旭日地产集团永升新城三期北区促销专案 旗 动 风 动 项目基地位置 三期北区项目简介 开发商：永升旭日集团房地产开发有限公司 基地面积：38600m2 总建筑面积：70899.19m2 容积率：2.15 绿化率：42.5% 住宅总套数：322户 社区总户数：1875户 地理位置：位于石鼓山立交桥畔 分户面积 目前销售情况 目前，永升新城三期北区322套住宅中，已销售192套，还剩余130套，其中， 三房占90% 绿化空间：30000平方米绿色海洋，1.2万平方米中心花园，数千平方米空中 花园营造自然空间。 社区会所：会所内设置家庭影院、美容美发、多功能厅、观景茶室、雅致餐 厅、情调酒吧、商务中心，提供全面服务。 运动休闲：游泳池、网球场、篮球场、健身房、台球室、乒乓球室、棋牌室、 健身慢跑道、按摩步道，让您尽享健康人生 生活配套：大型农贸、大型超市、社区便利店、医疗诊所、银行、洗衣中心、 鲜花礼品店、让你足不出户享受生活便利。 教育配套：幼儿园、阅览室、学童巴士、儿童游乐场、儿童戏水池、植物迷 宫打造缤纷儿童天地。 交通配套：共有十三条公交路线环绕其间，交通方便快捷、回家一线到达。 周边环境及生活配套设施 市场状况分析 房地产行业走势看好，市场潜力巨大 房地产业作为一个高风险、高成长的资金密集型产业，在经过十几年的发展后，在我国已初具规模。回首望去，起伏波动剧烈。从80年代至90年代初期的发展、鼓励、支持，到成为90年代中期的宏观调控重点行业，再到目前成为国家支柱产业及新的经济增长点，可谓充满着戏剧性的变化。 个人购房成为主流，市场总供给量尚未饱和，供小于求，多层住宅走俏，小高层消费升温 目前，住房分配货币化，住宅贷款， 住房公积金，政策鼓励，舆论导，个人需求增长，追求生活质量等等利好消息，在给业界带来更多商机的同时，也使房地产投资热潮一浪高过一浪。 截至2000年底，厦门市房地产开发累计完成投资约273.72亿元，较上年增加近37.46%，仅住宅竣工面积就近232.34万平方米。 全市累计销售给个人的商品住宅面积近213.08万平方米，增长50.15%。 在完成的销售面积中，多层住宅的势头最好，小高层的消费也有所升温 市场有效供给不足将对楼价上升产生较大影响 2000年商品住宅销售总量250万平方米同比增长约3% 房产销售再创历史新高。 2001年上半年， 厦门市商品房市场在销售继续火爆 的同时，市场上的新盘供应量却明显减少 （上半年 新批商品房预售面积仅70多万平方米， 而销售面积 为120万平方米）因此，市场有效供给不足仍将对楼 价上升产生较大的影响 岛内开发用地紧张推动土地成本上升 从2000年10月起，厦门市商品房用地无论岛内岛外一律 采用招标拍卖的方式出让。 协议用地的清理、基准地价的重新调整、新地块拍卖量 的减少、以及以降低建筑容积率和增加城市绿化空间为 特征的“乡村都市”规划新理念的提出，都将在一定程度 上使得开发土地特别是岛内开发用地进一步紧张，从而 推动土地成本的上升 廉价替代品，平抑岛内市价 在厦门楼市连续四年保持销售量持续增长的火爆局面的同时，积压商品房自1994年以来也一直居高不下，2000年还创下历史新高，全市商品房空置量达到174万平方米。 空置商品房数量虽然不小，但其中相当一部分是烂尾楼、写字楼、大商场等结构性积压产品，而那些积压在销的住宅，则多属问题住宅，短期即使通过包装改造也还难以形成大量的有效供给，因而不会对新盘市场构成太大的威胁 结论 由于受到开发成本上升的推动，以及短期内市场上有效供给相对不足的影响，下半年厦门楼价有着较大的上涨压力，但由于市场同时还受到岛外廉价替代品，以及历史形成的空置商品房的价格平抑作用，因此短期内也不会出现楼价的大幅飙升，故市场将维持稳中有升的局面 厦门楼市外向型消费倾向明显 厦门楼市已成为名副其实的外向型市场。 在2000 年销售的250万平方米商品房中，以闽南金三角地 区客户为主体的外地人士购房比例高达70%（含港 澳台、省外和海外）。 厦门作为风景秀丽、气候宜人的沿海特区城市，其 一流的居住环境、同类城市中颇具吸引力的房价， 以及购房入户等一系列优惠政策带来的竞争优势， 仍将继续吸引大批周边地区的买家 结论 厦门房地产市场开发必须充分考 虑外向型消费的需求特点与要求 竞争市场分析 结论 竞争对手威胁并不特别大，但应注意凸显永升品牌 及永升新城自身品牌价值，这是我们成功的关键。 在时间的掌握上应注意与竞争个案打时间差 产品SWOT分析 地段：位于石鼓山立交桥畔，是入厦门的第一道建筑风 景，交通便利。 功能：周边生活配套齐全、社区设备相当完善。 户型：平面布局合理，户内公私分区、动静分区、干湿 分区、卧室、客厅、阳台朝向设计巧妙，通风采 光与景观效果好。 特色：1875户的大社区，高达九成三销售率，人气特旺。 绿化：42.5%的绿化率，1.2万平方米的中心花园绿地 销售价格较永升新城一、二期高，均价达到3100/m2，较竞争对手高出100-200元/m2 这130套住宅中， 大部分的客厅及阳台均朝向福厦路这一面，噪音大、灰尘多 周边竞争个案如卧龙晓城、芙蓉苑因交房时间或开售时间与新城三期北区相比在时间上有所滞后； 周边多数竞争个案在开发商品牌形象与产品自身性能结合的综合实力方面较新城三期北区相对较弱； 新城一、二期老客户对永升大社区好配套的认可和良好的口碑。 周边竞争个案如艾德花园、铭爵山庄等在产品定位上均有较鲜明的个性；在时间上与新城三期北区也有充突。 一些竞争个案尤其是芙蓉苑是封顶后再发售，性价比优势更加突出 劣势 优势 机会 威 胁 SWOT分析