西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第2 页/ 共44页 目录 核心导读.. 3 开发商看市 .......... 6 市场观察员看市 ... 8 市场扫描.. 9 一、宏观市场.... 12 1.1宏观经济 . 12 1.2宏观政策 . 13 1.3本省市重点城建规划 ....... 18 二、土地市场.... 19 2.1本月经营性用地市场表现19 2.2本月重点地块分析 ........... 22 三、商品房市场25 3.1住宅市场 . 27 3.2商业市场 . 31 3.3办公市场 . 33 四、典型企业及项目 ..... 35 4.1典型企业动态 ...... 35 4.2 项目排名36 五、新开盘市场37 5.1本月新开盘推案表现 ....... 37 5.2本月推案产品结构分析 .... 39 六、典型个案解析......... 42 西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第3 页/ 共44页 核心导读 全国——政府救市呈现纵深化，银行松贷已现苗头 继各城市陆续放松限购政策之后，相关城市又开始了新一轮信贷政策的放松。事实上， 从7月份开始，陆续有地方政府开始在信贷上“做文章”。主要体现在以下三类：一、调 低首付，如杭州二套首付由7成调整为6成、绍兴首套房首付执行最低。二、设定贷款利 率上限，四川以财政补贴银行的方式鼓励银行对首套购房执行基准利率，但目前政策已经取 消；眉山银行机构按揭购房贷款利率不能擅自上调；三、提高公积金贷款额度，如绍兴二套 公积金贷款额度双职工最高额度调整为60万，单职工为50万，眉山公积金贷款额度提高 到35万元，安徽六安、芜湖、宣称、淮北、蚌埠等城市也不同程度调整了最高贷款额度。 由最早的局部限购松绑到全面限购松绑再到信贷政策的调整，地方政府的“救市”行为 呈现纵深化，松贷愿望可见一斑。很明显，限贷政策的松动比限购放松对于当前市场更加有 力。但是与限购放松不同的是，限贷放松则是政府给予指导，商业银行操作。商业银行都是 趋利的，是否会按照政府建议落实与执行，这是最大的变数所在。 但是就在最近几日，市场传来了房贷开始松动的消息。先是招商银行关于房贷政策放松 的消息闹得纷纷扬扬，尽管相隔一天就有总行对传言进行辟谣，但招行对个人房贷业务从战 略上已经有所倾斜，说明以招行为首的商业银行在信贷上已经有所行动。此外，部分商业银 行业也已经开始暗地争抢优质客户，中信银行存入贷款总额40%的存款不取出可享受9折 优惠，汇丰银行贷款160万以上9.4折，农业银行贷款200万以上9.5折等等。 央行数据显示，二季度以来资金面宽松不少，加上政府层面一直支持商业银行有条件的 放松限贷政策，银行方面对于房地产市场的判断不像之前那么悲观，预计后期不排除银行在 “松贷“上作出分类化调整，但是大幅放松限贷政策的希望十分渺茫。 西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第4 页/ 共44页 西安——限购政策全面松绑，难以扭转市场颓势 继7月26日西安市房管局宣布从7月28日起取消60平方米以下住房限购政策以 来，整整一个月时间，房管局再度发布新政，宣布从9月1日起，凡在本市区域内购买商 品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。至此限购政策完全放开。 对于之前出台的“西三条”，我们已经判断表态意义大于实际意义，对市场影响有限。 对于此次限购全面取消，易道认为限购取消后会对去库存产生积极促进，但从根本上难以扭 转市场颓势。原因有三：首先，本轮房地产下滑并非政策触发，而是市场供需出现失衡引起 的。其次，影响当前房地产市场最为关键的因素是货币政策，目前限贷政策依旧维持稳定， 即使全面放开限购市场也难起波澜。第三，对于购房者来说，由于近半年来限购取消字眼频 繁出现在各大媒体之上，因此对购房者毫无预期可言，对市场的推动性价值也减弱。但整体 来看，取消限购后交易环节变得顺畅，能局部扩大部分客群，对市场产生一定的促进作用。 最后，尽管限购取消，投资投机性需求在目前的市场情况下依旧不会积极入市，当前楼市大 势降温，房价仍在下跌，投资性需求趋利的本质以及在“房产税”未来两年内终会落下等预 期的影响下受到遏制。 从整个8月份的市场表现来看，主要呈现以下几方面特征：一、存量仍旧居高不下， 市场压力大。截止8月底西安住宅存量已高达1900万㎡，按现在的销售量来看，假设西安 未来无任何新增供应的前提下，现有存量也需要近20个月的周期来进行消化，实际上现在 每月的新增供应量仍大于销售量，市场压力可以想象。二，成交量维持低位平稳状态，市场 依旧未能走出调整期。