谨呈：伟东置业集团 凌峻地产（中国）有限公司 2010年3月19日 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 内容导读 一、项目周边及市中心在售重点商业项目研判 二、项目周边主要商业街租金调查分析 三、住宅地块商业销售策略汇总及操作 四、附件（包括自营扶持基金、商业价值培育计划、三年回购协议书、市调整理数据、价格表格等） 项目周边及市中心在售重点商业项目研判 一 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 项目周边 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 中防商街 百通大厦 宝龙城市广场 宝达大厦 苏宁广场 银座商城 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 市中心 太古百货 金街购物广场 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 小结： 1、项目周边同时在售（待售）商业项目多达6个，已确定在售面积约2.4万方（百通大厦0.6万方，中防商街1.8万方，苏宁广场、宝龙城市广场以及银座商城出售面积未确定），市场竞争压力不小； 2、竞争项目产品各异，既有百通大厦的商场铺、中防商街以及市中心金街、太古百货的地下地铁小商铺、以及宝龙城市广场的临街铺和商场铺，投资客户可选择余地大； 3、目前周边在售商铺售价在2-4万元/㎡，根据产品、地段不同售价不同，如宝达大厦临街2层联体铺售价约2万元/㎡；百通大厦商场铺，首层临街3-4万元/㎡，二层商场铺2万元/㎡等； 4、地铁商业物业的概念被广泛运用，但挖掘深度不够，例如中防商街、金街、太古百货等；项目推广中地铁物业概念可以更深入，但不会是唯一主线； 以上项目调查分析仅为此方案策略参考，具体的详尽商业项目调查报告将会在下阶段提交。 项目周边主要商业街租金调查分析 二 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 附件：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件\2.24商业街调查资料整理.xls 住宅地块商业销售策略汇总及操作 三 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 1、项目面积大总价高，临街铺王的产品特点明显，明显区别于其他项目的商场铺和地下地铁小商铺；采用“三年回购”的策略更体现对项目高品质的高度自信，也是明显区别于其他项目的策略之一；此策略主要针对所有商铺、所有客户； 2、返租手段采用普遍，市场接受度也高，例如太古百货、宝龙城市广场等，一般回报率高于6%；我们采用6%、7%、8%的三年返租“商业价值培育计划”是有竞争优势和市场的；此策略主要针对南侧商铺、投资客； 3、市场上对于自营客户的手段不多，例如金街的“大学生创业扶持”，项目采用“自营扶持基金”策略，具有区别于其他项目并有市场号召的作用；此策略主要针对所有商铺、自营客； 4、市场上大部分项目都采用持有部分物业，销售其余部分的策略，统一规划、统一招商、统一经营、统一管理不再是核心竞争力；因此，“推广支持”、“加盟商家协助”策略是必须实行的，但只是辅助策略；此策略主要针对所有商铺、所有客户。 从市场而来的销售策略： 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 策略汇总 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 策略一：自营扶持基金 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 1、目的 1）一般购买商铺的投资客占70%比例，但高质量的自营客户是项目取胜于其他项目的主要资本，因此需要此政策吸引此类客户 2）设置品牌准入制，只有符合我们要求的品牌才能享受自营扶持基金，从而控制进驻商家质量和保证项目未来经营情况 3）可体现住宅地块商业是大商业组成部分，体现伟东集团“永续经营”的核心理念 2、对象 所有商铺、自营客 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 3、执行人 经营管理公司是伟东集团控股下属机构，拥有经营扶持基金发放标准制定权及经营扶持基金的审核权、发放权，并且有是否发放经营扶持基金的绝对酌情权。 4、发放额度标准 300平方米以上10万元 250-300平方米（含300平方米）8万元 200-250平方米（含250平方米）6万元 200平方米（含200平方米）以下5万元 5、获得扶持基金的标准 具体参考附件《伟东城市广场自营扶持基金发放协议书 》 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、审核流程 第1步 申请人须在开业之前向经营管理公司提出书面申请表，如实提交《伟东城市广场自营扶持基金申请表 》的各项内容并提交所需的各项证明文件。 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、审核流程 第2步 经营管理公司在接到申请人所提交的申请表及相关证明文件后，对申请人身份、相关物业及申请人拟经营的品牌进行初步审核，核实无误申请表及相关证明文件归档备案，经营管理公司开具《伟东城市广场自营品牌商家进驻同意书 》给申请人。 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、审核流程 第3步 申请人在住宅地块商铺交付使用后进行开业装修前须向经营管理公司进行备案，提交商铺装修标准、装修预算等相关书面材料，经营管理公司收到申请人呈报的材料后，将进行初步审核并全程对装修过程进行监督，装修完成后还需进行综合验收，保证商铺装修符合申请人提报的标准。 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、审核流程 第4步 开业后，经营管理公司将对申请人的经营进行全程监督，确保申请人的经营符合经营管理公司的管理规范，并配合大商业组织的统一推广活动；开业届满一年后，经营管理公司将根据《住宅地块商铺经营扶持基金发放标准》及商家的经营情况进行严格审查（按照《伟东城市广场自营扶持基金审核表 》进行审核），最后核准申请人是否具有取得经营扶持基金的资格。 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、审核流程 第5步 凡符合最后核准取得经营扶持基金的申请人，须在经营管理公司发出的《伟东城市广场自营扶持基金领取通知单 》后7个工作内，携带个人身份证明、《伟东城市广场自营品牌商家进驻同意书 》及《住宅地块商铺经营扶持基金领取通知单》前往指定地点办理领取手续，该基金将通过银行转账的方式汇入申请人指定帐号。 注：上述协议、合同、表格等作为附件提交。伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件\伟东城市广场自营扶持基金相关合同、协议、申请表等.doc