润 书 苑 项 目 提 案 第一部分：本案分析，一切从项目开始 案名 润书苑 开发商 天润大地房地产开发公司 用地面积 一、二期合计60亩 建筑形态： 一期4栋多层，二期小高层 容积率 1.8 建筑面积 72036平方米 基本信息 周边配套： ◆其他： 小菜市场、便利店等 ◆生活配套： 县邮政局、农业银行、国税局 ◆交通配套： 自强路、李春大道（北环路） ◆教育配套： 子弟学校、职教中心、技工学校 项目SOWT分析： 优略势分析应对： 总体来看项目地块的本身略势明显而优势不足，那么我们思路就要绕开地块本身从项目的产品角度和项目的后期形象拔到一个高度，打造项目产品的唯一性和树立高尚清新的项目形象。 第二部分：环境，本案最终的依托 宏观发展环境分析 省级历史文化名城，赵州桥、柏林禅寺等文物古迹众多，县域政治、经济、文化中心. 文化脉络 ◎ 当前人口在9万左右 ◎ 2010 年规划城市建设用地范围内人口规模达14.5 万人，2020年规划城市建设用地范围内人口规模达19 万人 ◎ 至2020 年城市建设用地规模达到20.75 平方公里，人均城市建设用地109.19 平方米。 人口及用地规模 未来交通规划 本案 规划形成“一心三片，一带两 轴”的用地布局总体结构： 一个城市主中心区三个城市发展片区一条中心职能带两条服务设施轴 总体布局结构 天然气入城 本 案 本案竞争环境分析 市场上竞争项目碧水庄园、天怡庄园、金穗花园 本案 天怡庄园 金穗花园 碧水庄园 天怡庄园 天怡庄园调查表 优点： 具有规模效应，户型丰富可选择范围较大； 注重小区景观和配套设施的建设； 缺点： 多层外立面呆板 推广思路和手段相对落后； 碧水庄园 碧水庄园调查表 优点： 早期的价格相对较低； 临近建设中的小石桥公园； 面积选择的余地较大； 注重概念包装。 缺点： 营销推广不到位， 户型比较少。 金穗花园 金穗花园调查表 优点： 价格相对较低； 交通较为方便 缺点： 售楼部包装不到位； 推广缺少概念的包装和营销渠道。 本案区域市场分析 近三年，住宅市场逐渐从集资房到商品房转变，商品房出现集中市场供应，并且市场供应量在逐渐加大。 市场阶段： 目前住宅市场供需两旺，北部新区域逐渐成为住宅市场主流。 赵州镇为代表的一些乡镇已经有十年没有发放宅基地，住房需求被压制，另外人口的增加等多种因素，使处于初级阶段的房地产市场供需两旺； 住宅向北部发展是城镇规划指导做出的。 供需状况： 购买心理： 由于赵县距石家庄较近，消费者的购房心理、评判标准等深受石家庄市场的影响，他们已经形成一定的选择标准。规模楼盘容易形成居住氛围，配套齐全等优点，逐渐吸引消费者的购买，规模效应逐渐越发重要。 产品结构： 产品供给结构单一，在外立面的色彩、设计方面略粗糙落后，降低了小区的档次，缺少现代感。 环境景观营造 环境成为一大卖点和买点，部分小区开始园林景观的规划营造，诸如广场、小品等，另外外在的市政公园也是大家的需求。 自住客户为主，投资为辅 自住客户主要是教师、公务员、经商人员，还有企业效益较好的电力、通讯等稳定收入者，另外省会某些客户作为第二居所进行了购买。 投资客户有一部分来自石家庄市里。 客户类型： 价格走势: 住宅价格从05年的1000元/平米左右上升到今年的1400元/平米以上，随着市场的发展还有上涨的趋势。 户型面积: 规模性楼盘的户型选择性比较多，目前市场上在售或者以售的户型面积从77㎡-156㎡，包括了两室两厅、三室两厅、四室两厅等，以平层为主，以售的户型中缺少错层、跃层户型。 目前市场比较认可120㎡或者三室两厅的户型。 市场环境预测 ■ 由于国家保持18亿亩土地政策的执行，政府会减少耕地土地的审批，未来市场出现较多的市场将会以拆迁项目为主，土地成本价也会随着上升，导致未来的房地产价格也会出现上扬的态势。 ■ 随着政府规划的逐步推进，城市的各种功能划分会更加明显，本区域的价值逐渐凸现，带动项目价值提升。 宏观市场环境 ■ 形态上还主要以多层为主，但是未来三到五年不乏会出现小高层。 ■在户型设计上更加注重实用，设计更加合理，但是总体面积会有所下降，110㎡-130㎡的三室户型会成为市场主力。 ■ 景观、园林规划设计更加人性化，满足业主的需求。 微观市场环境 从宏观、微观得出： 宏观环境使本项目有了良好的区域环境，有利于项目未来的价值提升； 微观环境，一方面说明了市场的竞争和压力，另一方面指出了市场的空白与不足，留给本项目极大的运作空间，是竞争与机会并存。 环境结论： 市场有众多因素的利用创新——产品创新、景观创新、概念创新、推广创新——弥补市场空白和不足，是本项目的最大出路。 第三部分:产品定位 产品定位建议为-- 赵州首席人居典范 首席——引领的 典范——注重产品的创新的、高科技的应用，作为一种全新的标准领跑市场 人居典范——人文的、代表性的、最高标准的，彰显赵州历史 拔高调性，表现项目深厚的品质感和先行者的责任感 有实力的产品才是一切的根本 产品建议 产品建筑风格建议: 建议采用现代建筑风格，通过凸阳台、流畅线角的设计，产生丰富的立体感，力求展现唯一的视觉形象。