江苏青商总部基地项目定位及推广方案烨明机构顾问2014.3.13 项目理解 本体分析 / 市场概况 / SWOT分析/核心问题 Part1 本体分析 江苏青商总部基地概况 项目位于南京浦口南农路和江淼路交叉处，新区软件园（西区）启动区B地块内，由江苏青商创业大厦（南楼）、江苏青商总部大厦（北楼）两栋大厦组成的办公商务综合体。 江苏青商总部基地经济指标 江苏青商总部基地所处的浦口新区将被打造成第七个国家新区！ 与上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、兰州新区和广州南沙新区并列。 《南京市城市总体规划（2007-2030）》将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。 2006年，市政府提出“跨江发展”战略，江北新城建设成为南京跨江发展战略核心。 浦口规划——江北升级为“副城” 浦口新城——珠江镇片区，不含高新区及桥北片区。 规划定位：现代化滨江新城。 规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。 浦口规划——浦口新城为南京“十二五”重点建设功能板块 江北副城规划：“两心、两片、一轴、八廊、七组团”。 浦口新城规划：一心、一带、五廊、四个特色片区。 浦口规划——浦珠路沿线片区为浦口新城和江北副城的核心区 现状： 五座跨江通道——南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、纬七路过江隧道、大胜关铁路桥；两座在建——南京长江四桥及模范西路过江通道。 规划：规划10条过江通道，远景预留4个，规划铁路与过江轨道7个。 浦口交通规划——远景规划17条跨江通道 地铁3号线 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年6月 区间：浦口高新区—主城—江宁区百家湖、九龙湖 地铁10（1号线西延线） 开工及建成通车时间：2010年12月——2014年 区间：城南雨花台-—河西奥体—浦口珠江镇 宁天城际一期（原11号线） 开工及建成通车时间：2012年上半年——2014年 区间：六合金牛湖—浦口桥北，冯泰路站与3号线接驳。 宁和城际一期（原12号线） 开工及建成通车时间：2012年——2015年 区间：南京南站—浦口桥林黄里 地铁4号线 （一期） 开工及建成通车时间：2011年4月——2015年 区间：浦口珍珠泉站—徐庄软件园—灵山—青龙—仙林东站，一期：中保至仙林东站区间。 浦口交通规划——2012年5条过江轨道建设 南京软件园西区建设背景：产业先行，软件开路 2011年7月，市政府明确将以南京软件园、江苏软件园及雨花软件谷三个国家级平台为核心，重点打造 “一谷两园”“一体两翼”的软件产业发展集中带； 南京，中国唯一的部、省、市共建的软件名城： ＊ 2010年9月，南京被国家工信部认定为全国首座“中国 软件名城”； ＊ 2011年，南京软件及信息服务业产值1520亿元，占全国8.3%，仅次于北京、深圳列全国第三； ＊ 2015年全市软件和信息服务收入达到4000亿元；建 成高标准的中国软件名城＊ 2020年全市软件和信息服 务收入超过10000亿元，跨入世界级的软件名城行列。 1、国家级南京高新区88年设立，区内近3000家企业注册和多家上市公司，获得了发展软件产业的所有国家级牌照，政府主导的高新区有财力也有能力在一段时机内支持软件产来发展。 2、高新区相比其它经济开发区，直管部门是科技部，极大提高了各项软件基金申报的成功率。 3、国家级高新管委会代表一级政府和独立的财政局，优惠政策的可执行性强。 4、园区周边自然环境优越、园区成熟、配套齐全、产业已形成集聚 5、基础良好的软件产业 （1）高新区南京软件园：建成 5.3km2 , 已建成面积：100万平方米（软件研发、办公及配套用房） （2）2011年软件产业收入：221亿元 、软件人才：超3万 南京软件园西区产业基础 Part2 市场概况 写字楼市场及典型产业园分析 统计显示，写字楼供应持续增长；2013年前三季度供应增长较为平稳。 1-3季度共上市7.58万平方米，环比增幅达到6成。 供应分析：供应体量继续维持增长走势 南京每年高端写字楼市场需求量增长都在25%以上。 2011年南京写字楼成交约44万平方米，2012年全年写字楼成交46.18万平方米，2013年1-11月南京写字楼共成交49.72万平方米（不含高淳、溧水）。 近三年的写字楼成交数据显示办公房源成交量呈现逐年增长的态势。 需求现状：近三年写字楼成交量呈现逐年增长的态势 供需板块：目前仍以江宁为主力供需区域，但河西供需明显加大 2013年江宁板块以37%的比例成为全市写字楼的绝对成交主力。 2013年河西写字楼上市量渐增，海峡云谷、苏宁慧谷、汇金中心等项目陆续面市。 数据截止至2013年12月26日 数据截止至2013年12月26日 至目前，主要供应量仍集中在江宁和河西板块。以存量来看，河西奥体区域竞争压力巨大。 根据戴德梁行二季度报告数据显示，南京甲级写字楼的供应达到120万平方米，写字楼入住率环比一季度增长了2.1万平方米，同比去年二季度增长了1.8万平方米，写字楼空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，处在历年以来的历史最低位。 与此同时，预计全年南京写字楼市场的投资收益率都将稳定维持在6%~6.5%的水平。 南京市甲级写字楼的租金达到3.90元/平米/天，环比微升0.58%； 在各板块中，作为新兴CBD的河西市场，受政府政策的鼓励，甲级写字楼需求持续旺盛，空置率仅为4%。 租赁市场：写字楼租赁供不应求，租金不断走高，空置率下降 受整体市场环境影响，投资性需求将使写字楼需求越来越大。 为满足资金成本因素，写字楼需求重点为中小面积产品；纯独及高端写字楼减少。 随着城市发展规划，除新街口区域，未来河西及南站区域将成为写字楼未来核心区域。 写字楼整体市场总结