公司简介2
项目动态2
高策动态4
月报导读7
PART1——市场背景及动态 ....... 8
1-1地产政策 . 8
1-2城市规划 . 9
1-3金融资讯 ........... 10
1-4市场动态 ........... 10
1-5地产风云事件 ... 11
PART2——土地市场分析 .......... 12
土地市场概述 ......... 12
2-1土地供应状况 ... 14
2-2土地成交分析 ... 16
PART3——住宅市场分析 ......... 20
3-1住宅市场整体分析 ....... 20
3-2一手住宅市场分析 ....... 21
3-3二手住宅市场分析 ....... 27
PART4——新建商品房市场分析.......... 28
4-1 新建商品房新增供应 .. 28
4-2 商品住宅市场供求分析 .......... 31
4-35月天津市场推盘项目 ......... 32
4-45月全市居住型项目成交面积排行(Top 10)33
4-55月全市居住型项目成交套数排行(Top 10)33
4-65月全市居住型项目成交金额排行(Top 10)34
4-75月各区县居住型项目销售面积前三甲 ..... 34
4-85月各企业成交金额排名(Top 10) .... 36
4-9典型个案点击 ... 36
PART5——滨海市场分析 ......... 39
5-1市场背景及动态 ........... 39
5-2 一级土地市场分析 ...... 42
土地市场概述 ......... 42
重点成交地块 ......... 42
5-3 商品住宅市场分析 ...... 43

天津房地产市场分析月报 2014年5月公司简介
高策机构是提供房地产全价值链服务的企业，以房地产经纪代理业务为核心，同时
涵盖城市运营顾问、土地一级开发顾问、投资顾问、项目定位与规划设计顾问、营销顾
问、商业运营顾问、广告策划与执行服务、投资物业管理，住宅整体精装修设计与施工，
酒店会所运营管理等业务，整合各方优质资源，为房地产企业提供全价值链、全过程服
务，致力于为客户实现最大的价值回报。

高策机构天津公司于2013年5月正式挂牌成立，历经一年时间，我司由初创期的
分支机构，进入快速成长阶段。目前我司已形成近百人的完整团队架构，其中核心团队
成员均为扎根天津房地产市场一线多年的地产专业人员，带领并打造出专业、高效、强
执行力的营销与策划团队。

高策机构天津公司业务涵盖前期顾问、营销顾问及销售代理，操作项目布局中心城
区、环城及远郊区域，合作且服务于国内外知名和天津本土著名的发展商。

目前，我司在津操作销售代理项目有：和平区〃城市豪宅【泰安道五大院】、南开
区〃老城厢城市改善型项目【阳光晶典】、静海〃团泊湖岛群别墅【融科.伍杄岛】、北辰
区〃宜商宜居的新型商墅【红墅林】。

项目动态
【阳光晶典】地处寸土寸金的南开区老城厢板块，毗邻海光寺、大悦城等多个商圈。

本项目作为国浩地产进军津门倾力打造的首个老城厢品质人居项目，以品牌、区位、交
通、环境等多重魅力，吸引着众多津门臵业者的追捧。

5月，阳光晶典迎来了重要合作伙伴—链家地产，开启了二三级联动的新篇章。项
目作为老城厢最后的人居社区，与链家强强联手之初，客户到访量便有效提升；同时此
次联动合作有效提高了双方业务员的积极性，促进高策与开发商之间深度的战略性合作，
达成全面共赢战局。

天津房地产市场分析月报 2014年5月【融科〃伍杄島】位于51平方公里的团泊湖畔，为天津首席生态湖岛别墅居住区。

自项目面市以来，融科伍仟岛始终秉承“人无我有、人有我优”的宗旨，从基础配套到
高端会所进行了一系列深化与完善。

五一小长假期间，项目举办岛上亲子季活动，岛上有呆萌的羊驼、可爱的矮马，还
有20000万条鱼宝宝一起共度五一，萌翻全岛，热闹非凡，到访百余组客户。月末，岛
主私宴活动正式结束，此次活动持续2个月之久，不仅迎来了我们的岛主、岛主朋友、
微信粉丝，还有我们的美国朋友——格林议员。

