水木兰亭内廊商业街营销思路汇报（二次） 商业街汇报提纲 1、回顾三月份汇报（着重客户消费力、周边商业状况） 2、苏州邻里中心发想（说明生活配套类业态在此的必要性） 3、广泛的商业市调 4、面积销控、业态分布、初步价格 5、排号认购期原则 6、现有客户积累状况 回顾三月份汇报 目 录 一、项目基本情况 二、周边商业环境 三、消费力构成 四、消费力分析 五、综合分析 六、商业定位的几种假设 七、营销计划 一、商业街基本情况 规模：总建面4.2万平米，地上三层，地下二层，地下一层10490平米，地下二层10490平米，一层7378平米，二层6791平米，三层6696平米。 车位：地下停车，总车位291个，由于与住宅共享车位，可用车用待定。 建筑形式：独体内廊式全框架结构，垂直交通部分为开敞空间。 二、周边商业物业 机场家属区中低档配套 普尔斯马特超市 机场中低档配套 欧洲商业街 天竺花园底商 2、潜在商业物业 17#地沿街商业 澳大利亚超市 天竺花园待建底商 英才8000平米公园临河商业 3、区域空白 中高档的购物场所 集中的外向型的餐饮、娱乐、服务、康体类商业设施 三、消费力构成 1、常住人口 别墅区：长期住户和租户共计3000余户，本项目叠拼业主326户（暂定） 天竺花园住户及办公人员（1000余人） 机场住宅（5——6万人） 酒店式公寓带来的恒定流动人口 2、办公人口 天竺工业区（现入主空港工业区A、B区和出口加工区共计100余家企业） 天竺物流 新国展人流 京顺路流客 四、消费力分析 1、别墅区：目前以欧洲商业街为主要消费场所，消费力高，消费频次和消费人群少，主要以在此居住的妇女、儿童带来的家庭生活消费为主。 对业种的规划应突出特色、主题性，并适当增加 高档次服务性行业。 迎合期消费习惯 2、机场住宅区：消费能力普遍居中，消费频次和消费人群均较大，此生活区中低档次的日常生活型配套完善。 突出档次、特色和主题 吸引这部分客户消费 3、办公区 日常在本区域办公公司职员：主要的消费需求以餐饮 为主，并有部分的对办公用品、电子用品方面的需 求。 由于空港物流吸引，在此区域有业务往来的消费人群： 主要的消费需求包括餐饮、娱乐、服务。 五、综合分析 区域商业氛围不成熟，区域 消费力构成比较特殊，消费 力存在两极分化明显现象本 区域存在一定量的过客型消 费人群，其消费性质可能为 一次性消费，但消费力较高。 本商业市场定位的关键问题是综合考虑各类人群的不同 消费需求，通过业态和业种的规划使商业更具主题性 和特色性，扩大商业的辐射范围增加商业的有效消费 人口，位于大山子附近的“798”厂的文化主题可以借鉴。 六、商业街定位的四种假设 （一）商业定位假设之一：整售 1、目标客户定位：大型商业运作集团 联系接洽商业大型运作集团做某品牌店分店，类似赛特 之西单赛特，西单商场之西单天通苑店，华联之阜成门 华联、安贞华联，燕莎之燕莎OUTLETS。 该定位的消费力支持为，机场社区、空港办公区、周边 别墅区、货运办公人员、机场乘机旅客，新国展人流有 希望成为“人流形成商业类业态”的人流支持。 2、主题形象定位及案名方向 由于整售的对象多为商业运作经验丰富的集团，通常会 针对自己运作的业态有明确的主张。在此我们之提出可 以作为其后缀的主张 —— —— 副都心店 空港店 3、宣传推广 旨在解决一个沟通途径的问题 可以针对目标大客户做“招商书上门直销“，配合次假设 可以与顺义、天竺政府联系是否有意向合作进行定向招 商或对本项目招商提供政策支持（如免税等）。 此假设可以在规划方案各项设计指标及相应施工和投入 使用时间节点确定后制作“招商书”，开始直销。 目标客户名录（部分） 赛特、燕莎、新天地等 泰国的正大易初莲花（大型连锁超市） 德国的麦德龙（超级仓储式批发市场） …… 4、招商书构架（折手小样） 社区总平面、平面图、立面图、效果图、建筑规划指标 等；区域近期、远期规划、顺义区政府目标规划，首都 机场扩建、新国展规划、道路规划（包括轻轨）等 （二）商业定位假设之二：主题餐饮街 1、目标客户定位 高档精致异国风情或民族气质浓郁的 主题餐饮营业主。异国风情餐饮一条 街（地上1——3层约2.1万平米）， 按每家营业店面和备餐间共300平米 考虑需招商70家。 该定位充分利用首都机场客流、别墅区3000家住户奢侈 消费习惯，酒店式公寓的商务客户、机场社区的部分有 高端消费需求的住户和本案低密度部分300余住户的消 费力。更重要的是通过上述食客的口碑效应和纯正的主 题经营品质最终达到商业形成人流的目的，尤其是2006 年新国展部分展馆投入使用将带来更大的短期有消费能 力和消费需求的食客。 目标客户建议名录（部分） TANDOOR:即坦道印度餐厅，从厨师到服务人员均为印度人，只讲英文和少量的中文，中文水平仅限于“好吃”“好吃妈”，常见到印度人在那里吃饭，中午套餐为每人68元送饮料，地点在东三环长虹桥下，兆龙饭店一层。 海棠花和月香：月香状况较好，朝鲜人餐馆，从厨师到服务人员均为朝鲜人。月香在朝鲜使馆东门附近，从BANANA所在路口向南即是。 隐泉日本料理（英文名字HARSUNE)：有北京不多见的纸火锅，地点在光华大厦一层。 青叶日本料理、千代香日本料理、明阁、浅草等。 泰辣椒、为人民服务等泰国餐馆 老巴刹：南洋菜，在幸福三村路口。 庆云楼：越南菜，地点在后海。 咸亨酒店、孔乙己等江南菜馆 （三）商业定位假设之三：主题礼品街 1、目标客户定位：民族特色浓郁的各国手工艺品、饰品、礼品经销商。 该定位充分利用首都机场客流、别墅区3000家住户奢侈] 消费习惯，酒店式公寓的商务客户、尤其是2006年新国 展部分展馆投入使用将带来更大的短期有消费能力和消 费需求的客户，也有望通过上述人群的口碑效应达到商 业形成人流的效果。