剩余法土地价值评估报告框架研究 地块价值评估技术方法 原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进行修正， 基准地价法 公式：宗地楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 市场比较法 原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成效价格作适当修正， 公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 剩 余 法 原理：通过地上建筑物可实现的价值扣除其建造成本、专业费用、管理费、不可预见费、销售费用、利息、税费及开发利润而得出土地使用权的价格。 公式：地价＝总售价－总建造成本-专业费-管理费-不可预见费-销售费用-利息-税费-利润 地块价值评估方法 地块价值评估原理 项目适用性 原始地价，与项目地块真实价值相差较远 市场基准地价资料较难获得，可作地块测算参考 通过市场发展对项目地块进行价值判断，契合项目 剩余法进行地块价值评估因素 土地价值评估 影响因素 外部因素 宏观政策影响、土地政策、土地供应 区域现状与规划 内部因素 地块资源与限制条件 地块定位与项目规划 土地评估测算 影响地块价值因素分析 剩余法——通过剩余法测算各地块土地价值 地块价值评估报告结构 地块价值影响因素分析 地价评估测算 宏观市场研究 根据测算公式对地块价值进行评估 区域市场研究 对地块价值的影响因素有哪些？ 项目地块研判 地块价值评估报告结构 地块价值影响因素分析 地价评估测算 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判 城市概况及发展 城市房地产市场分析 城市概述及发展规划 城市经济指标分析 房地产市场现状 房地产市场发展趋势 地块价值评估报告结构 地块价值影响因素分析 地价评估测算 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判 区域规划及发展 区域房地产市场分析 区域概述及发展规划 区域经济指标分析 房地产市场现状 房地产市场发展趋势 针对性房地产市场分析 针对性市场概述 针对性项目分析 地块价值评估报告结构 地块价值影响因素分析 地价评估测算 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判 项目地块分析 地块发展定位 地块指标及资源分析 地块优势及劣势研判 地块发展定位 地块规划方案 地块规划方案建议 地块规划指标分析 地块价值评估报告结构 地块价值影响因素分析 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判 价格定位 价值测算 项目总收益测算 项目总成本测算 项目地价测算 地价评估测算 成本定位