收入24955元，增长14.6%。 13年上半年固定资产投资与12年增速基本持平，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入稳步增长。 年复合增长率为13.1% 年复合增长率为15.5% 城市经济发展概况 城市经济发展概况 财政收入增长放缓，房地产投资力度趋缓；金融市场运行稳健，但融资环境趋紧；利用外资水平不断提高 财政收支增势平稳。2012年实现境内财政总收入518亿元，增长10.5%，财政支出290亿元，增长14.9%。 金融市场稳健发展。2012年全市金融机构存款余额3164.9亿元，人民币各项贷款余额2109.8亿元。 对外开放水平不断提升。全市外贸进出口总额90.6亿美元，比2010年增长34.7%； 城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在消费能力较强。 淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2012年全市常住人口超过500万。 淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比例接近，同时淄博历年职工平均工资也保持快速增长，2012年职工平均工资接近，表明未来潜力巨大。 年复合增长率为9.5% 城市人口与人民生活 按国际上通行的标准来衡量，淄博市经济发展已进入工业化中高级阶段 工业化中后期城市的主要特征 1、工业化转型加速，人均GDP较高。 2、三次产业中农业比重低于20%，二产比重接近三产；制造业增加值占GDP的比重30%左右。 工业化转型进入加速阶段，人均GDP达到12361美元。 第一产业所占比重仅为3.5%，第二产业高于第三产业21.5%； 3、人口城市化率达到50%以上。 淄博2012年人口城市化率达到64.84% 城市发展规划 山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城。 淄城市人口规划： 博市至2020年总人口为585万人，中心城市（包含张店、淄川、博山、临淄、周村）人口340万人。 淄博城市职能： 山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城 国家重要的石油化工基地、鲁中地区经济、科技、信息中心、山东省重要的交通枢纽城市 城市布局规划： “一核四副”，以张店为核心，淄川、博山、临淄、周村与其协调发展，空间布局呈“T”字形 。 市域城镇体系空间结构规划 城市发展规划 城市发展规划 淄博市政治、经济和文化中心，“西进北拓”是城区未来发展方向 “三区四片四板块”：以老城区、淄博新区和南部城区为主体，以中心商业片区、西部现代高端服务片区、南部商贸物流片区和东部休闲观光片区为依托，以南部特色产业板块、东部精细化工板块、西北高新产业板块和东北机械加工板块为重点，打造新型工业化强区。 宏观市场城市研究小结 淄博地处鲁中核心区域位置，自然灾害较少，气候宜居； 处于国家和山东省规划发展战略范畴内，政治、经济、文化发展相对成熟，购买力及消费力较强！ 经济、人口、土地的快速扩张，带来了强大的房地产市场需求和购买力！ 淄博在新的城市发展战略规划的推动下，将在规划期内迎来新的发展时期，为城市房地产市场的稳步发展带来了新的动力、新的机遇； 房地产市场研究 大家一起看我们面临的市场环境 行业环境研究 淄博地产投资环境 淄博市近年房地产开发投资增长迅速，至2011年已达近200亿元，各项占比指标基本处于合理水平；2012年受调控影响，房地产开发投资较低。13年上半年完成投资825.6亿元，预计全年比12年略微上涨。 淄博市近年房地产市场发展迅速，市场上商品房供需渐趋平衡，迫使新开工加速，后续市场从新回归供大于求，市场存量将逐渐增多。 淄博房地产市场近几年发展迅速，从2005年—2011年基本供大于求的状态，尤其从2010年国家实行最严的调控措施以来，供求失衡相对较严重，商品房年空置面积基本在百万平米以上；2012年市场转为供小于求，这是由于房地产调控效果初步显现，购房消费需求回升加强导致的。淄博13年受调控加之新开面积增加，市场仍处于供大于求状态。 行业环境研究 淄博地产市场供需