市场篇 业态篇 突围篇 土地篇 后市篇 商品房市场年度走势 业态结构对比 2014年上半年商品房成交1003万方，同比下降16%。高层产品成交量下降200万方。 车库、厂房、商务产品补位，冲量约60万方，占比上涨6个百分点，维持市场半年1000万方平均水平。 一方面，春节以后，银行贷款趋紧，首套房利率上浮出现，市场观望情绪逐步加深。另一方面，12、13年市场表现持居高位，市场需求消耗殆尽。 2014年上半年商品房建面均价7450元/㎡，商业商务产品带动价格结构性上涨6%，住宅价格维稳。 年均供应2101万方，成交2025万方 商品房市场月度走势 2013.01-2014.06重庆主城区商品房月度市场走势 211万方 220万方 167万方 168万方 2014年上半年商品房成交1003万方，同比下降16%。高层产品成交量下降约200万方。 车库、厂房、商务产品补位，冲量约60万方，占比上涨6个百分点，维持市场半年1000万方平均水平。 银行贷款趋紧，首套房利率上浮15-20%，客户贷款难度加大，导致客户观望态度逐步加深。 12、13年市场成交持居高位，客户需求有所透支，重新积累经历一定的时间周期。 上半年商品房建面均价7450元/㎡，商业商务带动价格结构性上涨6%，住宅价格7300元/㎡，持续维稳。 商品房市场月度走势 降幅在500以上的项目占比近50% 3月，二环新区开始降价 4月，一环周围开始降价 5月，城市核心开始降价 商品房市场存量 7300元/㎡ 8000元/㎡ 6200元/㎡ 4250元/㎡ 3650元/㎡ -14% -15% 2008-2014年重庆主城区商品房存量分析 1. 截止6月，市场存量1377万方，存销比7.5。 2. 存量进入上行期，价格进入震荡下行期； 3. 每轮调整价格下浮15%左右，预判本轮市场调整达到平衡点市场均价约6800元/㎡。 关于高层 高层市场量价走势 2013.01-2014.06重庆主城区高层月度市场走势 140万方 124万方 96万方 100万方 2014年1-6月，市场月均成交96万方，达近年最低水平。 1-2月，传统平稳度过，与历年持平（除2013年）； 3-4月，开始出现局部降价，各种应对措施逐步使用； 5-6月，低价走量，价格出现了明显下滑，回到13年初水平。 1011 121314 614 467 718 779 576 10-14年上半年成交量对比 单位：万方 高层产品结构 备注：面积结构以套内面积划分，占比以成交套数统计。 高层主力面积为60-70㎡，占比近30%，其中二房占比73%，二房半占比23%。 二房、二房半占比大增15个百分点，带动50-55㎡产品上升。 65-70㎡产品依旧以二房为主，市场下行环境下，成交量保持稳定，抗压性较强。 高层产品主力总价依旧为40-60万，二环新区，如大学城、西永、龙洲湾、华岩，高层低价持续走量，带动40-50万产品成交占比加大，挤压其他总价段产品市场份额。 50-55㎡ 占比5% +2% 65-70㎡ 占比14% +2% 40-50万 占比22% +3% 高层产品发展趋势 标准层面积增大，梯户比增加。 高层产品发展趋势 标准层面积增大，梯户比增加。 保利爱尚里5T12 标准层面积： 融创嘉德庄园3T10 标准层面积： 高层产品发展趋势 产品结构多样化组合，平跃结合，户型大小组合。 高层产品发展趋势 保证功能，户型变小，整体压缩各功能房面积。 东原九城时光2房套内面积45㎡ 客餐厅 客餐厅 整体开间3.3M 整体进深3.75M 卫生间 卫生间 开间1.6M 进深1.7M 卧室 卧室（2个） 开间3.0M 进深2.8M 生活 阳台 生活阳台 开间1.1M 进深2.0M 高层产品发展趋势 保证功能，户型变小，减功能、压尺寸。 旭辉城可变2房建筑面积43㎡ 户型特点： 1.无餐厅 2.客厅开间3.2M 3.卧室进深2.4M 3.卫生间开间1.6M 功能房尺寸做小 合并客厅、餐厅功能 保证户型2房功能 关于洋房 洋房市场量价走势 2014年1-6月，月均成交12万方，居近五年第二位，次于2013年。 洋房市场各月一直走量平稳，4月房交会，成交量小爆发； 城市洋房减少，二环洋楼充量，价格下降； 整体二环洋房（楼）低价走量，双重影响，价格明显下滑。 1011 121314 10-14年上半年成交量对比 单位：万方 洋房产品结构 备注：面积结构以套内面积划分，占比以成交套数统计。 洋房产品跨度大，70-130㎡产品分布均匀，50-90万产品分布均匀。 70-90㎡产品占比增加10个百分点，以二房半、三房平层产品为主，二房半跃层占比亦较大，洋房产品小型化、创新化。 洋房面积做小，区域外移，50-70万总价产品占比上升近10个百分点。 为抢占高层客户，空港新城、李家沱个别项目出现40万以下的产品。 70-90㎡ 占比23% +10% 50-70万 占比21% +9% 40万以下 占比2% +2% 洋房产品发展趋势 楼栋变高、变胖，梯户比增大，放弃层层退台。 11+1、T3、T4产品逐步增多 洋房产品发展趋势 为做大容积率，围合、半围合洋楼产品出现。 洋房产品发展趋势 洋房别墅化，搭积木式空间组合，错位业态竞争。 上下互扣，增大挑空和院馆赠送； 每户均带地下室赠送，前后独立入户； 跃层洋房别墅化，提升产品差异化竞争力； 洋房产品发展趋势 全跃层产品增多，阁楼利用充分。 龙湖紫云台 全跃层，高赠送 金科世界城 取消地下室，顶楼缩小 华宇天宫花城 面积小，搭板赠送 地下室6米挑高 华宇天宫花城 97㎡ 华宇天宫花城 111㎡ 地下、阁楼、搭板多维组合，超常态赠送。