项目前期报告 深圳市黑马房地产顾问有限公司 二OO八年八月 我们的思维构架 第一部分 市场分析 一、房地产市场分析 二、高端市场个案分析 三、房地产政策分析 四、黑马提示 中小项目多，大盘少 产品线非常丰富 同质竞争异常激烈 众多开发商同台竞演 2008年，政策调控力度加大，房地产拐点论甚嚣，淄博市场竞争加剧，使得我们的项目面临双重的考验。 一、房地产市场分析 “战国时代”已经来到 第一部分市场分析 1、淄博地产市场正处于房地产开发的成熟期。 2、市场供需状况基本趋于平衡，房地产价差大，产品层次丰富。 3、淄博城市发展的重心西移，市场开发的热点逐步西移，未来将会成为市场最主要的焦点区域。 4、 同片区、同类产品项目众多，同质竞争激烈，大大增加销售难度，减慢销售速度。 5、整体开发水平提高不快，产品缺少创新，高端产品相应供应量少。 6、营销水平普遍不高，市场竞争水平的升级，必然要求更专业的策划代理商，进行专业的定位和包装，方能制胜市场。 7、产品类型丰富，但是小盘多，大盘小，大盘的规模优势突出。 8、品质竞争时代来临，客户对住宅产品的综合品质及配套有着较高的要求。 房地产市场分析 第一部分市场分析 “两极化，有空白” 1、高端产品总体供应不多，主要是受限于淄博工业城市的 环境问题，及缺少可依托的自然景观； 2、目前的别墅产品以普利艾伦庄园及华侨城别墅岛为代表， 呈现两极分化的特点，绝对的奢华与伪高档住宅各居其一。 3、产品缺乏亮点，尤其是景观特色，缺乏概念支撑。 房地产市场分析 2、淄博高端产品市场整体印象—— 第一部分市场分析 （1）普利艾伦庄园：位于天下第一村―周村，座址于淄博著名风景区―马鞍山生态森林园半山龙脉。普利。艾伦庄园总占地200亩，项目总建筑面积约为10.68万平方米。住宅总户数350户，绿地率45.8％。社区以园林主题景观，湖水、溪水自然分流，产品分类：独栋（500-700平米）、双拼（425平米）、联排（220-340）、叠拼（170-210）四种 二、典型项目分析 第一部分市场分析 艾伦庄园项目实景 销售状况：一期52栋叠拼、联排已售罄，大部分房源现已交房。二期正在销售中。联排均价5000元/平米，独栋均价10000元/平米，双拼均价8000元/平米。 典型项目分析 第一部分市场分析 项目点评： 1、具有一定的坡地景观资源，是项目发展的重要依托。 2、建筑设计风格与概念完全脱节，形象不统一，概念不明确。 3、建筑品质较低，不能体现出高档别墅的档次与品位。 4、销售周期长，速度慢。 典型项目分析 第一部分市场分析 （3）华侨城别墅 建筑形式：均为2-3层的独栋别墅 套数：别墅产品共90栋 均价：15000-19000元/平米 销售状况：开始销售以来共销售5套。 典型项目分析 第一部分市场分析 1、消费者的日益成熟，给市场带来竞争的压力，使产品成为首要关注的重点。 2、项目目前配套缺乏，环境缺乏亮点，如何打造，如何定位？ 3、高档住宅存在一定的市场缺口，但是本项目所处区位尴尬，如何辐射影响更多的客户来源区域。 4、市场竞争水平要求进行专业的定位和包装，本项目如何实现？ 单纯依靠某一亮点，无法构建市场竞争优势，从营销推广角度考虑必须对本项目进行全面而系统的提升。 第一部分市场分析 第一部分市场分析 1、房地产和税收政策的频繁调整，增长市场观望情绪 国家对房地产市场的调控逐步加强， “国八条”、“国六条”等陆续出台； 2007年开始，各地房价大涨，调控政策进一步收紧， 为房地产的“政策年”“廉租房”、“限价房”、清理土地市场、清算增值税、 转让个税调整… … 房地产和税收政策的频繁调整，并且后市调控力度将有加大的趋势，导致市场的变数增加，前景不够明朗，不确定性增强，增长市场的观望情绪！ 三、政策分析 第一部分市场分析 2、金融政策收紧，市场活跃度持续低谜 利率：07年已连续加息5次，未来存在继续加息的可能，利率处于上升通道，提高第二套房子的贷款利率到1.1陪 信贷：进一步收紧信贷，严管商业银行对开发、按揭的贷款 首付：提高首付，增高购房的门槛 金融政策的收紧、利率的上调，增加了购房的难度和购房成本，造成市场的观望情绪浓厚和削弱购房人群的购买力。 四、黑马提示 政府宏观调控加大开发难度，房地产企业应从追求利润最大化向实现快速回笼资金转变。 金融政策进一步紧缩，将加大投资客户和多次置业者的成本，在一定程度上降低市场的活跃度。 宏观政策不断加强将增加市场的观望态势，赶在政府出台更严厉的政策之前完成项目销售，将是下阶段个盘营销的重点。 ——快进快出，迅速回笼资金应成为主要目标 第二部分 项目分析 一、项目调查 二、项目SWOT分析 三、SWOT分析应对策略 四、项目总体评价及发展策略 第二部分项目分析 1、项目位置： 一、项目调查 淄博城市中心地带，中央大宅 位于周村东部新区东首，东临孝妇河，与淄博新区隔河相望，南接城市主干道张周路，北靠淄博教育园区，地理位置优越，环境优美，交通便利。 张店 中心区 周村 本案 位于周村东部新区东首，东临孝妇河，与淄博新区隔河相望，南接城市主干道--张周路，北靠淄博教育园区，地理位置优越，环境优美，交通便利。 1、周边各种配套相对缺乏，宜居指数低； 2、远景规划好，但是成熟尚需要时日。 3、出入便利，但是临近张周路有一定噪音污染。 4、周边可利用的景观资源较少，仅有部分园林苗圃。 地块现状图 地块西侧道路 3、经济技术指标： 项目调查