碧水天和项目策划组 碧水天和B区营销策略案 我们将在2014年3月，开始C地块销售，时间紧迫，需要注意两个问题： 我们的情况如何？ 我们的对手如何？ 目录 市场环境扫描 营销机会点分析 营销策略建议2目录 市场环境扫描宏观环境分析 区域市场分析 竞争项目分析 2011年1月26日公布的新“国八条” 把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。 住房信息系统联网 住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。 2011年2月南宁限购令出台 全国房地产调控政策将持续给市场施压，维持房价稳定、健康发展； 新国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 房地产政策解读 三中全会 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》关于土地改革、房地产税以及住房保障制度的推出。 “国五条”政策解读 “新国五条”出台，一线城市北京、上海等严格按照“新国五条”实施地方政策，而深圳、广州、南京等多个一、二线城市未细化20%个税及部分细则； “新国五条”出台至今已近两月，一线楼市成交量虽然有所下滑，但据国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。 推行房产税试点扩围对市场能够增加住房持有环节成本，增加市场存量供给，平衡市场供求关系，最后可达到稳定房价的作用。 从政策施行效果上分析，重庆、上海两个试点城市施行近3年，收获的效果甚微，其原因主要是征税范围狭窄和税率偏低。从征税范围上看，上海缴税范围不包含存量房，而重庆则对高档住房的界定标准存在分歧。 从税率上看，两地主体税率偏低，仅为0.6%和0.5%。两方面的因素削弱了房产税的政策效果，导致其对于稳定房价的作用有限。 “房产税”的颁布同样对房价有一定的限制作用，影响力受地方政府执行情况的制约 房产税试点扩大政策解读 三中全会后房地产调控思路——市场化长效机制 未来房地产市场趋向供需平衡，相关制度走向规范化，价格上涨因素相比之前有所减少 市场化关键词： 住宅产业化，增加住房供给、健全不动产统一登记制度、房地产税扩容、 城镇化整体布局和规则、保障性住房立法、农村土地入市、完善住房法律体系 中共十八届三中全会对于房地产市场影响分析 中共十八届三中全会对于房地产市场影响分析 会议成果关键点初步解读 就是要开征持有环节的房产税,然后逐步降低交易环节的流转税,包括营业税、土地增值税和所得税等等。 要改革现行的城乡二元体制。例如,放开户籍制度、将农民工与城市的社保、医保并轨等等。在房地产领域,方向就是要将农民工纳入保障房体系 现行制度的主要缺陷在于:对农民的补偿过低、在土地转让过程中的收益分配不合理等等。这项改革突破之后,一方面,农民的财产性收入有所增加;另一方面,土地转让有可能打破政府垄断土地市场的现实,有利于降低地价和房价。 一、农村集体用地的征用制度面临突破 二、发展城镇化体制 三、改革税制 政策小结 目录 市场环境扫描宏观环境分析 区域市场分析 竞争项目分析 南宁市住宅市场总体情况分析 南宁2012年年度均价攀升至最高点，出台调控政策后销售平稳，价格缓慢爬升，2013年趋势有所回暖，8月达到最高价，金九价格同比微降，推量走上升趋势，未来市场客户观望情绪下降，市场将持续回暖，房价保持稳定水平，房产市场发展趋势良好。 2013年南宁楼市出现回暖迹象，全市整体均价稳定在6700元/㎡上下浮动，预售面积较往年持续走高，除青秀区仍一枝独秀外，江南区逐步上升，伴随其他城区小幅上涨。良庆区住宅推出占比近年有所上升，但邕宁区有所下降，导致成交量走低。 南宁市住宅市场总体情况分析 南宁市上半年青秀区成交量最大、均价最高，整体拉高了南宁市房地产市场均价水平。 五象新区数据包括邕宁区及良庆区两个城区，均价为中下水平。 五象新区预售面积量小，销售情况总体偏下，开盘期去化率较高，备案面积是其它时期3倍。 南宁市住宅市场总体情况分析/五象新区情况 五象新区数据包含邕宁区、良庆区两个城区； 五象新区成交热点户型为刚需型户型，主力集中在75-90㎡及105-144㎡户型，总价集中于45-66万。 南宁市住宅市场总体情况分析/五象新区情况 南宁市住宅市场总体情况小结 数据显示2013年南宁市房地产市场成交均价低开高走，当前价位为6840元/㎡，略高于2012年全年均价6815元/㎡，成交量表现活跃已创出近年新高； 近年各片区新增供应量除青秀区为减少趋势外，其它各区供应量均处在逐年增加的趋势中； 随着五象新区入市项目增加，片区成交量已走出低靡，其中8月份录得6.7万㎡的新高，价格从5514元/㎡迅速飙升至6300元高位。 南宁市房地产成交价格走势和成交量总体表现活跃， 五象新区异军突起量价走势不俗，区域市场热度提升。 片区未来供应量分析 根据南宁市国土规划局土地出让情况统计，五象新区2011-2013年规划出让住宅、商业用地合计108.6万㎡，总建筑面积444.2万㎡； 根据土地供应情况和已开工项目情况，五象新区未来将有635.83万㎡物业入市，而伴随着更多的土地成交出让，五象新区未来将得到加速发展； 以上29块出让土地中，商务金融等用地占据22块土地，且在五象新核心区集中分布。