2012年11月住建部对申报的26 个生态城项目进行了综合评定，批准了包括中新生态城在内的其中8 个项目成为全国首批绿色生态 示范城区，并授予每个项目5000万元至8000万元的补贴资金。 之后，为了继续加大力度推进绿色建筑规模化发展与绿色生态城区的规划建设，住建部科技发展促进中心在2013年3月下发《“十二 五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》，明确提出在自愿申请的基础上，确定100个左右不小于1.5平方公里的城市新区按照绿色生态城 区的标准因地制宜进行规划建设。“这个文件在进一步落实国务院的《绿色建筑行动方案》的同时，也是将绿色建筑引向区域发展、规模 化发展的一个文件。”田永英评价。 政策的鼓励，加上国家对低碳、绿色发展的要求，各地建造新城的热情非常高涨，也出台相关绿色发展政策，提出绿色生态城区建 设的目标，其中北京就提出“十二五”期间要创建至少10个绿色生态示范区。 【规划：“空城”和“睡城”的考验】 虽然绿色生态城区是绿色建筑规模化推进的结果，但绿色生态城区与绿色建筑几乎是完全不同的两个课题。绿色建筑仍旧停留在建 筑物本身尺度，而生态城市重在城市尺度（10~100平方公里）上的土地、植被、水体、资源、人口、产业、市政等的研究布局，需要从 经济、社会、资源、环境等四个维度来系统思考和规划，要实现生产、生活、生态的和谐发展。 田永英指出，目前很多地区打着绿色生态城区的旗号，实行大面积的圈地，进行新城开发，打造的只是物理空间的生态、绿色、宜 居，但是假如没有人来住，是不是另外一种浪费？“好的物理空间需要与经济、社会协调发展，让生产、生活、生态能够融合。” “当代目前还没有参与生态城的项目。”当代节能置业股份有限公司总工程师陈音告诉中国房地产报记者，当前打着生态城市旗号的 项目，大多是政府部门做的城市（建筑）规划，顶多加了些绿色建筑、可再生能源的要求。如果没有经济、人口、产业的支持，很多生 态城的开发是有问题的，开发企业自然会犹豫。 事实上，目前很多生态城区也正面临着“空城”与“睡城”的考验。有知情人士向中国房地产报记者透露，曹妃甸生态城开工将近5年， 除了来此投资搞建设的房地产企业外，该生态城目前基本没有落户并已投入运行的企业。 据悉，万年基业集团曾参与曹妃甸生态城的开发与建设。北京万年基业投资集团有限公司副总裁郭卫东告诉中国房地产报记者，现 在反思，只是按照生态理念去规划生态城市，看起来很美好，但没有产业支撑是不行的。曹妃甸宣称是国家级循环经济开发区，但当时 规划的产业定位主要是重化工，随着中国产业经济结构的调整，确切地说曹妃甸面临的是产业结构、产业转型升级问题。 郭卫东同时指出，原来开发的模式很简单，政府几千亿元投资进来，将央企迁进来，人员入驻，这个城就“造”起来了。但这实际上 仍是政府计划经济主导下的模式，现在看来政府这种盲目的造城运动是失败的。 在曹妃甸生态城的教训下，万年基业参与规划和建设的北京长辛店生态城就注重将生态与产业进行融合，邀请全球著名的摩立特集 团来做该项目的产业规划顾问。郭卫东表示，生态城市的核心在于产业，如果没有产业支撑，只是环境保护、资源节约，很可能沦为一 下个“空城”与“睡城”。 汪科另外指出，目前很多机构愿意将绿色生态城区的规划作为一个专项规划来推进是不妥的。首先，城市的各个区域具有完整性， 城市的交通、水系、绿色等应该是一个大系统，而绿色生态城区仅是城市空间的组成部分，不能简单地独立一个小的专项规划；另外， 城乡规划法明确了城市总体规划这一法定规划的约束力，不可能简单地用一个绿色生态城区的专项规划来随意调整与修改法定规划，法 定规划可能有不足的地方，但必须依法调整。 【建设：房企参与度不高】 据田永英介绍，目前的新城开发主要有两种方式，一是政府设立管委会，然后有相应的城投公司，大规模的城市建设需要社会资本 的支持，可以通过基金等投融资渠道，虽然万科等在绿色建筑领域领先的企业会入驻项目建设，但它们只是生态城的一小部分，而不是 整个城市的打造者。 另外一种方式是“城市综合运营商”的参与，这是最近两年国内出现的一个新名词，主体是大型的房地产企业，这些企业已经从单个 建筑或者小区、社区扩展到整个区域的规划、设计、运营管理，包括拥有大一点的招商团队，可以说是一个集团军作战。 “当然政府会出台相应的财税政策、容积率奖励、墙改基金返还等相应政策，甚至土地出让政策。”田永英补充。 但即便如此，开发商参与生态城项目的积极性并不高。