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海南住宅市场产品之
规划、建筑立面专题研究
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同致行（中国）海口分公司出品
2012年3月
海南住宅市场产品之 规划、建筑、立面专题研究
Ⅰ规划篇 规划·容积率 规划·绿化率 规划·建筑密度 Ⅱ 建筑篇 建筑·风格 Ⅲ市场调查 Ⅳ个案赏析 Ⅴ立面材料
规划篇
地块·区域
注：
由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研 究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率 关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益
地块·区域
三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率
房地产项目规划
我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地 率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根 据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、 广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。所 以，很难有地方能达到政府的要求。 在地方政府的政策中，最重要的是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出来， 空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。相对而 言，容积率就放得宽的多，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就 不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考 虑的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高
注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究
地块·区域
容积率
容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方法，越高越有利于提高容积率
规划·指标
建筑密度
建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，空地越少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。
建筑密度与容积率从息息相关
高容积率，带来高密度。但局部也可是低密度。 低容积率，可选择高密度，也可选择底密度。 建筑密度是直接影响住区品质的重要因素，密度低时，外部空间大。为创造良好的居住环境提供了必要条件，但若处理不当，会形成空荡无用的大草地或大花园，所以，不是密度越低越好。 对住区而言，低密度还意味着高效率。而高效率正是城市化所追求的目标。从这一点出发，本文认为所谓“山水城市”是骗人的谎言。城市就是城市，田园就是田园。现在有一种不好的趋势，北京向周边蔓延时从内向外，容积率逐渐降低， 由于建造成本的原因，致使低容积率的住区，普遍以建造小高层为主。这样就会形成一种相对高密度的格局。用不了多久原来的郊区就会和城区拥有差不多的密度，当然容积率是不同的。 低容积率，高密度是对土地资源一种浪费
地块·区域
绿地率
绿地率为绿地面积与土地面积之比。目前很多技术的发展，已经可以将绿地引入建筑中，形成各种形式的空间绿化方式，绿化率的下限控制方式应该根据整体空间的绿化进行控制。既鼓励公共绿地、宅旁绿地、道路红线内的绿地、屋顶、晒台的人工绿地等各种方式增加城市绿化。
海南明确要求：新建小区绿地率不得低于40%
2010年3月1日实施的《海口市城镇园林绿化条例》规定：市政设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的一类居住用地绿地率不得低于45%，以中高层住宅为主的二类居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工业园区不得低于20%。一些工程项目（如旧城改造工程、政府拆迁安置房、廉租房等）绿地率无法达到规定标准又确实需要进行建设的，经批准可适当降低绿地率，但不得低于标准的80%
地块·区域
容积率——开发决策过程中最核心要素，其所反映的问题不仅仅是数字那么简单
那么，容积率决定了什么？ 决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题
因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局
地块·区域
在开发项目时，需要考虑容积率的哪些问题？
需考虑： 当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ 容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ 如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ 在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策
对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系
地块·区域
在开发项目时，如何确定容积率？
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了容积率与项目利润之间的关系如下：
不过分追求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
土地价格
容积率最大化
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化实现。