2014-10-14 卓新临沂住宅项目汇报目录 01项目概况 02市场分析 03总体规划 一、 项目概况 1.1 区位 临沂位于山东省东南部，东近黄海，南邻江苏徐州、连云港，东接小城日照，西接枣、宁、泰，北靠淄博、潍坊。面积约1.72万平方公里，人口1000万，是山东省面积最大、人口最多的行政区，坐拥全国最大的市场集群，被誉为“物流之都，商贸名城”，近几年经济势头发展强劲，2012年GDP增长11.8%。 项目用地位于临沂市河东区，沂河东岸滨河开发轴线上的最南端，是南部乡镇郯城和临沭客户进入临沂主城区的第一站。 1.2 项目周边概况 项目用地位于华夏路（新327国道）以南，开罗大桥东下桥口位置。其西侧紧邻沂河及宇帆高尔夫球场，北侧紧临高档楼盘恒大绿洲，西北侧规划有开发区人民医院，项目拥有一线沂河景观带，具备良好的亲水观景性。 项目用地形状不规则，东西长约600米，南北宽520米总用地约26.11公顷（合391.7亩），按土地证分为266亩，97亩，27亩三块地；用地内有小水塘等，自然水系充足。整体地势西高东低，西侧滨河路与东侧香港路的高差在4-5米左右。 1.3 项目用地概况 二、 市场分析 1.位置：经济开发区华夏路与 滨河大道交界处东 2.占地面积：30.8万平方米 3.建筑面积：114万平方米 4.容 积 率：2.87 5.绿 化 率：40% 6.建筑类型：高层 7.均价： 5200 恒大绿洲 项目基地 恒大绿洲 项目基地 2.1.1 周边主要项目分析——恒大绿洲 1.位置：河东区滨河大道与临工路交汇东侧 2.占地面积：146.7万平方米 3.建筑面积：12.8万平方米 4.容 积 率：0.5 5.绿 化 率：69% 6.建筑类型：联排 独栋 双拼 7.均价： 8200 福布斯湾 项目基地 2.1.2 周边主要项目分析——福布斯湾 1.位置：河东区滨河东路与沂河路交汇处 2.占地面积：46.7万平方米 3.建筑面积：120万平方米 4.容 积 率：2.88 5.绿 化 率：43% 6.建筑类型： 多层 小高层 高层 7.均价：4300 冠亚星城 项目基地 2.1.3 周边主要项目分析——冠亚新城 幸福小镇 项目基地 1.位置：河东区沂河路与香港路交汇 2.占地面积：20万平方米 3.建筑面积：24万平方米 4.容 积 率：1.2 5.绿 化 率：40% 6.建筑类型： 多层 7.均价：3100 幸福小镇 项目基地 2.1.4 周边主要项目分析——幸福小镇 项目基地 龙门花园 项目基地 1.位置：河东区滨河东路与临工路交汇处南 2.占地面积：26.7万平方米 3.建筑面积：38万平方米 4.容 积 率：1.02 5.绿 化 率：37.5% 6.建筑类型：双拼 联排 多层 2.1.5 周边主要项目分析——龙门花园 本项目周边已经建成进入销售或正在建设的房地产项目周多，并且大盘不少，产品众多，市场竞争激烈。如何在激烈的产品竞争中找到市场机会，迅速脱颖而出，抓住市场的机遇，形成销售的影响力，提升去化率，这是本项目成功的关键。 在临沂当前的房地产市场，已经开发建设的项目空置率较高，结合本项目的区位，应该主要针对刚性需求，包括一次性置业或者是改善性的需求，投资购房的潜在客户应该会比较少。 刚性需求的购房客户对产品的性价比会很看重，总价要低，户型不要太大，户型设计要精巧，最好还要有送的面积，如花园或者是平台。 本项目虽然是大盘，产品种类自然要多样化一些，但是要结合刚性需求来寻找到市场的切入点，用两三种热销的产品来迅速打开市场是本规划的重要思路。 2.2 结论 本项目周边的发展还很不成熟，因此在居住区内部的配套就显得尤为重要，尤其是对刚需型购房客户，他们对于居住区内的配套还会是很敏感的，尤其是一些小的购物、健身、休闲和托儿所等等。 本项目用地巨大，且由于拿地的周期，因此必须结合地界来有效进行用地划分，即结合拿地的周期，同时有要求不同周期的地界不能影响每个片区的开发完整性，这是本次规划重点考虑的因素。 结合周边已有在建或进入销售项目的产品分析，可以看出他们的主体产品普遍户型偏大，不论是高层住宅还是别墅产品，高层主要是在140平方米以上，低层洋房主要是在160平方米，别墅多是在300平方米。这样的产品布局结构也为本项目一期的主打产品提供了一定的市场空间。 2.2 结论 三、 总体规划 (规划草案，在修正中) 3. 1 总体规划鸟瞰图 3.2 总体规划平面图 华夏路 滨 河 东 路 开罗大桥 香 港 路 3.3 规划经济技术指标 临沂项目户型配比思路： 一、总价控制原则 1、市场反馈功能性同等情况下，面积越小客户接受度越高，售价越高； 2、本项目主力客户群相对偏刚需，对总价敏感，本项目户型应注重总价控制。 二、满足客户心理、实用原则 客厅、主卧这两类撑面子、主要生活空间，应保证舒适度。 三、精简户型数量，避免客户选择犹豫 控制户型种类数量，避免过多户型对客户造成选择纠结症。 四、适时领先原则 不过分领先，每个阶段领先一步即可，避免出现过于超前客户不接受的情况（北方面积需求普遍较四川大）。