8月，商品住宅成交量为89.44万㎡，与上月相比基本持平。市场依 然维持在90万方以下成交量级，多数案场的成交情况依旧未有起色，有些项目即使维持原 有的优惠力度，成交也难免有所下滑。三、降价项目和降价力度均呈现扩大化趋势。从备案 西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第5 页/ 共44页 数据来看，8月份的成交均价为6634元/㎡，环比上涨5.63%，这主要受备案数据结构性 影响，一些城改、低价房源结束本轮集中“备案潮”，使得价格有所回归。从实际市场情况 来看，房企降价跑量意图依旧十分明显，浐灞本月新开项目均低价入市，很多项目“4”字 起价，有项目也打出买房送车位的宣传口号，曲江春天里打出“78折特惠”，曲江香都买 洋房加一万送车位等都说明降价跑量成为共识；四、新开盘个别项目因为价格、性价比优势 带动成交，多数项目成交转化率依旧较低，未有改善。五、降价效果呈现“边际效应递减” 规律。由于市面上降价项目太多，客户对于降价已经麻木。很多7月份降价能打动成交， 到8月即使优惠力度维持和之前一样，对于成交的带动有限。 对于后市，易道认为：受政策利好因素影响，9、10月份房企成交数据会有一些好的 表现。但成交的增量是来源于本身已经买房，但没有办法签约的客户，是一些补签的客户让 市场成交有所回升，对于新入市的客户，不会造成太大的推动；购房者还是对金九银十存有 一定的情节的，此次政策的出台，也会使开发商的心态更为积极，多数房企可能会出一些更 符合市场的促销优惠的政策。因为上半年市场表现一般，开发商14年的指标能不能完成也 会看这两个月的销售。因此要实质上让购房者入市，房企也会借助政策跑量。 对于房企来说，积极的价格策略才是应对当前市场的最终利器。刚需市场最有效的策略 无疑是“性价比”，而在产品趋同的大势下，价格就成为制胜的关键。作为限购放开后的再 改类需求，开发商更应注重区域价值与产品定位的统一，切勿因为限购放开而盲目加大“大 面积“房型的比例。另外在房地产去投资属性的大环境下，开发商在进行产品设计时应深入 了解客户需求，使设计更符合再改类客户的终极置业目标。 西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第6 页/ 共44页 开发商看市 针对限购全面取消后，市场下半年价格走势，我认为上涨可能性不大：首先，市场 的库存量仍然较大，供大于求现象仍然明显，而去库存最直接有效的就是“以价换量”。 即使有些项目考虑到老业主，不会有明显降价举动，但是局部保守的下调也是未尝不可 的；其次，限购虽然放开，但是限贷政策仍在执行，同时也是制约客户购买的主要原因， 市场的需求量也不会出现明显增加；再次，结合到下半年的资金回款压力，企业自身要 依靠跑量来实现资金的快速回流。 在限购全面取消的情况下，限贷在经过3-6个月的政策适应期后，松绑的可能性也 较大。而在这期间，开发企业更是应该“以时间换取空间”：梳理项目产品价值，合理 进行价格调整， 加大线下活动的力度，来最大限度的吸纳目标客户，一旦市场出现向 好，也可以第一时间抓住行情机会。 ——大华集团 营销总监 龙涌 关于西安限购取消的个人看法: 1、西安限购取消是情理之中的事，不久前出台的”西三条”可视为一个试探性动作。 2、西安限购取消在时机选择上把握的比较好，会产生一个短期刺激效应，开发商借势 促销或将在一段时间内促进成交量回升，但基于当前市场的供求关系，价格上涨的动力依旧 不足。 3、限购在某种程度上也会促进行业洗牌，尤其是在今年外围经济形势严峻的背景下加 速了这一进程，有跑路的企业，也有实现经营战略成功调整的企业，还有一些企业处在生死 存亡的关头。限购骤然取消有政府内在的动因，也因此使得部分企业获得了喘息之机，但是 西安房地产市场研究报告（2014年8月） 易道顾问 地址：高新区国家开发银行大厦11F 电话：029-68683912第7 页/ 共44页 对于行业的深度调整来说限购取消的有点早。 ——城南某知名开发商项目总监 8月份市场情况没有好转，依然持续下行，就我们自身项目而言，优惠力度有所加大， 基本上属于贴着成本价在卖；尽管限购政策取消，但是由于信贷政策给予的支持不够，因此 政策效果很难显现。短期内政策的松绑能够带动一部分客户的成交，但是长期来看，对市场 利好作用尚不明朗。以目前西安市场情况，后市基本上保持在这个水平上下波动。市场存量 太大，产品同质化较为严重等多种因素影响，房价不可能大幅上涨。但是政策出台以后，好 的项目涨价是必然趋势。在房地产“白银时代”比的是营销、产品设计以及物业，对于一些 好的稀缺项目来说，没有理由不涨价。而对于大多数资质盘平平的项目来说，价格还是起不 来。目前很多酝酿要涨价的项目更多的是造势，是一种营销策略，是开发商在跟客户的博弈 中试探客户的心态。 ——保利某项目营销经理 我个