目 录
第一篇地铁建设对城市发展的意义 ........ 4
一、我国目前城市地铁建设现状及展望 ........... 4
1、城市等级决定轨交形态 .......... 4
2、我国未来轨交建设或将加速发展 ....... 5
二、地铁对城市发展的影响 ...... 6
1、配合建立新居住群落，疏散人口，减轻中心城区压力 ......... 6
2、提高土地容积率，更有效的利用土地资源 ... 7
3、划分城市功能，重新分解、聚集 ..... 8
4、对城市副中心的建立，起到催化、加速作用8
三、地铁建设对城市居住环境的影响 . 10
1、地铁的运营改善了周边的生活配套10
2、地铁的运营改变了市民生活方式 ... 10
第二篇 地铁对房地产市场的意义 12
一、地铁对土地市场的影响 .... 12
1、供求关系：政府推地规模加大，企业拿地热情快速提升 .... 12
2、地价走势：随工程进度推进持续上涨，郊区板块受益更大14
二、地铁对住宅交易量的影响16
1、客户来源：地铁使郊区项目吸引市中心客源能力明显上升17
2、区域分化：地铁改变了市场结构，使郊区成为城市住宅市场成交重心 ....... 19
4、板块提升：地铁直接带动沿线地铁板块的高销售率21
三、地铁线路对住宅市场房价的影响 . 24
1、区域分化：地铁开通对城郊板块房价的拉升最为明显 ........ 24
2、产品结构：地铁开通推动区域商品住宅项目档次多样化..... 25
3、时间效应：地铁沿线板块房价在规划期内增长幅度相对较高 ......... 26
4、空间效应：离地铁500米内项目价值最高，运营初期不同类型城市地铁
影响范围有差异 . 32
5、档次效应：地铁对房价的增值效应随物业档次上升而递减 . 35
6、叠加效应：城市地铁数量不同对沿线板块房价的影响各有区别...... 36第三篇近期轨道交通线路规划获批准城市的市场预测 .. 39
一、地铁对城市、对周边板块房地产市场的影响作用总体仍弱于行业政策因素 ....... 39
1、城市调控政策出台越临近地铁开通期，受政策影响程度越大 ......... 39
2、距离中心城区越远的板块，受政策因素影响越大.... 40
3、距离地铁站距离越远的项目，受政策影响程度越大41
二、广州：典型地铁线路施工类城市 . 42
1、广州地铁七条规划线路方案获发改委批准... 42
2、区域分化：萝岗和增城为本次广州地铁规划受益最大 ........ 44
3、土地市场：广州地铁沿线土地市场将迎来爆发式增长 ........ 46
4、住宅交易量：广州地铁沿线住宅需求量上升将推高成交量 . 48
5、房价：地铁建设初期沿线板块房价涨幅显著，个别项目已显上升之势 ...... 49
三、成都：典型地铁线路规划申报类城市 ...... 53
1、成都地铁现状 ........... 53
2、成都地铁规划 ........... 53
3、1号线南延伸段简介55
4、1号线南延伸段对华阳板块房地产市场的影响 ........ 55第一篇地铁建设对城市发展的意义
近些年，中国城市化进程加速，带来经济效益的不断提高，同时伴随的是城市人
口的迅速壮大，据悉，2011年中国流动人口总量已接近2.3亿，这一庞大数字的背后
对快速发展的城市，特别是一线城市的交通运输提出更高的要求。城市地面公交系统
面临扩张难的问题，地铁投入运营不仅完善了交通路网，缓解人口流动压力，而且连
接了城市中心区域与外围区域，推动城市均衡发展。

一、我国目前城市地铁建设现状及展望
我国的首条地铁线是北京的地铁1号线，全长23.6公里，始建于1965年7月1
日，于1967年10月1日通车。45年过去了，中国的地铁建设已发生巨大变化，据国
家发改委有关负责人透露，目前全国有28个城市有城市轨道交通运营或在建，其中
12个城市已有城市轨道交通运营线路，预计到2012年年底拥有运营线路达1600公
里，预计“十二五”末，28个城市将拥有3000公里运营线路。

1、城市等级决定轨交形态
轨交线的发展同城市的发展阶段相匹配，目前诸如北京、上海、广州等一线城市
都形成了与其城市规模相符的辐射性网状型轨交网，重点的二线城市形成南北交错的
十字型，而那些起步较晚的城市，目前仅有单一线路进入运营。

（1）网状型：多线路运营，城区全覆盖
随着其人口密度的提升，北上广深这些一线城市的交通压力不断加大，建设网状
的轨交环线，成为其解决城市问题，发展城市规模的必然选择，以上海为例，从1990
年的第一条轨交线的开工到现在，已建成了11条地铁线，形成了四通八大的交通网络，
日均人流量近600万人次。

轨交线的建设运营不但解决了城市交通问题，同时更增加了城市的活动范围，降
低了人口密度，并形成了几大城市副中心，将城市的商业、居住、产业、文化教育功
能重新划分集合。表1-1：一级城市网状型轨交现状
城市 当前运营线路数量（条） 总里程（公里） 日均客流（万人次）
北京 14 372 598
上海 11 425 599
广州 8 236 500
深圳 5 178 175
数据来源：CRIC
（2）十字型：东西、南北线路交错，链接主城区与新兴板块
另一些城市，其经济活力较高、发展速度较快，但人口规模及交通压力并不如一
线大城市那般突出，这样的城市目前一般设有东西、南北两个方向，两条轨交，比如
江苏的南京市人口数量及流动性远不及上海，就目前来看，已开通地铁1号线及2号
线，分别为南北、东西走向，在市中心交错，方便了中心区域与新兴板块人口流动，
日均客流量可以达到100万人次左右。

但十字型轨交线一般只是一种过渡时期，随着城市的不断发展，它们会慢慢向网
状型发展。

（3）单一线路型：建设起步较晚，轨交建设的暂时现象
一条轨交线，只是一种暂时现象，这些城市，轨交线起步较晚，比如浙江的杭州、
苏州，中部地区的武汉，一开始其人口与交通的矛盾不是十分突显，但随着城市规模
的扩大，其集中规划了数条轨交线，但由于通车时间不一，暂时仅一条线路开通，如
武汉，目前仅有地铁1号线进入运营，该线路总长10.6公里，将汉口与较为偏远的吴
家山、百步亭连接，日均客流量在22万人次左右，但至2013年初，就将建成1号线、
2号线一期和4号线一期工程，形成总长72公里的“工字型”轨道交通骨干网络，届
时将承担120万/日的客流。

2、我国未来轨交建设或将加速发展
有数据表明，2006年时中国的地铁只有10条处于运营状态，2010年增至48条，
至2015年，这个数目则上升到96条。地铁属于基础设施建设，得以如此大踏步发展，
关键在于中央的表态，从近几年部分城市地铁建设情况可以看出，由国务院对提交地
铁规划的城市进行审批，会选择适当城市给予肯定支持。

据悉，今年9月5日，发改委公布批准全国多个城市共计23 个轨道交通建设规
划，及3 个铁路建设规划，涉及金额约7000 亿元。更有消息指出，目前已有部分未
有地铁建设的二、三线城市上报地铁修建计划，比如济南、太原、厦门、佛山、常州、