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2014年专业商铺市场开发知识讲解PPT.ppt

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商铺市场 知识讲解
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更新时间:2018/11/3(发布于山东)

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文本描述
专业市场开发知识 目录 一、认识专业市场 二、市场商铺类型 三、专业市场商铺的特点 四、专业市场开发要点 五、专业市场招商推广策略 六、专业市场招商实施的创新策略——会员制招商 前 言 专业市场是大进大出、大流通、大辐射的代表性商业业态。成熟、火旺的大型专业市场的年成交额都是以亿计,其辐射区域更是以百公里、千公里计,远非普通大型商场十几二十几公里的辐射半径所能比拟。 我国的专业市场起源于80年代初期,大致由三个方面形成,一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的;二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的;三是为适应经济发展的要求而兴建的。90年代以来,我国的专业市场进入了一个快速发展时期,成为中国经济发展的一个新的增长点。 一、认识专业市场 “市场”指各种(类)用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业建筑。专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。专业市场所呈现的是特定的客户定位,特定的经营行业定位,这是区别于其他商业形态的主要特征。由于主题明确、系列商品配套齐全且又相对价格低廉,专业市场长期呈现出繁荣的现象。然而发展必须结合市场,盲目的倾向也会造成市场“有市无客”的局面。 随着零售业在国内的发展,全国各地出现了大量从事某种(类)商品经营的专业批发和零售市场,比如,超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等,上述市场在国内商业领域的角色举足轻重。 有些市场的建筑采取新开发商业房地产项目的方式,不少则采取租赁工业厂房等方式。采取新开发方式的,其经营状况大多数比较好,而且往往是生意越火越敢投资,越敢投资生意越旺。经过一定时间的经营,市场容易靠商品的价格优势形成在一个区域,甚至一个城市里的市场竞争优势,从而经营者在低利润率状态下靠高营业额实现利润。 一、认识专业市场 二、市场商铺类型 市场类商铺的分类和商业街商铺的分类类似,可以有多种多样:可以按照经营商品的复合程度划分,可以按照投资形式是零售还是批发划分,也可以按照市场类建筑的单层或多层建筑形式进行划分,下面上述三种分类方式对市场类商铺进行分类。 ⒈按照商品的复合度划分 按照市场经营的商品是单一类别,还是综合类型,将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类(种)商品,如建材市场、电子市场等;综合市场商铺经营的商品虽然有范围,但基本上覆盖的是某一大类商品,如北京万通新世界商品交易市场等。 需要指出的是,鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点,整个市场的营销成本比较低,只要该市场的开发商对整个市场的定位准确,那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论:专业市场商铺的运营成本比较低。另外,因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点,其规划设计的复杂程度较低,开发商比较好完成项目合理规划问题。 就综合市场来讲,因为经营商品没有统一性,所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外,综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高,对开发商的专业能力有要求。 二、市场商铺类型 ⒉按照建筑形式划分 市场类商铺按照建筑形式可以分为无建筑地面商铺、单层市场商铺和多层市场商铺。 无建筑地面商铺,指蔬菜批发、粮油批发等类市场,并无商业建筑,而是将市场里面的地块按照需求租给经营者,经营者以运输商品的机动车等直接作为交易设施。 单层市场商铺,指采取单层建筑结构的市场里面的商铺。多层市场商铺自然指建筑形式为多层建筑的市场里面的商铺。 地面商铺和单层市场里面的商铺经营的商品主要是粮食、蔬菜等类日常生活用品,所以这类商铺的租金往往比较低,而且基本上都是由市场的开发商、管理商投资建设,并统一出租或收取交易管理费的方式进行管理。该种商铺对于个人商铺投资者来讲,投资价值不大。 多层市场商铺,因商铺所处楼层的不同,存在租金水平和价值的显著区别,所以商铺投资者在投资判断时有必要搞清楚不同楼层、不同位置商铺的合理价格。实际上,一层商铺的价值和二层、三层、地下一层商铺的价值不同,租金也会有很大的区别。 ⒊按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分 市场类商铺,也可分为铺面商铺和市场里面的铺位两类。市场类商铺,除地面商铺为铺面形式外,其他商铺基本上都属于铺位形式,较少铺面形式。 二、市场商铺类型 三、专业市场商铺的特点 ⒈专业市场规模特点 规模大小和经营的商品的类型没有关系,而往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。 比如,同样是电子市场,专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场,规模庞大;而位于北京东南三环的“亿客隆南城电子总汇”则规模较小,其规模差别的原因在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差别。 不同实力的投资商即使在同一个地区,投资建设同样类型的专业市场,专业市场的规模也会差别很大,当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前,选择不可避免。 经营同样商品的专业市场,批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。比如位于北京南城沙子口的办公用品批发市场,其规模约1万平方米,专业批发办公所需各类用品,在北京有很高的知名度,这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。 ⒉专业市场规划设计特点 专业市场规划【相关链接】设计并不复杂,开发商往往将每层合理分区或分成几条步行街,商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长,超过600米,消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。 二、市场商铺类型 ⒌综合市场的特点 ⑴综合市场规模的特点 综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大,但赛睿顾问认为,在同等运做条件下,综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差,同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场,但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中,对项目的定位不科学,市场策略缺乏创新时,较大规模的综合市场将面临风险。 ⑵综合市场规划设计特点 综合市场规划设计的难度较高,需要解决各商品分区的功能协调问题,也需要解决各商品分区自身的功能需要问题,还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题,这些对规划设计单位的市场意识有很高要求,设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。 北京万通新世界商品交易市场属于综合市场类型,所经营的产品包括化妆用品、皮具、钟表眼镜、饰品、服装、家居用品、礼品、床上用品、办公用品、通讯设备等,产品种类繁多。管理商将该市场定位为批发中低档生活、办公用品的批发市场。 二、市场商铺类型