6月，项目四类精装样板间即将交付，届时将有更多惊喜在融科伍杄岛等您！
【红墅林】坐落在城市边缘的万亩生态果园，地处京津冀核心交汇区，受国家京津
冀一体化规划的辐射，更享有西部新城周边成熟配套。项目旨在打造天津首席绝版低密
生态商墅！
6月，红墅林将全面实行线下活动，为企业、社团搭建活动交流平台，同时借助红
墅林周边丰富资源，突出产品及区位核心优势，亲身体验纯生态低密生活。通过线下暖
场活动，实现臵业顾问与客户之间互动，深入了解客户，从而通过活动实现项目圈层传
播，广铺项目信息，深挖潜在客户！
红墅林6万平米溪谷园林，环拥低密度墅院，7.4米挑高、百变空间灵动组合、买
三层赠两层，项目现已在售，欢迎垂询！
【泰安道五大院】位于天津城市主中心的核心地带，是天津市规划确定的唯一一处
具有居住功能的风貌保护区，项目以高端的复合业态、奢华品质及优质的服务，打造独
具天津特色的城市名片项目。

5月，高策泰安道团队再接再厉，以认购1400万元业绩超越竞争对手，为天津高
策团队在开发商处赢取极高赞誉。同时团队根据客户关注情况对市区内的金融街和平中
心、公馆1882、中海八里臺、融侨观邸和融创王府壹号等高端项目进行调研并针对性
的总结竞品说辞，为实现案场销售的精准化作准备。

6月，泰安道五大院项目组将为深入开展高端圈层营销活动进行准备，敬请关注！
天津房地产市场分析月报 2014年5月高策动态
陶红兵：地产将高位盘整 人为创造需求最可怕
经过十多年的发展，中国房地产行业似乎已经由风风火火的上半场走到了相对平淡
的下半场。5月13日，国家统计局公布了2014年前4个月房地产市场运行数据，判断
房地产业发展状况的各项核心指标几乎全线回落。

人们忍不住问：房地产业的“拐点”又来了？对于这个问题，任志强撰写长文《楼
市》指出：长期持续下降几乎是不可能的。高策机构董事长陶红兵，他同样认为当前并
非拐点，而是回归理性的调整。

这应该是更接近真相的答案，但这种调整依然会带给房地产企业巨大的压力。从中
长期来看，行业增速和利润率逐渐下行预计是大概率事件。更深层次的影响是整个行业
以及消费者的成熟和理性，这意味着很多企业原来的做法会失效甚至变成包袱。因此，
对很多企业而言，他们不得不推动变革；而对另外一些企业而言，所要面对的则是如何
求生。但不管怎样，认清自己的过去和当前的环境才是前提。

现实：数据乐观
“回归正常”，这是陶红兵对当前房地产市场的评价。应该有很多人被今年房地产
业前四个月的数据吓了一跳，以北京为例，新房住宅成交同期下降了34%左右。但这些
人肯定忘记了2013年北京房地产业的行情：2013年，北京楼价涨幅最大达28.33%，
涨幅全国第一。前四个月成交量指数比2012年同期同比上升了70%，被称为自2005
年以来的最好开局。

“2013年才是房地产市场一个不正常的年份，成交量和价格都出现了快速的膨胀。”
陶红兵说，“销量在去年同比涨幅70%的基础之上下降34%，这正是市场回归正常的表
现。”
在陶红兵看来，正是去年的狂热透支了未来几年的平稳空间，现在需要有一个恢复
调整的阶段。他认为这是一个市场正常的波动，但北京今年的房价无论怎么下跌，都不
会跌到2012年以前。

如果要探讨房地产业更长远的未来，陶红兵预计中国房地产业还有几十年的好日子。

天津房地产市场分析月报 2014年5月这是一个满足十几亿人刚需和改善型需求的市场，摆在面前的统计数据是未来十年年均
12.3亿平米的住宅真实需求，这足以支撑我国房地产市场在中长期内保持平稳发展。

