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改革之年,修复之年-国泰君安2014年房地产行业投资策略报告.pdf.pdf

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更新时间:2018/10/31(发布于江西)

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文本描述
行业策略 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 26 目 录 1. 2014年房地产投资逻辑:看改革,看修复 .....3 2. 房地产基本面之问 ..........4 2.1. 问1:短期来看,2014年销售、投资增速是否会下滑? ...........4 2.1.1. 销售预测:2014年销售额增15%、销售面积增9% 4 2.1.2. 房价判断:供应回升,涨幅趋缓,预计2014房价涨6% ....5 2.1.3. 新开工和投资预判:仍景气,预计2014分别增5%、16% 6 2.2. 问2:基本面长期来看,泡沫是否会破裂,需求是否见顶? ....7 2.2.1. 住房价值量等多角度国际对比表明,中国房价不算离谱 ....7 2.2.2. 中长期需求仍在:未来十年年均需求约12.3亿平,高点在 2015年 8 2.2.3. 二胎可进一步推升中长期需求 9 2.2.4. 城镇化带来新的发展契机 ........9 2.3. 问3:三四线城市需求关系是否在改善?部分供应过大地区供给 开始收敛,供求关系向好 ...........10 3. 房地产政策面之问 ........ 11 3.1. 问4:实际出台政策和预期有何差别?实际政策更加市场化,预 计改革带来制度红利 ....... 11 3.2. 问5:各地调控政策对销量的影响多大?较小,估计约3% ....12 3.3. 问6:制度变革如房产税、土改、国企改革如何影响? ..........13 3.3.1. 房产税预计先立法、再适时推进 ......13 3.3.2. 土地改革有利于开发商的盈利能力、规模增速的提升 ......13 3.3.3. 国企改革带来资源整合和经营效率的双提升 ..........14 4. 房地产资金面之问 ........14 4.1. 问7:信贷能支持2014住宅销售额多大增长?估计在16% ....15 4.2. 问8:融资成本是否会继续上升,谁最受影响?融资渠道增加对 冲成本上升,中小开发商受流动性收紧影响最大 .......15 4.3. 问9:再融资是否会推动地价房价暴涨?没有必然联系,还要看 土地供应 ...16 5. 房地产开发商之问 ........16 5.1. 问10:看好哪些区域?都市圈的卫星城、二线核心城市 ........17 5.2. 问11:开发商利润率是否会继续下行?预计长期难有超额利润, 但短期未必下降 ...17 5.3. 问12:业绩锁定性强、拿地增速高的房企看哪些?华夏幸福、 中天城投、阳光城等 .......18 6. 2014年投资策略之问 ...19 6.1. 问13:看多还是看空?2014年看修复性行情,估值、持仓均位 于历史低位,向上空间大 ...........20 6.2. 问14:选股策略?看好制度之美、模式之美、三高之美 ........21 6.3. 重点推荐公司看点一览 .....22 渐飞研究报告 - http://bg.panlv 行业策略 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 26 2009年至今的五年间,地产板块的一个重要逻辑可以说是“政策决定 论”。房价上涨,市场就预期调控政策会出台,预期地产的基本面和开 发商的盈利增速会随之下降,股价也就下跌。因此,房价的上涨往往即 迎来股价的下挫,背后隐含了将出台的政策对基本面和盈利的大幅打 击。面对2013年的基本面火热,而股价却迎来历史估值低点,代表了 资本市场对房地产行业未来走势的悲观预期。 房地产市场是否有资本市场所预期的那么悲观?2014年的房地产股票 将如何表现?我们认为,过于悲观的预期将逐步修复。 在房地产股票投资者的心情已如枯草一般荒芜、在市场已经厌倦对房地 产调控的无数次猜疑的时候,改革又带来和煦的春风。十八届三种全会 和2013中央经济工作会议并没有像过去那样强调甚至提到房地产调控, 市场化的改革方向近在眼前。 如果政策思路发生变化,行业基本面和开发商的盈利就都不会是想象中 那么差,板块估值也就存在修复性机会。中国的房地产市场,虽然存在 泡沫,但并非这泡沫不能在未来被逐步吸收,这个市场并未到真正疯狂 的地步,而主流公司仍可以看得到未来持续稳定的较高速度增长,所以, 对于过于悲观的股价,我们认为其理应得到资本市场更好的对待。当政 策调控之苦、之频在逐步褪去,我们就可以更好的看到行业仍存在一定 的向上空间。 但在这个逻辑转变的时刻,资本市场对房地产还是存在相当多的担忧 的,包括基本面、政策面、资金面等等。