财茂新都汇购物中心2014整合推广议案 深圳市灵智传扬广告有限公司 版权所有敬请尊重 富爸爸财富秘籍解构 今天的提案 没有长篇大论的市场分析 没有模板式的行活 只解决战略及战术问题 方向和方法才是解决问题之道3 4定位 整体定位不强，主体性不强，没有特色与差异性。 营销 招商与销售严重脱节，没有起到引导与促进作用。 销售 前狼后虎，竞争激烈，任务繁重 推广 无差异性的形象高度，与消费者之间无沟通。 核心问题 思维分析模型 如此尴尬， 后续如何入手？ 建立关于购买商铺客户需求的常识： ——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ 一切从客户需求出发 常识1——商铺是财富积累的载体，客户购买商铺的最基本目的 是为了生财或升财，即追求财富利益 客户关注点 商铺功能 享受持续可观 长期收益 风险保障 资产沉淀 资产评估 出租 转售 经营 融资 的租金收益 增值潜力强，转 手获取差额利润 降低房租成本， 并获得营业收入 进行抵押或置信凭 证，从而获得贷款 常识2——客户最终是根据经营前景来判断商铺投资的可行性， 其最直观的决定因素则是租金和售价 购铺用途 投资 经营 经营前景 判断基础 投资回报 收益途径 租金或转售价格 营业额 投 资 研 判 决 定 因 素 内在经 济转化 常识3——投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关 注的因素，财富等级越高，越关注回报的安全稳定性。 常识1 —客户投资动机：追求财富利益 常识2 —客户投资研判基础：经营前景 常识3 —客户投资关注点：投资回报的安全稳定性 一切从客户需求出发 战略形成。 观点1 差异定位，晓之以景 商业成功之道： 定位差异，主题突出，特色鲜明 关注感受，强化体验，情境诱人 专业化 购物 一站式购物 时尚潮流 五洲商贸城 义乌小商品批发市场 亿丰农贸 潜山商业街 购物公园 阳光威娜 1+8时代广场 中商购物广场 宏大城市广场 沃尔玛购物中心 公园道 温泉名店街 市场空白点 咸宁时尚潮流生活贫血 特色化、时尚化、体验式是打造项目的竞争优势，差异化是核心竞争策略！ 差异化的商业定位——定位理念 将项目打造成超体验的多业态、全客层、全天候一站式消费目的地 咸宁国际化时尚生活殿堂 高瞻远瞩的创新规划，营造街区式购物中心 创意零售空间，最具时尚的潮流聚集地，情景式体验街区 突出儿童主题，成为儿童乐园 餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，咸宁开放式生活殿堂 特色体验，生活方式，亲子体验 精品购物，主题餐饮，娱乐休闲 差异化的商业定位——主题落位 财茂 新都汇 本案以时尚、潮流为核心商业理念，引领驱动生活集市、食尚天地、潮流殿堂、儿童互动中心四个主题模块发展，各模块布局落位遵循杂而有章原则。 潮流殿堂 突出情景式购物街区主题，韩流、日流等精品服饰精品。 生活集市 以精品超市等生活为主题，如屈臣氏等。 儿童互动中心 儿童摄影、儿童娱乐、亲子教育为主。 食尚天地 以特色美食、中高端餐饮、休闲餐饮、电玩、美容、健身会所等。 差异化的商业定位——操作要点一 情景式街区购物体验 经典案例：长沙弥敦道 差异化的商业定位——操作要点二 品牌招商的突破， 国际性时尚主力品牌， 突出品牌在于咸宁的唯一性。 可借鉴案例：长沙乐和城、悦方ID MALL 乐和城 —— 概况 位置 长沙市芙蓉区黄兴中路 188 号 所属商圈 五一商圈 交通条件 连接轨道交通 2 号线、五一广场 建筑面积 200,000 平米 76,000 平米 营业面积 层数 地上五层、地下一层 开业时间 2011 年 商业定位 中高档购物中心 店铺面积 150-300 平米 客户定位 市区白领、年青群体 一层租金水平 450 元 / 平米 / 月 百联集团 经营管理 长沙项目案例分析：乐和城 乐和城——发展历程 高端市场风险性较高，竞争激烈，定位主流消费人群，以及众多国际快时尚品牌的人气 带动是项目成功的关键； 2008 年美美百货开业 友谊商店 AB 座升级改造完成 2006 年 2008 年 2009 年 2010 年 11 月 2011 年 4 月开业 百联集团租凭物业 亿万豪剑桥 8.3 亿收购联东方 乐和城开业 经营百联东方购物广场 购物广场 60% 股份 Zara 、 C&A 、 H&M 众多 （长沙顶级的精品 MALL ） 国际快时尚进驻 百联集团 6.1 亿元收购百联东 宣布“百联东方广场”更 方购物广场物业 名为“乐和城” 区域高端客群需求支撑不足，经营惨淡 地段交通人气支撑相对五一大道南侧较弱人气不足 定位主流年青、家庭客户 体量过大高端定位品牌支撑不足 快众多国际时尚品牌支撑吸引人气 市场竞争压力冲击，后劲不足 品牌数量 约 200 个 入住率 100% 单层面积 约 13,000 平米 单动线设置，无分支动线，店铺可达性 较好，内部设置东方商夏百货店，内部 动线设计 为环形动线，分支动线较少，可达性较 强； 5 组手扶梯， 2 组直达电梯，楼层可达性 垂直交通 较强； 停车位 约 300 个 层高 5-6m ，走道宽度 4-6m ，购物舒适度 较高； 设施中庭错层挑高，增加视觉空间感； 百货入口处，造型明显，能有效吸引人 消费环境 群注意； 与地下停车场连接处设置宽敞、明亮的 电梯大堂，地下引导性细节较为注重； 购物中心主力店，店铺面积较大，装修 精致品质感较高；