更大的“利好”是我国的房屋质量。陶红兵表情复杂的说道：“我们盖的房子就是
30来年寿命。到了2040年，2000年以前盖的房子还能住吗？即使房子不塌，里面的
管道、下水道有几个能撑30年以上的？”
这就是中国房地产业的现实，数据时乐观的，这个行业的发展空间也没有被压缩，
很多企业的困境和难题其实来自自身，例如冒进、追热点、专业能力欠缺、融资渠道缺
乏……
错误：创造需求
过去十年是中国房地产业发展的“黄金十年”，在这个十年里，房地产太容易挣钱
了，以至于很多企业犯了错误却浑然不知。其中最大的错误就是企图创造需求，而不是
去满足市场的需求。

例如，房地产行业里一直充斥着各种品类，像旅游地产、养老地产、文化地产等等，
在陶红兵看来，这就犯了创造需求的错误。

“大都是挂羊头卖狗肉，打着商业、旅游、文化这样的旗号在做地产，而不是做商
业、旅游和文化。”陶红兵直言不讳，“目前他们做的这些东西将来都要成为包袱，做
的都太粗糙，不是真正的好产品，另外，这几个行业将来会受到冲击。”
例如现在网购对商业地产的冲击已经凸显，很多企业都在改变形态寻找对策。而房
地产企业更多的错误将会在日后慢慢暴露。

“我坚决反对那些大社区定位专做养老地产，怎么可能？咱们可以想一想，如果真
的做成了，这里面让老年人觉得特别好，无障碍设施、医疗什么都有，这种养老地产，
现在大家都觉得很好，大批老年人买了住进去，每天看到的都是老人，这些社区20年
以后怎么办啊？现在都是60多岁的人住进去，将来80多岁的时候多恐怖，这种社区三
天两头要往外抬死人，年轻人敢来吗？将来这种社区怎么办？所以我觉得这些都是胡闹，
不能做这样的养老地产，这种养老地产将来一定是要出事的。”陶红兵说到。

他更看不上的是所谓旅游地产，以至于直说这种思路“特傻”：“我酒店换着住多
好，不同的地方不同的体验，为什么非要买套房？开发商做旅游地产如果立足于卖掉，
天津房地产市场分析月报 2014年5月基本上就是不正确的。”
很显然，有很多企业在做这种错误的尝试，而在当前这个调整期里，也应该做出一
些取舍和改变了。

政策：正在起变化
众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，政府的每个动作都
会给企业充分的想象空间。

但政策本身也在变化，十八届三中全会已经决定强调发挥市场作用，同时未提及
“房地产调控”，表明政策走向市场化；中央经济工作会议进一步确认了这个思路，同
样没提房地产调控。政策走市场化是长期方向，市场机制会发挥越来越重要的作用，房
地产企业要以新的逻辑和思维来看待政策问题。

在陶红兵看来，政策肯定是要放宽的，他最大的期望是：“政府只要做了足够的保
障房，商品房这块即使价格高，政府也没有义务去打压。”现在市场已经到了调整阶段，
对房地产企业而言，这是一个推动变革的契机，无论是坚持还是退出，陶红兵对当前市
场环境下开发商的建议是：“不要急躁冒进，也不要灰心。现在就是少拿地、少开工、
缓建房，最做不得的是大幅降价销售，除非资金危机，用降价来回款不是一个好方法，
现在的降价就是利润的损失。价格肯定会回来的。”
而在房地产公司层面，行业集中度会逐步提升，能够不断变革、具有创新精神的公
司以及具有独特商业模式的公司更能够引领风骚。

天津房地产市场分析月报 2014年5月月报导读
市场背景5月7日，国土资源部办公
厅下发《通知》，在国土资源部地籍管理
司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督
全国土地登记、房屋登记、林地登记、草
原登记、海域登记等不动产登记工作的职
责。随着天津地铁建设的推进，地铁对边
缘板块的拉动起到了巨大的作用。从优惠
利率到基准利率再到上浮利率，自去年下
半年开始，房贷利率出现了持续上扬态势。

