文本描述
深圳华耀2013/01/11 整合营销推广提案 中华商圣文化园 首先感谢领导拨冗之余听取汇报,本次提案重点解决三个问题,如何分析项目、项目定位+价值系统及视觉系统、推广策略及入市推广,由于时间较仓促,不正之处敬请领导指正。
写在前面的话: 第一篇章:
项目分析:四维一体分析
第二篇章:
营销推广:推广策略+入市执行
第三篇章:
视觉系统:VI应用系统、户外广告表现 目录: 项目分析:
四维一体分析 第一篇章 旅游地产=
开发愿景+资源整合+赢利开发+成功运营 旅游地产成功开发的四大决定性因素: 第一篇章 旅游地产有别住宅、商业地产、城市综合体等土地开发,是复合型产业的多功能有机开发。 维度1:开发愿景 前期包含:
需求挖掘+概念定位——概念落地 旅游地产项目通常遇到问题就是开发商愿景美好,然而大多项目却不敬如人意?
究其问题核心点,我们认为问题是:前期! 需求——概念——开发——运营(旅游)——销售 通常旅游地产开发节奏 需求 需求的两个方面:消费者的需求+开发商愿景需求 消费者需求 高品质购物
养生保健
美食享受
亲子活动
放松心灵
亲近自然
商务会议
家庭聚会 显在需求 潜在需求 视野的开阔和见识增长、自我提高
对现实生活的逃逸、反思和整理 复合型 维度1:开发愿景 开发商愿景需求 目的:
实现双赢:旅游(可持续性收益)+地产销售(时效性收益) 需求:将中华商圣文化园打造成为中国首个儒商文化旅游地产地标项目? 需解决的问题:
1.如何构建文化旅游地产概念?
2.如何实现概念的落地? 维度1:开发愿景 1.如何构建文化旅游地产概念? 核心概念:中国儒商文化
核心主题:中华商圣文化园
核心功能:文化、旅游、度假、购物、休闲、主题等复合体 维度1:开发愿景 2. 概念如何落地? 维度1:开发愿景 中华商圣文化园以春秋古典建筑为形,以儒商文化为魂,以影视娱乐产业为先导,集合文化、旅游、科教、娱乐、康体、活动、养生度假等功能为一体,具有浓郁的、鲜明的中华春秋文化特征的高端旅游度假项目。 商圣朝拜区
儒商博物馆
全球华商论坛
影视外景拍摄基地 定陶古城
陶朱公故居
官堌堆遗址文化 民俗旅游街
特色餐饮街
休闲购物街 景区游客接待中心
超五星陶朱公大酒店 水上演艺剧场
范蠡湖
白土山
曹王府
北京301医院
温泉度假疗养
因此,中华商圣文化园具备文化旅游地产概念,更具备成功的前提因素,项目只要良性开发,精心打造,必将成为中国文化旅游示范基地,也将成为旅游地产的经典标杆项目。 维度1:开发愿景 旅游地产项目必须是全方位的整合资源才能保证土地利用价值的最大化。
资源整合=政府资源+产业资源+企业资源 维度2:资源整合 1.如何将项目拉入政府旅游导向高度? 目标:全方位的引导政府关注和支持项目 维度2:资源整合 2.如何利用最大化资源? 目标:将文化植入地产,搭建旅游平台 文化挖掘: 支撑点:“好客山东”品牌、(山东曲阜)儒圣孔子、(山东临沂)书圣王羲之、(山东沂南)智圣诸葛亮、(山东东营)兵圣孙武 商圣文化,在定陶 好客山东,圣人山东,独缺“商圣”。 文化资源 维度2:资源整合 土地挖掘:中华商圣园打造山、水、岛、湖为面,文化娱乐景观为点,水陆结合,打造特色的空间组织布局。将体验元素植入地产,难能可贵。 支撑点:荷花池、养心岛、白土山、范阳河、风雨桥等 2.如何利用最大化资源? 土地资源 维度2:资源整合 产业挖掘:文化旅游产业成为未来经济的可持续增长点,预计2015年境内旅游人次将达33亿人次,文化旅游产业是旅游地产发展的方向。菏泽旅游资源以牡丹花展为龙头,打造城市的国际名片。 支撑点:菏泽国际牡丹花会分会场、山东省重点文化旅游景点 2.如何利用最大化资源? 产业资源 维度2:资源整合 企业资源挖掘:中高集团的资源
1、地产产业
2、文化产业
3、资源产业
4、新能源产业
支撑点:301医院定点疗养基地、全球华商论坛会馆 3.如何将企业资源融入项目? 目标:企业的商界+政界资源导入项目 维度2:资源整合 维持中华商圣文化园持续性的开发,将旅游运营和产品销售合理结合,保证资金回笼促进良性发展。 赢利开发=
赢利模式+产品组合+租售策略 维度3:盈利开发 1.项目的盈利模式? 分期开发,租售结合,盘活旅游,带动销售 一期建设内容为商圣朝拜区、儒商博物馆、定陶古城一期、陶朱公故居等。
二期建设内容为白土山、范蠡湖、大型水上演艺剧场、曹王府、陶朱公大酒店(超五星)、全球华商论坛会馆等。
三期建设内容为温泉度假疗养一期、官堌堆遗址文化保护区、影视外景拍摄基地等。
四期建设内容为景区游客接待中心、定陶古城二期等。
五期建设内容为配套商住区、温泉度假疗养二期、影视互动娱乐区等。 从开发节奏来看,一期销售物业比重大,然而项目在起步阶段,投资比重大,销售压力较大,前期营销则需要走出定陶,进入菏泽,同时扩大销售区域,建议分销+现场销售结合模式操作。 维度3:盈利开发 2.项目产品组合模式? 核心产品+辅助产品+保障产品 旅游收入
(门票收入)
(政府补贴)
商业租金
(持有商业)
(酒店)
(影视基地)
增值收益(温泉疗养)
(会所)
……
商铺
别墅
老年公寓
酒店(建议:产权销售)
办公
……. 维度3:盈利开发 3.租售的策略? 首先从整个项目来看,租售的比重需要划分好区域,对不同产品和业态进行分区销售,建议商铺部分面积划小销售,租赁时可自由组合面积,商铺采取统一经营管理模式,给到固定年限的投资回报模式。 从整盘来看,销售和招商压力重心在一期,一期能否成功对项目投资收益尤为关键,因此一期成功关键与否是本项目的根基。 维度3:盈利开发 运营是项目的基础,没有运营,无任何商业价值而言。
旅游地产项目,招商先行,运营为主,带动开发。 成功运营=运营策略+运营执行 维度4:成功运营