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某年深圳大中华国际金融中心写字楼项目营销报告PPT

资料大小:3426KB(压缩后)
文档格式:PPT
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更新时间:2018/10/30(发布于湖南)

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文本描述
For marketingonly ----大中华国际金融中心营销报告 中原地产事业二部 节点铺排 8月 10月 6月 5月 6月中C栋开盘活动 5.1销售中心开放 7月中D栋公开销售 7月 9月 C栋出预售 D栋出预售 C栋客户实质性积累周期一个月 D栋客户实质性积累周期两个月 以上客户积累周期要求是根据以往操盘经验推出,最终开售时间还需以实际客户积累数量为准 关键节点 4月 当前项目所面临的问题 产品细节指标尚有未确定部分,不利于营销推广与宣传 产品的市场认可度有待验证 客户积累期具体营销工作如何铺排 按目前工期和拿预售时间 6月中C栋商务公寓开售 7月中D栋酒店式公寓开售 C栋6月中开售条件 客户积累:当被选定单位全部被填满的楼层达到2层或以上 客户梳理: 6月初C栋样板房出街; 6月初C栋价格口径出街; 预销控策略:暗渡陈仓,以层为单位填充式销售 由于商务物业的特殊性,根据客户对于面积、楼层、位置等要求,将客户引导、集中在同一层后,集中销售一层,避免剩余单位难以消化; 提前解筹,从客户积累时期开始摸清客户需求,在拿预售后,便开始对客户进行梳理和销售引导,拿2层让客户选择(低楼层和中高楼层各选一),尽量让客户“一个萝卜一个坑”的选择单位; 引导时尽量将小面积需求客户引导到低楼层,高楼层则设置门槛,要求客户至少购买700平米以上; 在销售套数达两层或以上时,举行开盘活动,对外正式发售。 口径:其余楼层大客户洽谈中 C栋客户实质性积累期:1个月 暂选定1层和5层为引导楼层,经过销售人员的引导,当某一层已经全部被目标客户意向选定时,便将该层提前销售; 游离客户将引导到其他楼层,继续采取该方式进行推售。 目标客户 游离客户 举例说明 D栋客户实质性积累期:2个月 客户积累:2700批客户,即338批客户/周,48批客户/天; 客户梳理: 6月底D栋样板房出街(包括空中花园); 7月初价格口径出街; 7月初开始客户认筹(认筹形式待定); 预销控: D栋7月中开售条件 三三制预销控 客户升级计划 每位客户有三个意向单位的选项; 每套单位有三位意向客户。 为了在正式开售前达到对于客户诚意度的判断,建议通过客户缴纳存款证明初步判断客户诚意度; 同时办理诚意客户单享受选房优惠; 并不允许更名和改名; 同时排列出基本顺序; 实质性积累阶段开始的先决条件 价值体系和形象定位的认定 产品的细节确定(网络、电梯、公共空间、空中花园) 销售工具的出街(模型、楼书、产品手册、公共空间和空中花园的图示等) 销售口径的出街(物业费、相关服务、停车费、商业业态及经营方式) 推广计划和媒体计划确定 紧急度和重要性 商务客户最为关注办公成本等问题,产品细节对客户购买诚意起很大作用 之后先将价值体系和形象定位达成共识,才能使后期推广和对客户传达项目形象具有统一性 为现场销售提供更多帮助,同时给客户更为直观和可信的介绍说明 客户较为关注的内容,在无法确定具体内容时,由销售人员以口径进行引导和说明 确定该计划才可有节奏的对外进行宣传 先决条件 达成条件的目的 价值体系和形象定位构建 市场竞争格局分析 核心价值体系分析 形象定位 中心区空置面积与空置率 中心区办公物业空置面积为299794平方米,空置率达12.2% 供求分析 从中原成交记录来看,09年2月中心区没有录得二手写字楼买卖成交记录,全球经济危机对高档写字楼的影响十分明显,一是企业不会选择这个时候购买写字楼自用,以节约办公成本,二是投资者行为十分小心谨慎,经济未明朗不宜作过多的投资,在这种状态下,高档写字楼交投十分清淡。 租赁则较为活跃,从中原成交数据来看,租赁是近几个月来最为活跃的,除了企业换置办公楼外,一些新兴企业也在中心区安营扎寨,政府数据显示,2008年,因为金融危机等原因,深圳关闭的企业大数是903家;而新增注册企业是35800家,其中50%都是现代服务业和高新技术产业,这将会成为我们这个城市未来发展的后劲和持续发展的动力所在,它们也是写字楼的最大需求者。