这一情况目前并没有得到改观，多家银行
仍保持利率上浮的政策。滨海首届房交会
完美收官，外地购房者购房占比达四成，
且对中新生态城、中心商务区等新兴区域
更为关注，随着中心商务区的日益发展，
相信在不久的将来该区域将会成为天津
市甚至中国北方的一座地标性城区。光耀
地产危机为各大开发商再次敲响了警钟，
在土地市场中不计成本圈地的同时，要注
意自身的资金链是否健康，盲目扩张，两
次重组失败，最终把光耀地产拖入绝境。

土地市场5月，全市土地供应同环比
均有所下降，共计供应土地282万㎡，
供应宗数55幅；供应总量较去年同期下
降20%，环比下降46%。从分布来看，
武清区、宝坻区和新技术产业园区占据了
本月各区县土地供应的前三甲；从土地属
性来看，工业用地31宗，总面积114万
㎡，占比40%，成为本月土地供应的绝
对主导；商服用地15宗，总面积67万
㎡，占比全市24%；住宅用地4宗，总
面积51万㎡，占比18%。

本月，全市土地成交环比大幅上涨，
成交总面积为459万㎡，环比上涨71%，
相比去年同期上涨35%；因本月中心城区
成交两宗经营性用地，拉高全市成交金额，
达138亿元，环比大幅上扬119%，同比
上扬229%。从区域分布来看，远郊区县
成交总面积279万㎡，占比全市61%，稳居首位；环城
四区成交90万㎡，占比20%，位列第二；滨海新区成交
75万㎡，占比全市16%；市内六区成交15万㎡，占比全
市3%。从楼面地价看，市内六区成交两宗综合用地，以
12020元/㎡的价格占居首位；其次为环城四区，楼面价
3225元/㎡；远郊区县以551元/㎡的价格垫底。全市土
地成交仍以工业用地为主。

住宅市场5月，天津市新建商品住宅成交量为144万
㎡，环比上涨68%，同比上涨52%。全市成交均价为8984
元/㎡，环比下滑7%，同比下滑12%。全市二手房成交面
积为49万㎡，环比回落14%，同比持平。成交均价9362
元/㎡，环比上涨2%，同比攀升5%。

5月，新建商品住宅成交的异常火爆带动楼市整体成
交活跃。火爆热销的表象并不意味着楼市的全面复苏，而
是受2014年5月31日蓝印政策终结的“末班车”效应
影响。全市新建商品住宅成交近五成集中在远郊区县，近
四成集中在武清区，排除远郊区县上演的最后蓝印疯狂外，
全市成交情况小幅上扬。

项目解析万科新梅江柏翠园位于天津市河西区新梅江
板块，总占地面积6.2万㎡，总建筑面积12.4万㎡，容
积率为2.0。项目分两期开发，规划建设26栋10-24层
小高层及高层的纯住宅产品，整体建筑风格为法式新古典
主义。

2014年5月11日开盘推出秀江园2-4、11-12、14
号楼，均为精装交付，精装标准：小高层3000元/平米，
高层1800元/平米。 3、4号楼为10层到顶小高层产品，
2、14号楼为11层到顶小高层产品，均为1梯2户设计；
12号楼为16层到顶高层产品，11号楼为18层到顶高层
产品，均为2梯2户设计。推出小高层三室：156平米
64套，四室：195平米20套。推出高层三室：156-158
平米68套。小高层均价约27000元/平米，高层均价约
24000元/平米。开盘前期验资50万元办理VIP，可享受
优惠2%；开盘当天认购优惠1%；一次性付款可享受优惠
3%；贷款首付60%可享受优惠2%，首付30%可享受优惠
1%。开盘前期客户储备量达到800余组，开盘当天到场
参与摇号客户约400余组。本次开盘均为150平米以上
大户型，总房款相对较高，大多数购房者持观望态度，截