PRIVATE & CONFIDENTIAL www.dtz 海润德妈湾项目 2013-12-8 本项目报告大纲 1.1宏观经济背景分析 深圳市GDP 2012年，全市生产总值为12950.08亿元，比上年（下同）增长10.0%，高于全国2.2个百分点， 在全国内地城市中继续保持第四位次。 深圳市近8年，GDP平均增速为13%。 深圳市三次产业 2012年深圳经济结构不断优化升级，第三产业比重创历史新高。第三产业增长速度达到了12.3%，比重达到55.7%，第三产业对经济增长贡献率达到65.6%。 现代服务业比重占第三产业比重预计达到68.0%，处于历史最高水平。 总体概况：深圳市经济保持良好发展态势，发展质量进一步提升，第三产业占GDP比重逐渐升高 数据来源：深圳统计局 1.1宏观经济背景分析 全年实现规模以上工业增加值5091.42亿元，比上年增长7.3%。其中，国有企业增加值227.43亿元，增长1.0%；股份制企业增加值2426.74亿元，增长15.7%；外商及港澳台投资企业增加值2372.72亿元，增长0.1%。分轻重工业看，轻工业增加值1062.07亿元，增长10.0%；重工业增加值4029.35亿元，增长6.6%。 全年规模以上工业销售产值20570.86亿元，比上年增长6.2%。其中，出口交货值10669.44亿元，增长1.5%，占规模以上工业销售产值比重51.9%，比上年下降1.5个百分点。工业产品销售率98.5%，比上年下降0.5个百分点。 深圳市2012年实现规模以上工业增加值5091.42亿元，工业增加值5年来平稳增长。 1.1宏观经济背景分析 全年社会消费品零售总额4008.78亿元，比上年增长16.5%。其中，批发和零售业零售额3526.29亿元，增长16.6%；住宿和餐饮业零售额482.49亿元，增长15.4%； 在批发和零售业零售额中，限额以上零售额2414.37亿元，增长19.0%；限额以下零售额1111.92亿元，增长11.9%。 全年外贸进出口总额4667.85亿美元，比上年增长12.7%。其中出口总额2713.70亿美元，增长10.5%，占全国出口总额的13.2%，占全省出口总额的47.3%；进口总额1954.15亿美元，增长15.9%。外贸出口总额连续二十年居内地城市首位。 深圳市近年的社会消费品零售总额和外贸进出口均有较佳表现，外贸出口总额连续二十年居内地城市首位。 1.1宏观经济背景分析 四大支柱产业发展良好：高新技术产业、金融业、物流和文化四大产业占第三产业比重超过60%，高新技术产业、先进制造业、高端服务业为主体的现代产业体系日臻完善。 六大战略性新兴产业产业发展势头迅猛：深圳市相继出台六大战略性新兴产业规划，启动建设12个战略性新兴产业基地和11个集聚区，促进新兴产业集聚发展。其中，2012年，高新技术产品产值12932亿元，同比增长8.9%，其中，电子信息产业产值占比重高达88%。 深圳四大支柱产业和六大战略性新兴产业发展态势良好。 数据来源：深圳统计局、深圳科技创新委 深圳支柱产业发展情况 1.1宏观经济背景分析 2008年，深圳市人均生产总值为13153美元/人，增长率为10.2%，表明深圳市已进入后工业化阶段，处于发达经济初期。2012年，深圳市人均生产总值达到123247元/人 深圳市三次产业结构继续保持“三二一”的态势。第一产业增加值占全市生产总值的比重不到0.1%；第二和第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为44.3%和55.7%。 后工业化阶段特征： 传统主导产业的稳定发展，与深加工、高新技术产业的发展并存； 生产的高附加价值； 第三产业无论在产业构成还是劳动力构成上都是处于主导产业地位，约占2/3,第二产业约在1/3； 国民收入趋于稳定。 数据来源：深圳统计局 表-钱纳得人均GDP判断标准 总体概况：深圳市在2008年就已经迈入后工业发展阶段，其第三产业占主导地位；高附加值的高新技术产业、战略性新兴产业及现代服务业是未来产业发展核心。 1.2政策研究 “1+6政策研究” 1.2政策研究 1+6相关政策 《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》 《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》 《深圳市人民政府办公厅关于印发完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法的通知》 《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》 《深圳市贯彻执行《闲置土地处置办法》的实施意见（试行）》 《深圳市宗地地价测算规则》 1.2政策研究 “1+6”的主文件是《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》、创新性产业用房管理办法、地价管理办法、限制土地处理办法、工业楼宇转让管理办法、产业配套住房管理的指导意见等6个附属文件，主文件以市政府1号文件，其他6个配套文件分别由规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草，有的以市政府的名义发布，有的是经过市政府常务会审定后以职能部门的名义发布。 本项目属于工业用地性质项目，目前深圳市关于工业项目的唯一指引性文件即为1+6政策。 本项目将通过多1+6政策的分析，找出项目立足的依据和政策对本项目的约束规范。 通过对1+6政策的梳理解读，《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》以及《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》对本项目的潜在影响相对较大。 (九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。 （六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； （八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让； （七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让； （五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； 1.2政策研究 工业用地上盖工业楼宇，除土地合同上另有说明外，默认只允许整体转让。除非满足如下条件： （四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积百分之五十的，非自用部分可以分割转让； 满足上述条件中的其一，则可以按照规定进行产权分割转让。 《深圳市人民政府办公厅关于印发工业楼宇转让管理办法的通知》研究分析