1 香港名店街 2012年推广报告 博策地产2012年 1月 20 日目录 1、知己 2、知彼 3、善战 4、思路 5、策略 6、建议谋攻一：知己 工程进度及水景改造情况 12月 1月 2月 3月 4月 5月 10月 8月 6月 7月 9月 11月 工程进度 1月 2月 3月 水景改造工程 施工封冻期 开工建设 施工期 全部封顶 外立面及绿化配套完工 毛坯交房 2012年重点协调厂办及水景资源改造期——欧式风格、水景独立式商铺、大开间 ——城市东南门户，两大商圈核心区域 [ 业态 ] [ 价值 ] [ 产品 ] [ 区位 ] ——水景商业街，寸土寸金 ——市区独一无二、独具规模水景商业街 香港名店街诉求主线组成： 地段交通、水景餐饮主题 区位标签 投资价值 产品标签 分阶段推广主题： [ 区位 ]：塞上湖城的荣耀， 城东商业的标杆； [ 产品 ]：临桥临水拥天下， 寸土寸金揽商机； [ 业态 ]：欧式、水景商业街 谋攻一：知己 推广诉求方向 项目价值梳理谋攻一：知己 项目全年诉求点及推广主题 分阶段推广主题 全年推广主线 欧式、水景餐饮主题街投资在今，富及百世 区位线 城市东南门户 全新商业标杆 产品线 区位、产品诉求 区位、业态诉求 独立、欧式、水景 社区商业街 区位、产品线 塞上湖城东南区域独立、欧式、 水景社区商业街 业态线 中高档商业街 产品、业态线 欧式、水景商业 主题街 投资价值线 高收益、高盈利主题街 核心投资价值挤压 推广阶段诉求点 产品、业态诉求 推广期动作： 户外包装、宣传资料准备期 线上报广、线下渠道等媒体外宣及、 销售动作培训、现场销售期 线下渠道拓展、产品价值释放、客户维护期谋攻二：知彼 竞品纷争列表谋攻二：知彼 战国纷争总结 银川金融街与紫金花商务中心比香港名店街位置优越，易于积攒人气。但离本项目位置较远，不足以构成威胁 基本处于售罄阶段，逸家财富广场与银川金融街处于招商阶段，预计香港名店街项目招商将与其处于同一时期，但市场上并没有美食街性质的商业项目，所以对本项目不会构成太大的威胁 价格上除紫荆花商务中心竞品基本都采取低开高走的价格策略，易于销售和客户积累，但其价格优势相比香港名店街变相返祖的销售策略并不明显 竞品项目处于代租和不租两种业态，并没有其他销售形式，但对于众多商业物业的兴起，必将将导致红海竞争，对于本案，若想在未来的红海竞争中谋得生存之法就必须以独特的租售模式占据市场，垄断投资者的信心，增强商家对于我们的信任 位置 业态 价格 租售 模式谋攻三：善战 租售模式出发原则 从目前在售的或者操作中的商业街的实际运行情况来看，目前银川市社区商业街的租售模式主要以零售零租，售后包租的方式为主，商业的发展始终处于无明确规划阶段，对于没有主题式的商业街基本适用 以迅速回笼资金为本案租售模式的选择基础； 以主题商业街战略整体营运为理念； 以区域客户服务及社区居民配套服务为出发点； 以在合理的营销预判范围内，实现经济效益的最大化为基础目标； 以提升项目及开发商品牌传播为最终目标 本案商业街租售模式考虑原则：谋攻三：善战 租售模式的选择 考虑到本项目既具有裙楼主体商业又兼具社区独立式商铺，所以本案采取的整体方案为：以临街商铺出售为主，裙楼商业租赁招商为主 目前商业物业操作较为流行的一种模式，其优点如下： 对于开发商来讲有利于其品牌的美誉度传播及实现商业主题式业态操作； 对于投资者来讲，可带来稳定、有保障的投资回报，增强投资者的信心； 对于运营者来讲，利用主题式定位，并且参与主题式商业营运，与开发 商一同打造特色主题商业街，可带来丰厚的经营收益谋攻三：善战 租售模式的选择租售模式的选择 谋攻三：善战 依据本案的具体情况及主题商业街的运营战略思考，建议将采取“以租代售及变相返祖”两种模式共同使用，以此规避后期营运而带来的风险。 具体操作如下： 项目开工建设初期，营销策划对于未来价格及涨幅做到尽可能准确的定位，同时计算出“投资回报”的可行性分析，定好回报年限及项目回报比例，对整体商业的投资回报控制在6%-10% 。 在项目销售前招租工作先行，充分利用本项目到位的销售物料及准确的投资回报分析，积累有意向的商户，待到招租商户达到整体商业街的 30%以上与租售并行。 对于已有租约的商铺采取“以租代售”转让租约形式整体出售，但租赁合同内容除甲乙双方的姓名变更，其限定的营运业态在租约期间内不得变更。 对于尚未有租约的商铺可由开发商与投资者签订租约合同，由开发商在一定期间内支付相应的租金，直到有满意的承租人进驻，再将租约变更。开发商支付的租金可以赠送装修费或者其他形式返利。 找知名的经销商作为领头羊，增强投资者的信心，有利于商铺成功经营思路 商业 住宅、公寓 住宅 公寓 纯住宅区、纯商业区结合，依托商业优势拉升住宅档次，使之服务于社区从根本上、人性化地解决了商、住如何有机相融的问题 周边的配套，使得公寓性能能够较好融合，满足公司欲求，同时也解决了居住上的问题 利用稀缺的美食及生活配套优势，在机电五金商圈基础上完善小区的物业以及生活居住氛围，形成一个中高档生活圈 周边五金、机电的配套 社区生活配套 香港名店街水景商业街 一 核心方向的思考 香港名店街有什么能够吸引足够多的眼球，在市场上掀起风潮？如果把住宅、公寓、商业拆开来，和我们的对手相比，很难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意。我们这样考虑： 香港名店街的基本功能可分为两大块：居住与商业。不再像一般的项目中多种形态分开推广，我们换一种角度来看。 这两种功能结合在一起会有什么样的新事物产生？