永州[上海花园]整合分析报告 百诚地产顾问有限公司 谨呈：永州坤达房地产开发有限公司 解读城市 解读市场 解读项目 项目建议 财务估算分析 提案架构 解读城市 站在城市的角度，俯瞰永州，放眼未来，溯源文脉。 中国书法名城潇湘第一城 湖南重要的汽车工业基地之一 杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 紧邻两广的前沿城市 历史上湘南政治经济和文化中心 湘粤桂三省咽喉要冲 吴楚故地，汉唐名郡 有“锦绣潇湘”之称 灿烂悠久的历史文化--据权威专家的最新研究成果表明：永州地区是世界稻作农业之源、中国陶瓷工业之源、中华文明道德之源。 文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书——世界上仅存的女性文字——江永女书在永州被发现。 灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。 城市发展总目标： 发挥湘、粤、桂交通枢纽的区位优势，推进产业结构调整，强化中心城区职能，优化城市空间结构，提高城市竞争力；继承并发扬城市历史文化内涵，体现历史文化名城特色；改善城市生态环境，构筑现代化大城市生态框架，保障城市经济、社会可持续发展。将永州建设成为先进工业主导，商贸、物流、旅游业发达，生态环境优美、文化底蕴深厚、城市特色突出的湘粤桂省际区域性中心城市。 城市定位——国家历史文化名城，湘、粤、桂省际区域性中心城市和现代化生态旅游宜居城市。 发展方向策略：南北贯穿，向东发展 城市联城策略：核心预留、西部控制、东部联城 城市总体结构：一圈一带一轴 一圈：城市外环高速公路圈； 一带：湘江风光带； 一轴：永州大道城市发展轴。 工业基础薄弱，整体经济实力差。 2009湖南省各县市GDP排名，永州位居全省第八，城市综合竞争力排名，永州倒数第一。 全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人。全市常住人口513.3万人。按湖南城镇人均住房20.78平米计算，城镇住房需求4630万方。 人口基数庞大，住房潜在需求旺盛。 永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后，城市面貌有待提升，各方面急待振兴。 城市小结： 关键词：文化璀璨经济滞后城市发展潜力大 宏观市场研判，微观市场解读，有限的市场，无限的创造。 解读市场 房地产市场整体大势向好，但风险因素不容忽视。 主要表现： 1、环境和政策的不稳定性潜伏着诸多可变因素。 2、目前持续走高引发的市场滞涨将带来市场调整的可能。 3、近期国内各大城市房地产交易价升量缩势头明显，风险信号释放。 空间布局： 总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、零陵区和岚角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。 组团发展，生态隔离：采用科学的建设模式，搭建生态框架：以湘江、潇水和山体作为生态本底，以各组团间的生态绿廊为骨架，形成由湘江潇水为主线向四周放射的“指状”生态格局，而城市中各功能组团则成为掩映在生态框架之中的有机斑块。 房地产开发投资稳健增长。 截止2010年12月，全市房地产开发投资累计完成72.6亿元，同比增长17.28%，但受到国家宏观调控尤其是“国四条”和“国八条”的影响，增幅趋缓，同比下降54.1个百分点。 全市施工面积完成530.2万平方米，同比增长4.38%。其中，新开工面积380.1万平方米，同比增长4%；竣工面积150.1万平方米，同比增长5%。 施工规模平稳增长。 供应量大，存量房多，市场供需失衡。 存量房多，本案应找准市场需求，把握推盘节奏，避免同质同期竞争。 2010年，我市商品房批准预售156.6万平方米，同比增长24%。其中，商品房交易23464宗，同比增长1.95%，交易面积428.53万平方米，同比增长2.64%，交易金额419959.4万元，同比增长3.85%。 2010年，我市中心区域商品住宅销售均价为1802元/平方米，较去年同期增长21%；商业营业用房均价为3750元/平方米，较去年同期增长15%。房价略有上升，但与周边地市相比处于偏低水平。 商品房销售需求旺盛。 商品房销售价格保持稳定。 永州楼盘初探 香樟绿城 基本资料 项目名称：香樟绿城 项目地址：永州市零陵区南津路与萍洲中路交汇处（原市委党校） 项目电话：6666666 6667000 开发商： 永州市富鑫房地产开发有限公司 规划设计： 厦门市范华建筑设计有限公司 近期开盘时间：2011年5月1日 占地面积：150亩 总建面积：25万平米 容积率：2.24 绿化率：36% 规划用途：商业，住宅 装修情况：毛坯 物业类型：小高层、多层、别墅 在售房源：5月新推 在售价格：均价2300元/平方米 项目规划以及配套 20万平米美式花园洋房，永州首席养生生活社区。香樟绿城以高度舒适的、具有北美风情的花园洋房、小高层、别墅等为主要建筑业态 周边配套：永州一中、九中、永州职业技术学院、新华源实验小学、伟才幼儿园、建设银行、信用社、仟家超市、永州附属医院等