郑州航空港区住宅市场调研报告 营销策划部 2014.05.04 一、区域宏观环境概述 自2013年3月份港区发展规划获国务院批复、上升至国家战略以来，港区经济增长、招商引资、城市规划、交通规划、配套建设等各方面的利好消息持续释放，为区域房地产市场的发展提供了极为有利的外部环境。 区域战略定位 2013年3月，国务院正式批复《郑州航空港经济综合实验区发展规划（2013-2025年）》，标志着郑州航空港区规划上升至国家战略。这是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。 战略定位 国际航空物流中心 以航空经济为引领的现代产业基地 内陆地区对外开放重要门户 现代航空都市 中原经济区核心增长极 2013年全区完成工业总产值1740亿元，增长42.6%； 电子信息业产值占全省的70.2%； 地区生产总值285亿元，增长33.0%； 固定资产投资200亿元，增长73.0%； 进出口总额357亿元，增长27.9%； 实际利用外资4.2亿美元，增长58.2%； 财政总收入35.2亿元，增长116%。 在强有力的招商引资、政策倾斜、规划利好等支持下，港区主要经济指标近几年持续高速增长，在全省经济中占据着举足轻重的地位。 区域经济发展 2010年，港区常住人口已经达到15万； 截至2012年底，港区常住人口已经达到40万； 根据规划，到2020年，郑州航空港区人口规模将达到90万，2030年达到190万，2040年达到260万。 区域人口发展 城郊铁路连接主城区与港区，计划2014年5月开工、2016年底竣工 地铁2号线南延项目计划2014年5月开工,2016年12月底前竣工,定名为”城郊铁路”. “城郊铁路”全长约42.1公里，共18个站点。 起点为一期工程的终点南四环,终点位于郑州新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站.终路为从南四环出发向南经龙湖镇、华南城、孟庄镇、航空港经济综合实验区北部片区后自西向东下穿郑州新郑国际机场，继续向东，止于高铁南站。 由于港区市场的基础数据不足，此处仅针对2013年以来港区挂牌成交的商品房用地进行分析，以此对未来的住宅市场供应情况进行把握。 二、区域土地市场 据统计，2013年港区商品房用地共成交30幅，总用地面积1011624平米（1516.7亩），总建筑面积约270万平米。 其中，住宅用地为成交主力，成交25幅，用地面积930650平米（1395亩），总建筑面积247万平米；在总成交用地面积和总建面积中所占的比例均超过91%； 商服、商务金融类用地成交5幅，总建筑面积约23万平米。 2013年港区商品房用地成交情况 2013年，港区住宅市场土地获取较多的项目主要有正弘中央公园项目、万科魅力之城项目、名门地产项目、河南南航房地产公司项目、霄云里项目、山顶御和园项目等，这些项目也将是未来区域住宅供应的主力项目。 2013年港区各开发商土地获取情况 2013年，港区万科魅力之城项目共获取6幅土地，均为住宅用地，总用地面积274亩，总建筑面积约46.8万平米。该项目2014年下半年将形成有效供应，成为区域内强有力的竞争项目。 重点项目土地成交情况-万科美景·魅力之城 2013年，正弘中央公园是港区土地获取最多的商品房项目，共获取6幅土地，总用地面积220822平米（331亩），总建筑面积面积69.9万平米。 6幅地块平均容积率3.17，其中5幅住宅用地的平均容积率达到了3.11，高于其他住宅项目。 重点项目土地成交情况-正弘·中央公园 2013年，名门地产港区项目成交住宅用地2幅，总用地面积121349平米（182亩），总建筑面积约32万平米，平均容积率2.7。 重点项目土地成交情况-名门·景郡 2013年，中建大观置业获取港区2幅住宅用地，总用地面积79009平米（118.5亩），总建筑面积约18万平米，平均容积率仅约2.3，是港区目前住宅项目中平均容积率较低的一个项目。 重点项目土地成交情况-中建大观·霄云里 单块土地均在3.5-7公顷（50-100亩之间） 容积率均在2-2.5之间 限高普遍为60米 建筑密度在20-28%之间 土地价格成本较低（不含BT及代建指标） 豫发·大运城·白鹭源 万科魅力之城 正弘·中央公园 润丰·锦尚 北部商务区土地技术指标共性 港区未来住宅市场供应项目增多、供应总量增大、供应产品形态多样化的趋势，从2013年成交土地数据中可见一斑。仅2013年新成交土地的住宅可建面积就达到247万平米，而据估算，港区2013年住宅总成交量应在40万平米以下，未来区域市场容量需快速扩张，方可吸纳未来庞大供应量。 港区早期项目的开发商普遍知名度不高、品质力一般，未来随着省内乃至国内主流房企的纷纷进驻，品质、品牌、实力的竞争将明显加剧，市场格局将重新划定。 港区住宅用地容积率普遍在3.0以下，更有大量地块容积率低至2.5乃至2.0，住宅的低密度、相对高舒适度将成为港区市场相比于其他区域的明显优势，有利于吸引市区及周边刚需外溢型客户和有改善居住需求的客户。 总结 二、区域住宅市场整体分析 2013年之前，区域内房地产市场以面向富士康的商铺、公寓（商业性质）销售为主，住宅市场仅有裕鸿世界港、润丰悦尚等少数项目在售，总体供应量小、产品分化明显、市场竞争程度较弱，区域住宅市场的受关注程度较低。 2013年3月，港区规划获得国务院批复，正式上升为国家战略，区域规划建设明显提速，极大地带动了区域住宅市场的发展。 2013年下半年以来，随着润丰锦尚、正弘中央公园、豫发大运城、富田兴和苑等项目的陆续入市并普遍实现较好的销售业绩，区域市场热度明显增加，成交量明显放大，新项目的入市积极性也明显增加，未来将有万科、绿地越来越多品牌房企进驻港区市场，品质、品牌的竞争将愈演愈烈。 17 区域住宅市场发展概述