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威尔夏大道酒店式公寓营销思路提案报告PPT56.ppt

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资料大小:3088KB(压缩后)
文档格式:PPT
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2018/11/4(发布于云南)

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文本描述
威尔夏大道酒店式公寓 2007年10月 营销思路提报 第一部分 项目认知 第二部分 市场扫描 第三部分 区域解读 第四部分 产品优化 目录 第五部分 营销建议 第六部分 皓产集锦 第一部分项目认知 本案 西客站 西站南大街 项目东侧 马连道茶叶街 项目西侧 酒店式公寓技术指标 位于项目北侧1#楼与2#楼之间,呈弧形分布,地上9层地下1层。 地下建面4269.69㎡,地上建面8909.6㎡(2-8层),地上9层为机房。 层高:地下一层5.5米,主要为酒店配套和休闲会所,包括游泳池、戏水池、三温暖池、棋牌室、健身房等;1-2层每层层高3.8米,3层层高4米,4-8层每层层高3.6米。 建筑结构:框剪 产品初步定位 综合配套立项,产权40年,可商住,现定位为: 酒店式公寓 S-W strength 1、处于城西交通枢纽中心地带,具备多向辐射区域优势。 2、立体交通网络,具备优质发展前景。 3、周边缺少同类产品,避免区域市场竞争。 4、会所及酒店配套对项目形象品质形成了有效支撑。 weakness 1、不临主干路,无交通优势。 2、周边商务市场成熟度有待提高。 3、受传统地域影响,市场认同度较低。 4、周边环境较为杂乱,商业品质不高。 第二部分市场扫描 一.市场背景 据商务部门的统计,北京目前有星级酒店600家左右,共计客房10万间。按照奥组委要求,奥运期间,北京星级酒店数量至少应在800家,客房数量达到13万间。酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。 今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个,加上07年之前开盘的7个项目,总供应量不低于130万平米。 截止现在北京销售的酒店公寓总量为58.9万平米不到,但大部分在短期内销售一空。 奥运需求催生酒店式公寓投资租务市场利好,并且政策调控导致市场目光由大向小转移(户型) 2006年第四季度,北京市酒店式服务公寓的租金呈继续上升趋势,为USD208.86元/平方米·月(含物业管理费),整体出租率很高,达到88.7%。 酒店式公寓市场需求大于供给,其投资成为市场新宠,发展空间大。 二.市场供应 CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域,供应量达到了34.03万平米,占总供应量的 24.86%,这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。 其次是三元桥地区,供应量达到30.8万平米,占总量的22.5%,其中置地公寓和华远裘马 都两个项目供应量就达到了28万平米,三元桥供应量的提升主要受“国门”地理优势及 新建写字楼增多的影响。 金融街、朝外、燕莎三个区域供应量都在13-14万平米左右,分别占总供应量的9.9%、 9.4%、9.9%,总的来说供应量偏小,有较大的发展空间。 其它项目分布较散,总供应量为31.45万平米,占总供应量的22.97%。 三.在售典案概况 首先针对北京酒店公寓市场的状况,我们广泛的选择样本进行研究,以保证最终论点的准确与可靠,在北京的若干区域中,我司选取了2007年在售的典型酒店式公寓项目进行分析. 四.市场共性 酒店式公寓市场共性 产品特征 价格特征 服务特征 产品特征 1. 规模小,单一体量小 各个项目普遍规模较小,说明该产品类型的总量需一定控制,市场风险小易消化。 2. 小户型设计为主 户型设计方面,面积在90平米以下的小户型项目较多,主力户型在50-60平米,格局以零居、一居为主; 此外有个别项目如天安国汇、华远裘马都等主要针对高端客户群的项目,主力户型面积在130平米以上。 3.精良装修,星级标准 项目的外立面基本都采用了现代风格; 各个项目均提供精装修,大部分提供家具家电,说明完备的装修与基本生活电器及家具提供是该类产品的发展趋势,酒店式公寓更讲究一站式对位服务。 在售项目的装修标准主要有1500元/平米、3000元/平米两个档次,CBD核心区的高档项目普遍在3000元/平米左右,个别面向高端客户的项目如天安国汇装修标准近4000元/平米。均价在30000元/平米以上的项目装修标准都可达到3000元/平米,均价20000元/平米以下的低端项目装修标准基本在1500元/平米。 4. 内外星级设施,舒适便利配套 设备设施 各项目设备差别不大,中央分户式空调成为标准配置基本,厨房均采用电磁炉。 社区配套 在售酒店式公寓大多具备商业配套,大堂接待、咖啡厅、健身、会所之类的配套比较普遍,规模较大、以商业立项的项目多具有商业街,如长安驿1.8万平米、世界城3万平米、西派国际公寓2.5万平米的商业体量都较大。 价格特征 1. 成熟产品价格标准 目前市场上酒店式公寓均价普遍在14000-28000元/平米之间, 价格落差较大,这样落差是受项目档次及物业管理公司资质的影响; 总体来说,均价15000-23000元/平米的项目是目前市场主流。 2. 价格高速走强,市场去化增快 在售典案平均溢价率30%,平均溢价3300元/ ㎡,个别项目如置地公寓、瑞士公寓涨幅达到10000元/平米。 服务特征 专业酒店物业管理,专业星级服务,专业商业运营! 品牌酒店物业管理集团介入,管理水平提升,同时,联合优秀品牌租务公司配合后期运作,产品服务升级,出租率有保证,投资回报稳定。 在售项目技术数据 宾至国际 国贸物业 世邦魏理仕 五.奥运与地产 据国家相关部门统计,2008年北京奥运会期间将吸引大约80万人次的外国旅游者入境,其与参赛人数的比例大约为67:1。北京预计接待国内外游客将增加232万~256.5万之间。由于旅游人数的激增,酒店商业类产品能够直接从中获益。 从国外经验来看 奥运对举办城市地产市场的作用显而易见。北京就将如此,整体市场包括基础设施、环境、交通等各方面都将发生巨大的变化。 从地产市场结构来看 奥运对不同产品产生不同的影响。其中,酒店、 商业零售的影响最直接,在举办奥运的前后,需求与入住率将达到顶峰,特别 是临近奥运场馆和交通枢纽地区。 从城市发展来看 虽然奥运提供了一个非常好的契机,但奥运不是城市发展的唯一原因,城市的发展进程不会由于奥运的结束而结束。 总体来看,房价会随着产品类型、项目位置、竞争状况、创新程度等因素变化,在正常的经济发展状况下,长期看,将是稳定上升的。