万科·凤起路项目竞标报告 2013年8月 【篇一】目标审视：谋定而后动 【篇二】现状分析：入境先问俗 【篇三】营销策略：运筹帷幄中 报告目录 【篇一】目标审视：谋定而后动 （1）地块属性深析 A区位解读 B本体解读 C世联思考 （2）项目深度审视 A前期回顾 B世联思考 鄞州区，东南西三面环抱宁波市区，版状形似蝴蝶，是宁波对外交通的必经通道。 鄞州区是宁波最大的市辖区，总面积1381平米公里，人口136万，下辖6个街道、18个乡镇。已形成以轻纺、服装、机械、电子、汽配、食品为主的门类齐全的产业体系。鄞州经济实力位列宁波第一。 板块主要分鄞州中心区、城西板块、鄞州东南新城板块、东钱湖板块四个板块，高教园区、南部商务中心等已初具规模。 随着鄞州万达广场的进驻和兴起，鄞州已成长为宁波的城市副心，越来越多的人愿意住在鄞州，从而带动了房地产的发展。 鄞州区是伴随着达广场的进驻而发展起来的新的城市副中心，是城市“中提升”战略的南翼部分 鄞州新城区“东扩”进入了快车道，潘火片区以城市型街道功能赋予其行政功能，辖区面积14.25万平方米，户籍人口1.9万人，流动人口5.2万人，下辖7个行政村和8个社区。 潘火片区地处宁波东部新城、市中心城区和南部新城的三城交汇处，随着全域都市化的全面提速，潘火已成为鄞州与市区在东部对接的桥头堡、鄞州核心区向80平方公里拓展的关键节点。 潘火片区以打造宜居宜商宜业的“品质之城”为目标，大规模开展城市建设，积极培育发展都市产业，加快建设各类创新载体和公共服务平台，已成为鄞州区高新产业、新兴产业和现代商贸服务业示范基地。 潘火片区地处三城交汇区，甬东门户，城市外扩的必然选择之地，未来发展前景利好 项目位于鄞州中心区东北片区，地处三大建成区接壤地带，经济实力及发展后劲极强。 周边仍以工业区及农村面貌为主，生活类配套较少 潘火商贸区 项目四至 项目区位图 约2.3容积率 / 中小规模的总建面 / 首置首改的高层社区 / 自带商业和12班制幼儿园 / 车位配比接近1:1 轨道交通 轨道4号线：贯通东西，距离本项目320m（2011年启动，2013年2月土建结束） 轨道5号线：连接南北,规划中。 主干道 东西向主干道： 鄞县大道、嵩江东路、四明路、环城南路 南北向主干道： 下应大道、钱湖路、天童路、宁南路 主要道路 环城南路：贯通东西，通过未来绕城高速连接全城 世纪大道：贯通南北，连接江东及东部新城 鄞县大道：贯穿东西，连接东钱湖 沧海路：断头路段接通后将直接连接江东 公交线路 地块50米内有通往万达广场、麦德龙、市区、南站、 客运中心等公交线路6条 项目周边车行、公交交通均十分方便，可快速到达城市各区域和主要交通枢纽，与其他区域的联系会更加紧密 国话 麦德龙 宋诏桥小学 滨江商业广场 李惠利医院 宋诏桥医院 钱湖天地 印象城 东湖小学 宜家家居 红星美凯龙 和邦2号 培罗成广场 东南小学 万达广场 明州医院 鄞州二院 华茂外国语学院 万里学院 迪卡侬 Smart广场 宗地 1公里 3公里 鄞州公园 项目1公里和3公里范围内，各类生活配套齐全，商业氛围浓厚，具备宜居生活的配套条件。 医 院 商业广场 学校 虽以底价拍得该地块，但需配合政府待建五大类项目配套设施，无疑是提升了土地的成本。 项目配建项目示意图 从初拟的户型配比看，本项目将打造纯中小户型的首置刚需产品，有利于集中火力锁定目标客户。 A户型，约89平米，两房两厅一卫,共计174套 A户型，约89平米，两房两厅一卫,共计198套 B户型，约89平米，两房两厅一卫,共计18套 C户型，约89平米，两房两厅两卫,共计66套 D户型，约75平米，两房两厅一卫,共计36套 E户型，约110平米，两房两厅两卫,共计291套 F户型，约125平米，三房两厅两卫,共计99套 另一个金域国际OR 一个新城的启动区？ 「世联对本地块的思考」 本案在营销操盘角度可能会有两种市场印象： 方向A：高品质的快销精致明星小盘，类似于金域国际。 方向B：规划大盘的启动区，对片区发展和后期大盘开发产生深远影响。 地块素质： 近成熟中心片区的非成熟地块 具备大盘前景，却一时难以声张 站位城市，立足本体，大画面切入—— 具备自我中心化条件的明星大盘的开路先锋！ 区位环境 处于三大建成区接壤处 主城腹地 人口辐射100万 发展后劲极强 土地特征 纯刚需高层住宅，品质住区 水系资源 未来整体整体品质较好 【篇一】目标审视：谋定而后动 （1）地块属性深析 A区位解读 B本体解读 C世联思考 （2）项目深度审视 A前期回顾 B世联思考 潘火桥片区为鄞州与市区在东部对接的桥头堡，可主动向东借势东部新城，交通便捷，可提升潘火区域价值 潘火区块： 居住商业区 投创中心： 产业聚集区 潘火桥片区 甬东门户，区域交通便捷 城市东南面，北面紧邻东部新城，东临东钱湖旅游度假区 绕城高速、甬台温铁路都经过辖区，规划中的轨道交通五号线、三号线也穿过本区域 潘火地处江东区、鄞州新城区和东部新城三区相夹之地，东邻东钱湖旅游度假区 潘火片区面积14.25平方公里，属于“甬东门户” 宁波城市主流向东发展，潘火作为甬东门户，可承接东部新城规划辐射，成为其居住配套区 宁波城区东部重要的城市门户和地区级的生活中心 潘火新定义 高端城市规划 200米高楼将拔地而起傲视全甬！