据中国房地产报记者了解，全国首批8个绿色生态示范城区，7个都是地方管 委会为主导的，另外一个是开发商自己主导的即方兴地产的长沙梅溪湖新城。 陈音表示，一方面生态城规划设计，开发商能做的工作比较有限，另外就是目前很多生态城的开发是有问题的，开发商自然就会谨 慎。 在郭卫东看来，目前在生态城建设过程中开发商参与度并不高的原因在于，从思想上认为生态城市的规划是政府的事情，另外也会 考虑应用生态指标和绿色技术会增加成本。 曾参与大连獐子岛、江苏淮安生态新城等多个低碳生态城规划的清华大学建筑学院生态设计工作室副主任王富平告诉中国房地产报 记者，在生态城建设中开发商的角色非常重要，但目前绿色技术的使用，没有合适的商业模式，开发商对此的积极性不高；此外，在生 态城建设过程中，政府只能通过控规指标予以强制，这种方式距离开发商的应有作用远远不够。 谈及开发商的作用，郭卫东表示，假如只是做二级开发，开发商在拿地的时候就必须被动接受政府制订的指标。其实，鉴于生态城 在中国还是新生事物，从规划到建设管理都处于探索阶段，开发商可以主动协助政府分解和落实生态指标、审批标准和验收标准。“开发 商本身就是资源整合者，生态城开发就是将更广范围的优质资源整合进来，服务整个区域。” 比如在规划建设管理层面，规划部门参与了生态城市规划的过程，因此对生态城规划相对清楚，但发改、国土、环境、园林等部门 对此比较陌生，也没有系统的审核标准，在验收时也没有具体的标准。“因此，开发商可以协助政府去研发这些标准，并付诸实践。”郭 卫东表示，在长辛店生态城区项目中，万年基业充分利用自身参与一二级开发全过程的经验优势，协助各管理部门分解和落实相关审批 环节。 【运营：商业模式待探索】 比起规划，住房和城乡建设部节能与科技司巡视员武涌更关注绿色生态城的运营与管理。他指出，比如绿色生态城区的中水回用系 统，真正在用的有多少？30%都不到。另外还有很多区域做了分布式能源，结果到使用的时候不得不接入市政管网，这又是为什么？“我 们有好的设想、好的规划、好的设计不能够落实，确实值得思考。” 武涌同时指出，做绿色生态城区的基本理念就是使得目前的基础设施向绿色基础设施转变。“实现运营模式的可持续性，采用正确的 商业模式是未来的创新方向。”他举例，青岛中德生态园就引入BOT（建设-经营-转让）模式来做生态园的能源系统，是一种很好的模 式。 但武涌在贵州中天·未来方舟绿色生态城做研究就碰到了绿色交通运行与道路系统维护的问题，用什么样的模式？因为现在的道路系 统都是由政府统管统养，未来绿色生态城区怎么办？ 另外，上述生态城项目贵州政府方面委托中天房地产来进行城市基础设施的建设，目前设计了绿色的供水、中水回用、垃圾回收等 一系列体系。但之后的产权归谁？维护应该怎么做？怎么按照设定的目标去运行？此外还有分散式的能源供给系统，做了地源热泵、污 水源热泵等常规能源系统，将这些系统整合起来，是交给一个运营商来做，还是分解给不同的运营商去运行？ “法律障碍产生了，政府没有授权让绿色生态城区怎么做。”武涌表示，目前大家目标一致，就是以绿色运营为导向来构建未来的管 理机制。“边干边解决是我做事的方法，我们力求从体制与机制障碍中突破，去找到适合绿色生态城区的商业运行模式。” 郭卫东另外也向中国房地产报记者指出了一个技术难题，从生态城整个区域统筹考虑，单个建筑达到比较高的节能指标难度较大， 比如北京目前75%的建筑节能标准，假如单纯为了节能而运用技术手段，投入比较高，不经济。因此他建议，应该从整体区域考虑建立 能源中心，这样能源效率更高。 例如目前三联供系统对建筑规模及冷、热、电负荷匹配要求较高，郭卫东通过长辛店项目分析，由于项目建筑规模较小，建筑功能 比较单一，其冷、热、电的负荷匹配度较大，使用时间互补性差，负荷需求波动很大，很难使系统长期处于理想设计状态，结果造成系 统运转并不节能。“政府应该推动建立区域能源中心，政府主导，通过市场机制来解决。” 田永英直言，目前投融资模式对新城开发非常重要，在此方面也急需创新。据了解，2012年住建部科技发展与促进中心协助江苏武 进打造绿色建筑产业集聚区，将其城市规划、空间规划进行协同，将产业进一步细分梳理，做了详细的产业规划与实施方案。在此基础 上，江苏武进绿色建筑产业集聚示范区管委会依据产业规划做区域规划，达到“产城融合”的目标，并且在今年3月底的绿色建筑大会上， 江苏武进成立了全国第一只绿色建筑产业基金，支持绿色建筑相关产业的开发建设。 举报