重庆融科城二期1#地BCD组团 全案策划报告 二00八年十二月一日 二、规划设计 三、产投分析 四、工程实施 一、市场与营销 二、规划设计 三、产投分析 四、工程实施 一、市场与营销 目录 四、项目定位 三、项目开发条件分析 二、项目市场分析 五、项目分期开发营销策略 一、总述：定战略、取优势、抓先机 四、项目定位 三、项目开发条件分析 二、项目市场分析 五、项目分期开发营销策略 一、总述：定战略、取优势、抓先机 不谋万世者，不足谋一时 不谋全局者，不足谋一隅 一、总述：定战略、取优势、抓先机 谋篇\策篇\局篇\权变 一、总述：定战略、取优势、抓先机 1、用橡树澜湾子品牌重塑重庆融科品牌形象； 2、将重庆融科城整体项目从导入期推向发展期，促进量的规模； 3、提高橡树澜湾品牌，用以高促低的策略为2#地块海阔天空二期蓄势。 一、总述：定战略、取优势、抓先机 定战略 形势：经济环境与房地产市场环境、别墅项目竞争分析、客户分析 策略：抓住机会、避免危险、寒市中造势 目的：实现各类产品的预期战略目标 全案主要解决项目定位的问题，但其实质是取得战略优势（长期利益）和战役优势（2009年的发展）。因此应从“形势、策略、目的”三位一体的统一对立关系制定其全案项目定位。 取优势 一、总述：定战略、取优势、抓先机 此全案从谋势、策机、造局、权变四个方面来进行策划。 抓先机 一、总述：定战略、取优势、抓先机 谋篇：分析现状、预判未来 目录 1#地BCD组团全案策划报告 四、项目定位 三、项目开发条件分析 二、项目市场分析 五、项目分期开发营销策略 一、总述：定战略、取优势、抓先机 二、项目市场分析（宏观市场分析） 重庆房地产市场走势分析 宏观经济环境的分析 宏观房地产市场环境分析 不同物业类型的抗风险能力 客户危机 目前国内经济发展的突出矛盾包括：CPI与PPI双回落、人民币升值稳定、股市持续低迷、出口贸易、制造业严重受挫、房地产行业形式严峻等. 1、9月和10月国内PPI与CPI双双回落，反映的是经济下滑已经涉足深水区； 2、今年以来人民币实际有效汇率持续升值。人民币快速升值和全球金融危机情况下，国内出口贸易和制造业严重受挫； 3、股市上证综合指数持续低迷，徘徊在1800点左右。国内大量资产被蒸发； 宏观经济环境分析（中国经济环境及走势） 二、项目市场分析（宏观市场分析） 房地产业明显遭遇冬天，一二线城市量价齐跌，市场观望浓厚，开发商资金链紧张。 在这些突出矛盾下，政府相关经济复苏计划已经开启，以求刺激内需，保证经济稳步发展。未来经济走势可能出现三个方向： 二、项目市场分析（宏观市场分析） 2009年 预计2009年经济出现横向调整的可能性较大 经济调整过程中的波动，小的波峰就是项目发展的利好时机。 经济走势曲线预测： 09年逐步回暖 经济横向整理 政府救市无效,进一步恶化 宏观经济环境分析（中国经济环境及走势） 二、项目市场分析（宏观市场分析） 宏观房地产市场环境分析（全国整体房地产市场走势） 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。 国家刺激住房消费，挽救房地产市场 全国各地政府救市高涨 财政部最新发文 二、项目市场分析（宏观市场分析） 重庆土地交易量大幅萎缩 2004-2008上半年土地供应和成交面积走势 单位（万亩） 07-08年持续的贷款利率提升和银根紧缩使得开发企业土地储备速度明显减缓。 08年以来的房地产二级市场明显趋冷，企业资金链紧张，也使得一级市场成交平淡，大幅下滑。 受土地购置的资金影响，一部分小企业面临失去土地购置的能力 二、项目市场分析（宏观市场分析） 重庆08年成交的土地地价和楼面地价虽同比2007年有所下降，但相比05和06年却有明显的上涨趋势。 2004-2008楼面地价走势 单位（元/平方米） 2004-2008地价走势 单位（万元/亩） 07年上涨的主要因素：由于天价土地的多宗成交以及地价的普遍提升，导致2007年全年的土地成交单价和楼面单价迅速上升。 二、项目市场分析（宏观市场分析） 07年6.18利好政策刺激消费，成交量大幅上升，消费大幅透支。 重庆商品房08年成交量较07年大幅萎缩，但相对于04、05和06年基本持平，并没有明显的下滑趋势。 2004-2008年商品房成交面积走势 二、项目市场分析（宏观市场分析） 自2004年－2008年主城商品房成交均价走势来看，虽然在07年由于新特区利好消息量价两个方面有具有较大幅度的跃升，但从总体成交均价的走势来看，目前仍然呈现上升趋势。 二、项目市场分析（宏观市场分析） 2004-2008年重庆主城商品房成交均价走势 不同物业类型的抗风险能力 高端需求 刚性需求 中高端需求 弱 这类客户购买能力较强，积累丰富，经济环境以及房价涨幅对其影响不敏感，所以在市场中，此类客群相对稳定，在市场竞争加剧的情况下，如何做好产品是吸引之类客户最好的法宝。 此类客户通常本身拥有多套住房，购买物业一方面是改善需求，另一方面则是兼有投资的需求，而目前经济下滑，许多客户股票遭套，未来的预期不明显，此时，对于这类住宅产品的需求，反而会更加谨慎。 重庆作为一个以刚性需求消化为主的城市，当房价下调后，这类需求的市场支撑作用会更加显著。 但目前此类市场的供应庞大，也导致此类竞争压力也最大。 别墅类高端物业的需求抗跌能力更强 强 二、项目市场分析（宏观市场分析）