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银河证券房地产行业2014年6月报成交回落房价全国性调整趋势确立PDF.pdf

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更新时间:2018/10/29(发布于湖南)

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证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业研究报告 ● 行业月报 2014年07月03日 成交回落,房价全国性调整趋势确立 --房地产行业月报(2014年06月) 谨慎推荐 核心要点: 楼市概况:成交恶化,房价全国性调整趋势基本确立 6月份,我们跟踪的40个城市新建商品住宅月度成交20.7万套,同 比下降20.8%,环比下降12.32%,成交明显回落。今年1-6月份累计成 交128.7万套,同比下降17.72%。截止6月末,13大城市存货为112万 套,同比增长23.6%,绝对数额持续攀升至近两年的最高位。以半年度的 平均销售值来衡量去化周期的话,去化周期由13年4月的7.8个月一路 攀升至14年6月的14.0个月。6月份百城住宅平均价格10923元/平方米, 环比下跌0.5%,降幅扩大,进一步确认了房价下调的趋势。百城中,环 比上涨城市29个,环比下跌城市71个,比上月增加9个;分区域来看, 一二三线、长三角、珠三角等大部分城市均开始下调,房价全国性下跌 趋势已基本确立。 行业政策:中央贯彻市场化,以地方主导放松调控趋势渐明朗 6月份住建部冯俊在国务院新闻发布会上表态,他认为当前房地产市 场调整为正常调整,政策基调仍是支持首套住房,抑制投资投机需求, 以及分类调控。救市政策上,中央贯彻市场化思路,没有出台政策,仅 银监会表态支持首套住房需求,但并无具体政策。地方层面上,北京、 广州等多地出台以公积金调整为主的多种救市政策,其中,呼和浩特公 开发文取消限购。从中央和各地的态度和政策思路上看,我们认为,房 地产调控政策思路已基本明朗,下半年中央不太可能出台政策刺激房地 产市场,地方各类救市政策将陆续出台,但大规模公开取消限购可能性 不大。 股价表现:6月份地产板块表现略弱于沪深300 6月份,房地产板块指数收益率-0.3%,沪深300指数收益率0.4%, 板块表现略弱于沪深300。个股方面,卧龙地产、金地集团、苏宁环球、 苏州高新表现在前列,南国臵业、金融街、凤凰股份、荣盛发展等表现 较差。 投资建议:谨慎推荐 我们对房地产板块的投资建议为谨慎推荐,主要理由为:(1)宏观: 经济仍在缓慢出清,在震荡中寻底,楼市难以独善其身。(2)楼市:已 进入下行周期,价格调整趋势确立。(3)政策:思路基本明朗,地方各 类救市陆续出台。(4)估值:目前主流地产公司的估值水平在5至8倍 的PE和1倍左右的PB,估值水平较低。 分析师 历史报告 成交量持续下滑,市场库存高企 --房地产行业月报(2014年5月11日) 拐点已现,下行周期考验运营与财务-房地 产上市公司2013年年报、2014年一季报 总览及公司比较研究(2014年5月12日) 销售难见好转,投资持续疲软--房地产4 月份数据点评(2014年5月16日) 梦醒时分—温州房地产市场调研报告—房 地产调研报告(2014年5月20日) 冰与火之歌—上海房地产市场调研报告— 房地产调研报告(2014年5月25日) 销售仍较低迷,限购政策放松呼之欲出— 房地产行业周报(5月26日) 万科投资者沟通会会议纪要—房地产调研 报告(2014年6月3日) 赵 强 房地产行业首席分析师 :(8621)20252661 :zhaoqiang_yj@chinastock 执业证书编号:S0130512050002 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 11目录 一、新建商品住宅市场:成交回落,库存再创新高 ....... 2 (一)成交量回落,二线城市降幅最大2 (二)成交批售比处于低位,库存再创新高 .... 3 (三)百城价格指数:房价下降从三线城市蔓延至一线城市,趋势已确立 . 5 二、行业政策和动态 .......... 