这里,我们无意刻意平复市场 的悲观情绪,只想对这些担忧做一一的客观分析。我们以2014年房地 产14问的形式,对这些问题逐一作答。 1. 2014年房地产投资逻辑:关键词“改革”+“修复” 2014年房地产的关键词是2个,“改革”+“修复”。 对于房地产板块而言,悲观预期的“修复”、历史最低估值的“修复”, 都将在2014年逐步看到。房地产行业并没有那么好,但是,同样,今 天的房地产行业也没有那么差,地产并不是穷途末路,相反,在二胎逐 步放开、城镇化进一步加速、市场化政策逐步代替强行的需求打压政策 之时,所谓的地产崩溃论将逐步被证伪。 而2014年另一个关键词,即是“改革”。改革毫无疑问将带来机遇,抓 住机会的企业将迎来高增。土地改革将带来拥有一线城市非住宅用地企 业的价值大幅提升,也将带来行业利润、规模的加速回升。国企改革将 给能抓住机会的国企以巨大的成长空间,尤其是部分拥有极好资源却似 乎其价值从未被释放的公司。城镇化带来新的城市的机遇,判断好房地 产市场新的走向的房企也许将是下一轮竞争的赢家。而融资渠道的可能 进一步畅通、二胎的逐步放开、养老地产/以房养老等等试点的探索、电 子商务和房地产的结合等等,是否都代表未来的种种可能性,而在改革 渐飞研究报告 - http://bg.panlv 行业策略 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 26 的大潮中,真正把握住方向的房企也许将快速地成长。 关于房地产调控方式的转变,尤其是从过去的“压需求”,逐步把重心 移至“增供应”。这对房地产行业的基本面将产生巨大的影响,开发商 的规模和增速将再次加速。目前一二线城市面临的困局即是需求有,但 供应无。若供应增加,首先地价将下降,但房价仍可维持,对开发商而 言利润率在回升,同时,更重要的是,规模将回升。 而2014年的基本面是稳定的、仍继续偏景气的。即便由于2013年的高 基数原因,2014年增速将有所回落,但对于2013年大挫的地产股,2014 年良好的偏景气氛围、供应大增下趋稳的房价,都将有利于板块的修复。 预判2014年销售面积增速9%、销售额增15%、房价增6%,新开工增 5%,房地产投资增16%。而行业高点仍尚未来临。 2014年的房地产,将持续唱响“修复+改革”之歌。 让我们以2014年房地产14问的形式,为您客观详细解析房地产基本面 之问、政策面之问、资金面之问、开发商何去何从之问、投资策略之问。 2. 房地产基本面之问 市场对房地产行业的短期和长期充满担忧:短期销售投资增速是否会下 滑、并带来地产股的下挫?长期需求是否一直存在,中国房地产泡沫是 否见顶?中国的房地产崩溃论是否可信? 我们不否认中国房地产目前所存在的泡沫,但泡沫并非只有破灭这一条 路,它也可以被逐步吸收。 我们看来,2014年房地产基本面在大量新增供应下仍较景气,但增速会 高位略回落。预判2014年销售面积增速9%、销售额增15%、房价增6%, 新开工增5%,房地产投资增16%。长期来看,房地产市场需求仍在, 城镇化、改善性和拆迁需求仍可支持我国房地产市场未来十年良好发 展,预计年均需求12.3亿平。城镇化、二胎更可带来新的刺激点。房价 方面,从房价绝对值、住房价值量和GDP对比、过去十年与外国高峰 十年涨幅对比来看,我国均未达泡沫高峰。但不排除房价透支了一定的 未来上涨空间,未来涨幅可能会进一步趋缓。 2.1. 问1:短期来看,2014年销售、投资增速是否会下滑? 概括的讲,我们认为2014年的基本面整体仍会比较平稳和景气;但由 于基数较大的原因,所以增速会放缓。我们做这样的判断主要是基于 2013年的拿地情况;2013前11月300城市拿地面积同升36%,预计会 形成2014年充足的可售;其中,一线城市供应回升最大,同升63%。 充足的供应不仅会带来丰富的可售资源、推动销售的上升,而且对新开 工、投资等都有非常积极的影响。预判2014年销售面积增速9%、销售 额增15%、房价增6%,新开工增5%,房地产投资增16%。 2.1.1. 销售预测:2014年销售额增15%、销售面积增9% 渐飞研究报告 - http://bg.panlv 行业策略 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 26 预计2013-14年销售额8.1、9.3万亿元,增速:26%、15%。2013年前 十月全国销售6.1万亿,同增32%。伴随四季度流动性收紧和多地房价 调控目标压力较大,预计后两月销售增速会有回落。预计2013年全年 销售8.1万亿,增速26%。2013年300城市前十一月出让住宅用地建面 11亿平,同增36%,有望在2014年形成可售资源。预计2014可售货量 充裕,但由于13年基数偏高,增速大概率将略回落。预判2014年全国 销售9.3万亿,同增15%。 预计2013-14年销售面积12.9、14.1亿平米,增速:16%、9%。三四线 虽然2012年表现较弱(销面同降1%),但2013年已经表现出明显的回 升,对其需求也不必过度担忧。全年全国销售预计12.9亿平,同增16%。 向前看,预计2014年全国销售面积14.1亿平,同增9%;其中,一、二、