漯河伯爵山 项目解析及产品优化建议 宏观政策导向 漯河市场概况 项目本体分析 项目整体定位 产品优化建议 营销推广策略 九问团队优势 目录 一、宏观政策导向 城市发展 宏观调控 中部地区有望成为中国经济新的增长极 2010年9月，由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，听取国家发改委汇报并原则通过了《促进中部地区崛起规划》。 提出争取到2015年，中部地区实现经济发展水平显著提高，加快形成长江、陇海、京广、京九“两横两纵”经济带。将以武汉城市群、中原城市群、长株潭城市群、皖江城市带为重点，形成支撑经济发展和人口集聚的城市群，带动周边地区发展。 支持城市间及周边地区基础设施建设，引导资源整合、共建共享，形成共同发展的合作机制，中部地区有望成为中国经济新的“增长极”。 中原 中原经济区上升到国家战略层面，成为中原崛起平台 “大中原经济区” 是2010年由现任河南省委书记卢展工起草下的以河南省为主体，包含山西、湖北、安徽、山东省部分地区共29个省辖市的综合性经济区。”中原经济区” 现已正式纳入《全国主体功能区规划》，上升到国家战略层面，并被写进政府工作报告，为河南崛起的重要战略。 中原 《中原城市群发展战略纲要》——集聚中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共 9 个省辖（管）市，是中部地区承接发达国家和我国沿海发达地区产业梯度转移、西部战略资源输出的枢纽和核心区域之一。 漯河——中原城市群节点南部金三角 平顶山市 漯河市 周口市 郑州市 襄城 舞阳 鄢陵 西华 许昌市 城市 十年房产，十年调控，十年上涨 第一阶段：预热期(2002年到2004年底)。使用的调控手段主要是从供给上控制投资、土地供应等。房价也一路摸高，全国房价增幅高峰时超过10%。 第二阶段：结构性调控组合期(2005年初到2008年初)。 “国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”继出台，但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。 第三阶段：鼓励购买期(2008年底到2010年初)。出台“四万亿”经济刺激计划，同时也出台了房地产刺激政策，房地产市场焕然一新。 第四阶段，行政干预全面介入期(2010年初至今)。 “国十一条” “新国十条”，限制异地购房(限购令)、大幅提高二套房贷标准等。 调控 （一） 完善稳定房价工作责任制 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二） 坚决抑制投机投资性购房 严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三） 增加普通商品住房及用地供应 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 （四） 加快保障性安居工程规划建设 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （五） 加强市场监管 加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 新国五条政策细则 政策出台背景：城市房价的持续高涨 2013年1月30日，中指数据全国百城地产价格指数发布，百城住宅均价达到9812元/㎡，环比上涨1%，同比上涨1.2%。这是百城住宅价格连续第8个月环比上涨。 新国五条解读 政策出台背景：各大房企销售业绩的攀升 2013年2月，各大房企纷纷发布1月销售报告，其中万科销售额达到191亿元，同比上涨56%，而保利103亿的销售额同比暴涨581%。 新国五条解读 自2011年开始实施的住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对稳定房价特别是一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。但是自2012年四季度以来，部分地区放松调控的意愿有所增强，出现了住房成交量价齐升的势头。 特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，加之一些不实信息的误导，市场预期出现变化，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。如不及时采取针对性措施，会加剧今后调控工作难度。 政策出台背景：国家坚持对于房地产市场的调控 新国五条解读 （一） 完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 政策解读： 公布房价控制目标、制定控制计划这一措施是在2011年就已经提出的，但就实际情况来看，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，本次将城市级别加以限定，明确了限购的范围，而且严肃了限购纪律，更加细化，是表明了政府限制房价过快增长的决心。 新国五条解读 （二） 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 政策解读： 本条基本均为重申，最重要的点在于“按统一要求完善限购措施”，重点抑制，打击投资客。之前未按统一要求做细则的城市将有影响，但为数不多。至于其他房价上涨过快的城市要求采取限购政策，主要锁定的将是三四线城市，但就2012年市场反应来看，最主要的“逆袭”城市仍是一二线，三四线城市整体价格涨幅平稳，所以影响城市也较为有限。 新国五条解读