7 (一)宏观经济与数据 .... 7 (二)行业要闻与数据 .... 7 (三)地方救市政策 ........ 8 (四)上市公司公告 ...... 10 四、地产股走势回顾 ........ 11 (一)六月份地产板块走势略弱于沪深300 ... 11 (二)内房股下降股票占多数 .. 13 五、未来展望与投资建议14 六、房地产模拟组合 ........ 14 七、主要城市楼市成交走势图 .... 16 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 22一、新建商品住宅市场:成交回落,库存再创新高 (一)成交量回落,二线城市降幅最大 6月成交量明显回落,是今年除2月份外表现最差的。6月份,我们跟踪的40个主要城 市的新建商品住宅月度成交量20.7万套,同比下降20.8%,环比下降12.32%,成交出现明显 回落,是今年6个月中除2月份外表现最差的一个月。放在5年的时间周期来看,6月份成交 量在近5年内处于中位,今年1-6月份累计成交128.7万套,同比下降17.72%,但在近5年内 排在第二位,与其他年份相差并不大,我们认为2012年中起到2013年年末是成交量的一个高 位区间,目前下降趋势已较为明显,未来新建商品住宅成交量将相对平稳,呈现出小幅波动特 征。 图表:新建商品住宅成交量比较 成交套数 6月份 同比 1-6月 同比 7-12月 前6月月 均成交 同比 全年月 均成交 2010年152,280 1,194,237 1,467,179199,039221785 2011年181,24519.02% 1,202,8590.72% 1,118,996200,477 0.72% 193488 2012年254,73840.55% 1,165,762-3.08% 1,680,255194,294 -3.08% 237168 2013年261,0662.48% 1,564,63334.22% 1,679,707260,772 34.22% 270362 2014年206,691-20.83% 1,287,417-17.72%214,570 -17.72% 数据来源:WIND,中国银河证券研究部 二线城市降幅明显,一线城市仍有刚需支撑。从城市发达程度划分来看,二线城市降幅 最大,一线城市环比有所回升,一线城市需求仍有支撑。6月份,一线城市成交量环比上升8.2%, 二、三线城市成交量分别环比下降16.2%,0.4%。一二三线城市分别同比下降28.5%,19.7%, 18.9%。从区域空间来看,环渤海、珠三角、西部6月份下降最为明显,长三角、环渤海、珠 三角、中部、西部分别同比下降15.2%、35.4%、27.3%、11.1%、17.7%,环比下降2.1%、23.4%、 12.2%、2.4%、19.3%。 图表:楼市月度成交数据(按区域分) 图表:楼市月度成交数据(按一二三线城市分) - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 长三角9 珠三角10 环渤海7 中部7 西部7 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 房价一线城市4 房价二线城市27 房价三线城市9 资料来源:WIND、中国银河证券研究部 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 33(二)成交批售比处于低位,库存再创新高 6月份成交批售比回升至0.77,仍处于低位。从我们跟踪的13大城市数据来看,6月份 新建商品住宅成交量变化并不明显,市场新增供应减少,导致6月成交批售比(成交量与取得 预售证的商品住宅比率)与5月相比有所回升,但仍处于历史低位水平。近4个月,成交批售 比一直在0.8以下,反映当前市场已经供过于求,库存不断积压。 库存继续攀升,去化周期升至14.0个月。由于13年下半年至今持续疲软的成交量,同时 新增供应并未减缓,截止6月末,13大城市存货为112万套,同比增长23.6%,绝对数额持 续攀升为近两年的最高位。以半年度的平均销售值来衡量去化周期的话,去化周期由13年4 月的7.8个月一路攀升至14年6月的14.0个月。 图表:全国13大城市存量及同比增长 图表:全国13大城市月新增供应(套)及同比增长 。。。