造梦与兑现 WuxiSUNINGPROJECT 2012 COPYRIGHT BYPLUS+ AD. ID NO.201207 无锡苏宁悦城整盘推广思路 让先让我们看一个大盘营销经典案例。 上海新浦江城 VS 金地格林世界 上半场： 新浦江城社会势能造势。国际团队亮相，大谈新城规划，引得全城中产热捧。 1-提前报道 2-通过A+U等专业规划杂志，社会高度启势 3-理性传播，不断诉求意大利新城规划 4-艺术馆现场，充分利用华侨城深圳资源 下半场： 格林世界做导演。深耕三场大戏。 1-超狗节 2-国际网球赛 3-19大街高尔夫街区 最后的结果是逆转： 从2006年开始，格林世界凭借成熟的大盘文化和成熟的配套兑现， 迅速后来者居上。 在销量、单价、品牌知名度上完胜新浦江城。 本案例对苏宁悦城大盘推广的启发就是： 1-上半场，没有优势不可怕——自己做导演，造势造梦 2-下半场，攒足实力做社区——自己打自己，兑现承诺 目录 红海市场论 威胁与对策 上半场造梦 下半场兑现 媒体与渠道 1.红海市场论 无锡南进 新中心成熟在即 2002年起，经过5年缜密计划+3年大规模建设，太湖新城已然崛起； 2010年，新市民中心正式启用，政府人员入驻办公。同期金融商务街开建。 2010年，金匮公园、尚贤河湿地投入使用； 2012年，八纵八横路网已基本建成通车，新老城往返便捷。 2012年，大盘云集新城，红海竞争愈演愈烈。 太湖新城土地出让 愈演愈烈 政府预计每年出让约150亩土地； 2012年6月29日，无锡金匮投资发展有限公司以7.6亿总价摘得太湖新城两幅商办混合用地； 无锡明园房产开发有限公司摘得太湖新城商业用地一块； 海岸投资集团20850万元竞得太湖新城锡城第二幅地； 无锡市新震泽实业有限公司以总价12700万元竞得另一幅太湖新城商业地块； … … 同时，我们的竞品也在如火如荼的售卖。 金匮里&万科信成道&绿城玉兰花园 金匮里 –公园地产，市府旁锡师附小学区 位置：贡湖大道和高浪路交汇处东南侧 主力户型：二居室89㎡、三居室137㎡ 物业类型：普通住宅+城市综合体 配套：锡师附小、金匮里公园、五星酒店、15万方商业中心 装修状况：毛坯均价：9000元/平米 万科信成道 –精装高端城市住宅 位置：信成道和高浪路交叉口东南侧 主力户型：二居室89㎡三居室100-135㎡四居室172㎡ 物业类型：普通住宅+商铺 配套：金桥小学、3万方社区公园 装修状况：精装均价：11000元/平米 绿城玉兰花园 –欧式风情，新古典主义建筑风格 位置：立信路和高浪路交汇处 主力户型：二居室104-107㎡三居室126-198㎡四居室196-268㎡ 物业类型：纯住宅 配套：金匮公园 装修状况：毛坯均价：最低9800起，均价11000元-12000/平米 全城尽卖“三得利” 环顾太湖新城，都在卖“三得利”或者“三得利”带来的长尾 “三得利”： 卖政府搬迁 卖中心 卖地铁 “三得利”的长尾： 学校 公园 问题：红海市场，苏宁悦城如何后来者居上？ 2.威胁与对策 外部威胁1、太湖新区趋同性市场很难快速出位；2、太湖新区置业客户已被深度挖掘过； 内部威胁1、社区5个地块，40栋超高层，产品同质化严重， 如何在2-3年销售期持续刺激市场？2、苏宁品牌支撑力相对较弱、配套亮点不足， 如何支撑高溢价？ 如何应对？ 3.上半场造梦 案例一、北京星河湾 结束豪宅的半成品时代。 案例二、骨子里的中国 案例三、万科17英里 那么，苏宁悦城如何造梦？ 那么，先来看本案这个第二眼美女， 有哪几个核心价值点？ 区域仅有，一英里0-12岁精装优教区 内有锡师附小为中心 外实验幼儿园、新城初中、新城高中、 太湖高中、大桥高中等数所名校。 第1个价值点， 30 红线内：零距离名校 5米 锡师附属新城小学 社区外：一英里国际优教区 50万方 童趣商业/ 60万方 好奇公园 苏宁悦城 太湖高中 产品： 全精装 内外兼修，一英里公园区 内有社区中心草坪公园、林荫大道 外金匮公园、尚贤河湿地公园、市民公园 第2个价值点， 34 社区内：零距离自然 ArtDeco中轴景观 / 中心草坪公园 /林荫大道 中心草坪公园 林 荫 大 道 林荫大道 林荫大道 社区外：一英里公园区 65万方金匮公园 尚贤河湿地公园 市民公园 公园区 一英里 苏宁悦城 一英里 尚贤河湿地 市民 公园 出入繁华，一英里商业区 内有社区闲逛商业 外万达、金匮里、海港城等大型综合体商业 第3个价值点， 37 社区内：5个街区 5种闲逛商业 24社区外：随时血拼的繁华中心 万达 / 金匮里 / 海岸城等 万达综合体 金匮里综合体 一英里 苏宁 一英里 海岸城商业 39 围绕这三个项目价值点， 是我们项目的三大客户利益点是： 苏宁悦城 项目核心价值 一英里0-12岁精装优教区 一英里公园区 一英里商业区 可以看出，不从规划角度，纯粹用用步子衡量 苏宁悦城是一个生活靠步子解决，无需用车的社区 更进一步讲 苏宁悦城是一个“0-70岁”无需远行的社区， 因为生活在这里应有尽有。 1-横向，穿过教、乐、公园恰好1700米（约一英里） 2-纵向，穿过24项链公园，到街区广场，到万达一英里 3-漫步，基本800米内生活一应俱全，只需漫步无需开车 4-英里，欧美计量单位，传达项目的美式风格2横向：南湖大道-立德道 纵向：高浪路-吴都道 漫步：一期西门-小学-金匮里-公园 所以，我们为苏宁悦城的造了这样一个梦： 最适宜无锡的美式漫步社区