湖北中原地产营销策划有限公司 湖北中原资源中心研究部-出品 联系人：杨丽宇Tel: 186-2704-7706刘绮思Tel: 189-8600-2519 李睿Tel: 159-2707-2631陈磊Tel: 181-6292-2695 武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告 武告字（2014年）9号成交分析 武告字（2014）年9号成交信息表 土地编号 土地位置 净用地面积 (万㎡) 容积率 总建面 (万㎡) 成交价 (万元) 溢价 率 楼面地价 (元/㎡) 地价 (万元/亩) 竞得人 土地用 途 P(2014) 060号 洪山区白沙洲原湖北中 南水泥制品有限责任公 司地块 10.63 2.57 27.76 60700 0.83% 2186.60 380.68 武汉地产控股有 限公司 住宅、 商服 P(2014) 061号 蔡甸区蔡甸街独山村 0.46 5.47 2.52 1050 —— 420.68 153.41 武汉三和广宇房 地产开发集团有 限公司 住宅 P(2014) 062号 蔡甸区蔡甸街独山村 7.64 4 30.56 16800 —— 549.64 146.57 武汉市鼎力置业 有限公司 住宅、 商服 P(2014) 058号 汉阳区龙阳大道与龙清 路交汇处西北角 0.69 4.5 3.11 未公开竞 拍结果 —— —— —— 未公开竞拍结果 商服 P(2014) 059号 江岸区后湖大道、新荣村 路交汇处西侧 3.15 4.07 12.82 —— —— —— —— 撤牌延期 商服 注： 标红部分为典型地块。数据信息来源为湖北中原研究中心于土地交易中心现场监控所得，由于政府数据公布的延 迟，略有误差存在 P(2014)060号地块总建筑面积=净用地面积*容积率（住宅净用地面积*min容积率+商服净用地面积*max容积率） 土拍概况 7月15日，武汉将挂牌出让5宗地块，其中3宗主城区地块，2宗远城区地块，总净用地 面积22.57万㎡，总建面76.33万㎡ 本次土拍P(2014)59号后湖商服用地因故撤牌，P(2014)058号地块未公开竞拍结果；剩余 3宗地块均以底价成交，3宗地块总净用地面积18.73万㎡，总建面60.40万㎡，总成交金 额为7.86亿元，平均楼面地价1300.50元/㎡ 2014年截至7月15日，武汉市累计成交62宗地块（含1宗未公开成交结果地块），成交 面积383.37万㎡，总建面1096.26万㎡；土地出让金228.82亿元 湖北中原地产营销策划有限公司 湖北中原资源中心研究部-出品 联系人：杨丽宇Tel: 186-2704-7706刘绮思Tel: 189-8600-2519 李睿Tel: 159-2707-2631陈磊Tel: 181-6292-2695 热门地块 洪山区的P(2014)060号地块 土地区位图 土地规划图 万科金色城市 当期均价7970元/㎡ 楼面地价1593元/㎡ 华润紫云府 均价7300元/㎡ 楼面地价2018元/㎡ 佳兆业金域天下 均价7300元/㎡ 楼面地价1846元/㎡ 复地悦城 均价7500元/㎡ 楼面地价1660元/㎡ 湖北中原地产营销策划有限公司 湖北中原资源中心研究部-出品 联系人：杨丽宇Tel: 186-2704-7706刘绮思Tel: 189-8600-2519 李睿Tel: 159-2707-2631陈磊Tel: 181-6292-2695 洪山区的60号地块，位于洪山区白沙洲原湖北中南水泥制品有限责任公司地块，规划为商、 住用地（居住建面24.70万㎡、商服建面3.06万㎡）。是此次土拍净用地面积最大的一宗地 块，达10.63万㎡，总建面27.76万㎡，成交价6.07亿元，楼面地价2186.60元/㎡ 项目规划： 地块规划要求：住宅建面24.70万㎡，商业建面3.06万㎡，居住与商业设施用地之间控制 一条15米宽公共通道。用地北侧控制一条10米宽公共通道；用地内需配建一所12班的幼 儿园，用地面积约4860㎡。人性化教育设施的配套使得该地块的人文价值得到提升，也为 今后业主的子女上学提供了便利 项目配套： 项目用地紧邻城市二环线，处于白沙洲市级副中心核心地带，是武汉城区南部门户和城郊节 点区域，一系列基础工程正在兴建中，现阶段交通有待提升，作为洪山区发展的主体区域， 开发潜力巨大。同时作为武汉市物流发展的重点区域，近年来白沙洲农副产品大市场等一系 列重点项目先后入户，相应的产业、生活配套正蓬勃发展 教育资源：星辰幼儿园、笑眯眯双语幼儿园、解放桥小学、陆家街中学、武昌工业学院、武 汉工商职业学院 医疗资源：东方医院、青菱医院 周边项目： 随着一些列产业、市政规划的倾斜，区域价值被挖掘之后，不少地产大鳄纷纷进驻，高品质 楼盘相继落成，成为武汉地产发展热门区域 目前周边主要项目概况： 项目名 总体量（万㎡） 楼面地价（元/㎡） 当前均价（元/㎡） 万科金色城市 200 1593 7970 华润紫云府 37 2018 7300 佳兆业金域天下 50 1846 7300 复地悦城 47 1660 7500 湖北中原地产营销策划有限公司 湖北中原资源中心研究部-出品 联系人：杨丽宇Tel: 186-2704-7706刘绮思Tel: 189-8600-2519 李睿Tel: 159-2707-2631陈磊Tel: 181-6292-2695 中原观点： 本次出让的洪山区的60号地块，临近万科金色城市以及佳兆业金域天下等白沙洲热门 项目，现阶段竞争激烈，武汉地产入手该区域拿地引人关注，究其原因是该地块获利能 力较强 假设1： 目前周边项目均价7517.5元/㎡，该地块楼面地价2186.60元/㎡，以目前区域内整体均价 和去化速度计算，净利润率可达13%。以区域项目均价年均涨幅5%计算，两年后区域 均价可达7893元/㎡，项目入市后销售净利润率可达14.6% 假设2： 以每年10万㎡去化速度来看，该地块两年后入市，华润紫云府、佳兆业金域天下、复 地悦城的两年后已进入尾盘或售罄，该地块直接竞争对手只有万科金色城市，以5%均 价涨幅来看，两年后万科金色城市均价为8368元/㎡，该地块以万科金色城市均价入市 净利润率可达16.3% 综合以上假设可知武汉地产入手该地块可谓是明智之举。