东本工业园营销推广策划方案
朗天地产 2013.07.30
报告结构
一、重庆·茶园新区概况 二、重庆·茶园新区工业地产概况 三、项目发展定位分析 四、营销推广策略
一、重庆·茶园新区概况 二、重庆·茶园新区工业地产概况 三、项目发展定位分析 四、营销推广策略
一、重庆·茶园新区概况
重庆，国家中心城市，长江上游最大的经济中心、金融中心、西南工业重镇和水陆交通枢纽。1997年直辖以来，以惊人速度实现着经济的增长。2011年，规模以上工业经济增加值增速达22.7%，高出全国平均水平8.8个百分点，位列全国第一。 今天的重庆正处于产业调整转型的重要阶段，未来将向现代制造业、信息产业、高新技术产业和文化产业发展。将打造成为亚洲最大的笔记本电脑生产基地、国家级现代制造业基地。城市经济发展蓝图和规模给了我们更大的想象空间，信息产业已发展成为全市重要的支柱产业。

茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的茶园新区是主城最佳居住区，是南岸区新的政治、文化和经济中心。按照规划，茶园新区城市与经开区产业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。茶园新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9.2平方公里。

一、重庆·茶园新区概况
茶园新区经济社会呈持续、快速、健康发展的强劲势头，“三区合一”后的茶园新区将再一次提速。在2013年1月25日召开的茶园新区产业发展推进会上明确指出：在2013年，力争规模以上工业产值达500亿元以上，形成浓厚的产业发展氛围，为实现“千亿级工业园区”建设打下了坚实的基础。

一、重庆·茶园新区概况
茶园新区交通发达，通江大道直贯茶园，茶园公交枢纽站，规划建设中的轨道交通6号线、8号线、12号线将成为串联起重庆主城东、南、北三方交通动脉，连通茶园内外，共同架构起茶园中央枢纽系统。 直通九龙坡区的真武山隧道。串联起经开区、茶园、弹子石CBD和江北CBD四地的慈母山隧道，南山隧道与东水门大桥连接，直接通往解放碑中央CBD，快速畅达全城。 即将投入运营的高铁东站，一环、二环高速公路与成渝、沪渝、兰渝、渝遂、渝湘等多条高速公路干线联接，西临西南唯一陆路出海大通道—渝湛高速公路，交通优势占尽天时。 15分钟直抵重庆铁路物流园； 30分钟可到达茶园新区自建的世界级物流港口—东港物流港； 45分钟直达江北国际机场—空港物流园。

一、重庆·茶园新区概况
茶园新区毗邻南岸区行政中心、百亿级城市商业中心、一小时核心经济圈内，定位于发展装备制造、消费类电子、医药化工、港口物流仓储，形成以装备制造业为核心、电子信息为重点、现代服务业为突破的千亿级特色产业聚集区，着力打造高新技术产业基地，国家级物联网产业示范基地。 重点围绕打造以3G产业为主的电子通讯产业，着力培育TD-CDMA为核心的电子通讯产业链，最终形成大规模高效益的消费类电子为龙头的新型电子产业集群。

一、重庆·茶园新区概况
一、重庆·茶园新区概况 二、重庆·茶园新区工业地产概况 三、项目发展定位分析 四、营销推广策略
茶园新区内包含多个工业地产项目，据统计，整个茶园新区已开工或准备开工的工业地产项目供应量达300万余平方米。

高通·栖谷
千方e工园
港经创投工业园
本案
合金
二、重庆·茶园工业地产概况
二、重庆·茶园工业地产概况
本次针对茶园在售典型项目合金、千方e工园等5个项目进行市场调研，其中大部分按照高新科技产业园模式进行打造，在宣传上也突出了各自的优势特点。

二、重庆·茶园工业地产概况
金隅大成·时代都汇项目中写字楼规划有4栋，一期2栋，数量较少但为价格领头羊，均价7500-8000元/㎡，为该区域目前写字楼最高的价格。目前本项目不是工业地产项目，但由此可以看出茶园纯写字楼市场价格偏高，而且供大于求，但以工业地产出现的研发写字楼建筑价格较低，具备较强的竞争力。

二、重庆·茶园工业地产概况
二、重庆·茶园工业地产概况
合金主打低密度独栋、独层、生态办公和超高实得率的多变实用空间为卖点，提出云平台服务理念，在价格方面表现较为平均4500-5000元/㎡，为我项目主要竞争项目。

二、重庆·茶园工业地产概况
二、重庆·茶园工业地产概况
高通·栖谷主打第五代高新技术产业园模式卖点，以配套为基础提倡全周期生态型办公，即5G模式：集合生态产业孵化器、甲级写字楼、商务酒店、餐饮、休闲娱乐、金融为一体的综合配套服务基地。不过由于其规模限制，在集合性上稍显不足。

二、重庆·茶园工业地产概况
二、重庆·茶园工业地产概况
港经创投工业园主打标准厂房，此项目为离我们最近的纯厂房项目，主题为新一代多功能标准厂房，首层层高6米，二层5.1米，三层至六层4.5米，承重能力强。项目物业类型虽单一，但目前招商情况良好。

二、重庆·茶园工业地产概况
二、重庆·茶园工业地产概况
千方e工园由上市公司北京千方集团投资，致力打造西南地区首个国家级车联网产业示范基地，以7S国际标准打造商务公园模式产业基地，主推河景花园式生态办公概念。以独栋、6米挑高、325-1700㎡大平层为卖点，目前整栋销售情况良好。但其建筑实际外立面效果与其上市公司的建筑品质有较大冲突。

二、重庆·茶园工业地产概况
一、重庆·茶园新区概况 二、重庆·茶园新区工业地产概况 三、项目发展定位分析 四、营销推广策略
三、项目发展定位分析
工业地产的定义：工业地产不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种盈利模式，一种产业发展模式。工业地产与具体的产业地产合二为一，便诞生了一种综合性房地产开发：在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。 房地产开发商将成为主角，对于开发商而言，工业地产不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业的可持续发展，赢得更大更广阔的空间。 工业地产投资特点： 大投资：工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 快速启动：基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。 提供增值服务：由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。完善的融资渠道是投资者另一个关注热点。 追求长期稳定回报：开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。